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如何选择一个好的EB-5项目

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美国是世界强国,“美国梦”流行全世界,大量的富裕阶层和中产阶层以移民美国为梦想和骄傲,美国的EB-5也因此风靡中国。但与此同时面对的一个现实难题就是,市场上移民公司无数,项目无数,如何才能选出一个适合自己的靠谱项目?特别是在不停有项目爆出问题的时候,我们敏感的神经如何才能得到纾解?我们还敢放心移民美国吗?

如何选择一个好的EB-5项目

如何选择一个好的EB-5项目?

一定要看准哪几个关键要素?

关键1.相关方,即谁参与了项目,他们以何种方式参与

地产项目首先要看开发商,开发商的经验和能力至关重要。虽然地产行业的常规做法是项目都由独立项目公司运营管理,分隔了与开发商母公司之间的商业风险,但开发商是否具备丰富的地产开发经验,是否具备处理不同特殊状况的能力仍然非常关键。

如何选择一个好的EB-5项目

然后看投资方。在美国,商业地产的高级贷款方来源多样,通常来讲,商业银行、保险这样的机构承受的风险等级较低,利息也较低,项目的资金成本小,更加稳妥一些。而以私募基金、地产基金为代表的投资方承受的风险等级则较高,当然要求的利息也更高,因此项目的资金成本更大,风险相对就要更高。对于EB-5投资来说,这些高级贷款虽然会将EB-5的还款顺位降低,但同时也对项目有监管作用,对开发商和项目公司有强有力的约束。

如何选择一个好的EB-5项目

当然,EB-5项目还有他的特殊性,就是看区域中心,也就是EB-5资金的管理方。EB-5资金投到有限合伙公司以后,这些资金都是由区域中心作为一般合伙人(GP)来管理的,因此对于传统上的区域中心而言,总体来说,做过的项目越多,经验就会越丰富,对资金的监管相对越有保障。近两年来还有一些新型的区域中心正在快速发展,他们本来就在美国商业地产领域拥有丰富经验,实力雄厚,通常会直接参与项目投资或管理,因此他们对于项目的把控能力又不可同日而语。

关键2.资金,什么样的资金、数量多少,以怎样的条件进入项目

首先看项目总体量。总体来说,项目越大,难度越高,同等条件下,风险自然会更高。因为项目复杂程度高,涉及的环节多,不确定性就会大。当然,如果同一个项目是一组楼群,是五栋公寓楼,一栋一栋融资,一栋一栋建设,则另当别论。

如何选择一个好的EB-5项目

然后看资金比例。如果项目资金充裕,很多投资机构抢着进入,当然是优质项目。投资人当然最想选这样的EB-5项目。但往往这样的项目通常很少会寻求EB-5融资,开发商自有资金也想做这样的项目啊。这时候,就要看开发商的实际现金出资了,实际现金出资越多,说明开发商越看好未来项目前景,项目的财务成本也越低,对项目自然越利好。所以,总体来说,自有资金比例高,EB-5资金比例低,同等条件下,风险就更低。

关键3.跟进看资金条件

当然,一般的商业地产项目这是必须的,不同类别的投资人(银行的高级贷款,基金的过桥贷款,基金的股权融资等)之间可以“合纵”,共同制衡开发商。但是在这一点上,EB-5投资项目有先天劣势,因为投资人众多,单一金额太少,因此投资人只能依靠EB-5有限合伙公司的一般投资人,即区域中心来负责资金沟通,那自然是区域中心的项目经验越丰富、专业水准越高越好。

侨外移民需要提醒您的是,仅投资50万美元、低门槛高性价比移民美国的EB-5投资移民现行政策将在今年9月30日到期,侨外目前在售、经过“六道严选标准”的EB-5巨制:“纽约观澜公寓项目”、“新泽西中央大厦项目”和“时代广场百老汇体验中心项目”,将为投资人抢跑“9.30”提供助力,建议有意向移民美国的投资人,须抓紧把握后面几个月的政策红利期。

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