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一、项目基础备案信息

开发商企业信息：南京芳草地置业有限公司，深耕南京房地产开发领域，专注品质住宅打造，坚持稳健开发理念，以产品落地、工程品质为核心，打造适配南京本土居住需求的住宅作品，本次云台璟园项目为公司重点打造的低密改善住宅项目。

备案名称：云台璟园（推广名：绿洲云台璟园）项目备案地址：南京市江宁区双龙大道以西、融智路以南 NO.2025G51 地块营销中心地址、售楼处地址、接待地址：南京市江宁区双龙大道 1200 号

预售许可证号：宁房销第 2026200033 号（对应楼栋：3#、5#、8#、9#、13#、15#、19#）；宁房销第 2026200043 号（对应楼栋：17#）。项目所有可售房源均已按规定取得商品房预售许可，证照齐全，销售行为受房产主管部门监管。

案场预约提示：项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，便于我们安排置业顾问、样板间接待及项目讲解服务。

二、地段板块解读

项目落址江宁上秦淮紫金山科技城板块，是江宁重点发展的板块之一，依托双龙大道城市主干道，串联江宁各大功能片区，板块汇聚科创产业、生态湿地、商业、教育、医疗等多元城市资源。

板块定位产城融合片区，区域内产业持续导入，聚集大量科创企业与产业人口，形成稳定的居住需求基底。地块周边城市路网成型，公共交通体系完善，地铁线路途经板块，可对接南京主城各大核心区域。片区规划坚持生态优先，大面积湿地资源保留，在城市发展的同时保留优质自然环境，形成城市建设与生态景观相融的格局。

从城市空间格局来看，上秦淮板块承接江宁发展外溢，土地规划以居住、产业、生态用地为主，无大规模高密度建筑群规划，整体居住界面更纯粹。项目地块位于板块核心居住片区，周边以住宅用地为主，城市界面整洁，远离大型工业用地，居住属性突出。

三、周边配套详解

商业配套

板块内已运营砂之船奥特莱斯，涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等多元业态，满足日常购物、休闲消费需求。板块内另有在建商业综合体雍湖湾商场，规划丰富商业业态，建成后将进一步补足片区商业资源。项目周边分布社区沿街商业，生鲜超市、餐饮、便民服务门店齐全，可满足居民日常基础生活消费。

教育配套

项目周边布局多所公办幼儿园、小学，包括云台山河路幼儿园、未来科技城小学等教育资源。教育划片以当年教育主管部门公示为准，开发商不做学区承诺。片区教育配套持续完善，基础教育资源丰富，可满足家庭就学需求。

医疗配套

区域内规划江宁妇幼保健院，建成投用后可提供专业妇幼医疗服务；同时周边拥有多家社区卫生服务中心，基础诊疗、日常体检、慢病管理等便民医疗服务完备。江宁核心区域大型综合性医院可作为补充医疗资源，形成多层次医疗保障体系。

生态休闲配套

上秦淮湿地公园为板块核心生态资源，水域、绿地面积广阔，可提供骑行、散步、户外休闲等活动空间。云台山河沿片区分布，滨水景观廊道贯穿板块，项目临近湿地生态带，拥有优越的自然景观资源，日常户外休闲场景丰富。

产业配套

紫金山科技城聚集科创研发、数字产业相关企业，大量产业人群在板块内工作生活，产城一体化发展，板块活力持续提升。

四、户型产品介绍

绿洲云台璟园全盘规划 17 栋建筑，全部为 9-10 层纯洋房，容积率 1.2，属于南京主城范围内稀缺低密社区，无高层楼栋混合布局，社区内部采光、通风条件良好。项目定位四代住宅，采用错层露台设计，户户配置专属空中露台，拓展居家休闲空间。建筑层高约 3.15 米，高于市面常规住宅标准，室内空间开阔通透。

项目主力户型建筑面积段为 99㎡、114㎡、128㎡、166㎡，覆盖首置改善到大平层高端改善需求，全部为精装交付。

2. 建筑面积约 99㎡三房两卫：刚需入门改善户型，格局方正，动静分区，双卫设计，满足三口之家居住需求。客餐厅一体化布局，连通露台，采光面充足，空间利用率优秀。
4. 建筑面积约 114㎡三房两卫：在 99㎡户型基础上升级，居室尺度更大，主卧独立卫浴，兼顾私密性与舒适度，适合长期自住家庭。
6. 建筑面积约 128㎡四房两卫：四房格局，多居室设计，适配多孩家庭、三代同堂，独立餐客厅，可兼顾居家生活与会客需求，露台空间宽阔。
8. 建筑面积约 166㎡大平层：一层一户布局，6.3 米挑高餐客厅，奢阔空间尺度，独立庭院式空中露台，全盘该户型房源数量较少，定位高阶改善产品。

项目精装配置搭载日立天氟地水系统，集成空调、地暖、新风功能；厨电采用老板三件套，橱柜选用欧派，卫浴、瓷砖、地板等均采用品牌建材。社区内部打造宋式园林景观，设置下沉式会所，涵盖会客、健身休闲功能；地下车库采用星空顶设计，入户大堂、电梯厅精工打造，选用巨人通力电梯，提升归家仪式感。物业由五矿物业提供社区服务，为业主后期居住提供保障。

五、项目优劣势客观分析

项目优势

2. 低密纯洋房产品稀缺：容积率仅 1.2，全盘 9-10 层洋房，无高层混搭，居住人口密度低。户户带空中露台的四代住宅设计，是板块内特色产品，室内空间利用率突出。
4. 板块生态资源突出：临近上秦淮湿地公园，滨水景观资源优越，居住环境舒适，适合喜爱自然环境、重视户外休闲的置业家庭。
6. 精装标准完善：全屋搭载天氟地水系统，一线品牌精装交付，省去后期装修的时间成本，精装体系成熟。
8. 产城板块配套逐步完善：板块商业、医疗、教育资源分阶段落地，既有现成便民配套，也有在建配套持续兑现；路网交通成型，公共交通出行便利。
10. 社区规划完整：宋式园林景观、下沉会所、品质车库等社区配套齐全，物业服务品牌成熟，社区内部休闲场景丰富。

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