会客厅｜现房+长贷：不是短期刺激，而是重建楼市规则

8月的北京楼市，在政策“雨点”中度过了一个不平静的月份。8月7日“京七条”余温尚存，全国性“8·28新政”接踵而至，现房销售、房贷年限拉长至40年等关键词迅速成为市场焦点。在新政即将“满月”之际，新京报社贝壳财经会客厅邀请专家学者、研究机构以及房企代表，共同把脉新政影响下的北京楼市走向。

与会人士认为，这一轮政策绝非短期刺激，而是标志着房地产行业底层逻辑的重构，北京楼市正进入从“旧模式”向“高质量”转型的深刻“换挡期”。

本次活动由新京报贝壳财经、新京报城市发展研究院主办，学术指导为北京建筑大学城市经济与管理学院。当天与会嘉宾包括北京建筑大学城市经济与管理学院教学副院长张丽、中指研究院政策研究总监陈文静、京投发展助理总裁李峰、中建壹品总部业绩条线张丹凤、北京金隅嘉业房地产开发有限公司市场营销部经理王海峰、北京金隅地产集团市场营销部副经理费磊、华润置地北京公司臻澐项目营销负责人王雅婕、招商蛇口黄村项目营销负责人付小健。

新京报社贝壳财经会客厅活动现场。

告别“三高”，一场酝酿已久的制度变革

在此次贝壳财经会客厅上，“制度改革”与“底层逻辑重构”成为高频词汇。

北京建筑大学城市经济与管理学院教学副院长张丽指出，8月28日住房城乡建设部等三部门联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，是对运行近三十年的商品房预售制度进行的重大改革。她回顾道，1994年预售制度设立之初，旨在解决城镇住房严重短缺背景下建设资金不足的问题，但当前房地产市场已从“增量时代”步入“存量时代”，2026年上半年二手房交易占比已超50%，销售制度改革势在必行。

张丽强调，此次新政并非“突发”，而是“水到渠成”。“十五五”规划纲要已明确提出加快构建房地产发展新模式，特别是2025年底住房城乡建设部倪虹部长在《推动房地产高质量发展》文章中，明确提出推进现房销售、实现“所见即所得”。“8·28新政”正是落实中央关于加快构建房地产发展新模式的关键举措。

对于新政出台的时间节点，张丽表示，在保交楼“攻坚战”收尾后，住建部开始着力从制度根源上解决问题，通过现房销售制度彻底切断风险源头，这是一次对购房者权益保护的根本性制度升级。

北京建筑大学城市经济与管理学院教学副院长张丽。

中指研究院政策研究总监陈文静用“系统性”“制度性变革”来评价“8·28新政”。她认为，过去房企依赖的“三高”（高负债、高杠杆、高周转）模式即将谢幕。

陈文静表示，新政的核心落脚点之一在于住建部、自然资源部等部门联合发力，将预售门槛从过去多数城市的“正负零”提升至单体“主体结构封顶”，这意味着项目获取预售证的时间将延长6至12个月。与此同时，预售资金监管全面加强，首付款及个人住房贷款等资金须全额纳入监管账户，且需在竣工验收及水电气热等基础设施具备交付条件后方可解除监管。“这会直接拉长房企的资金回笼周期。”

中指研究院政策研究总监陈文静。

“账本”重算，市场预期正在重塑

新政下，市场各参与方的“账本”将重算。

针对业界普遍担忧的“房企资金压力增大”问题，张丽提出了鲜明观点：新政并未凭空增加房地产开发成本，而是将过去由购房者承担的融资成本“归还”给了开发商。“开发商进行开发建设需要融资，理应由自己承担资金使用成本。只不过在旧模式下，开发商无偿使用预售资金，并将风险转嫁给了购房者。现在，开发商不应再无偿使用预售资金，而应该自行融资并承担开发风险。”她认为，这恰恰是倒逼房企主动转型升级的良机，未来核心竞争力必须转向“重实力、重品质、重运营”。

张丽同时强调，消费者的预期将改变。她指出，新政极大地消除了购房者对延期交付、货不对版甚至烂尾楼的担忧，“一旦制度上消除了这些风险，消费者的信心就回来了。”

对购房者而言，新政释放了多项实质性红利。陈文静举例称，个人住房贷款还款能力上限拓宽，总债务支出收入比从55%提高至60%，贷款期限由最长30年延长至40年，月供压力得以减轻；同时，若借款人因失去收入来源还款困难，可申请调整还款计划或展期。存量房贷利率调整也新增了“更改合同”选项，便利度提升。

更关键的是，新政将“维护购房人合法权益”置于突出位置，强化交付保障。“这会一定程度修复购房者的预期。”陈文静说。

此外，对于房企竞争格局，陈文静判断，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现，拿地成本有望趋于合理，产品将持续升级。

细则有待落地，专家预判后续政策工具箱

面对新政中尚存的模糊地带，两位专家学者分别从企业应对策略与政策优化方向给出了具体建议。

张丽向房企提出“主动沟通、积极转型”的建议，“企业不能被动等待，每家企业情况不一样，项目不同、地块不同，影响也确实不一样。企业可以积极跟政府相关部门沟通，把自身项目特点和实际困难反馈上去，推动细则制定更加精准有效。同时，加强与主办银行的沟通协作，通过多元化融资筹集项目建设资金。”

此外，未来方向一定是“重实力、重品质、重运营”，要以新政为契机主动转型。

张丽强调改革的不可逆性，“短期看政策是在逼着企业转型，长期看只有真正实现从‘规模扩张’到‘品质服务’的转变，行业才能实现高质量发展。这个方向是不可逆的，企业越早认清、越早适应，就越能在新的市场格局中占据主动。”

陈文静则从政策预判角度给出了前瞻性判断。关于配套细则，她认为各地出台节奏会“比较快”，当前项目认定口径、销售模式选择等模糊地带较多，亟须明确。关于限购政策，她认为北京“可能还有一点空间，但力度不会很大”。

关于未来政策发力侧重点，陈文静判断重心不在限购端，预计在公积金、信贷、财政补贴等维度，比如“以旧换新”配套补贴，对购买现房的购房者给予更大公积金贷款额度和购房补贴等。关于信贷政策，她认为公积金利率还有一定调整空间，“现在是2.6%，还有下调空间”，首付比例继续下调可能性不高。

从目前来看，北京乃至全国楼市正处在一场深刻且不可逆的“换挡期”。短期阵痛与长期利好交织，市场逻辑从“快”转“慢”，竞争维度从“规模”转向“品质”。细则落地与政企协同，将成为这场制度变革能否平稳“换挡”的关键变量。方向已定，唯有主动适应者方能赢得未来。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

摄影 祁明远

编辑 杨娟娟

校对 王心