新政重构地产行业规则 房企转型三大核心支点显现

　　中国网财经9月8日讯 8月28日，房地产市场多项新政落地，从需求端、供给端、资金端对整个房地产行业进行制度性改革。其中现房销售导向、预售门槛抬升、资金全封闭监管、房贷期限延长等一系列政策在构建起新发展模式的同时，也彻底改写了行业原有的运作模式，企业亟须构建符合未来市场的运营架构。

　　“前车之辙，后车之鉴”，纵观各地房地产深度调整期，虽然最终走出低谷的时间和因素略有差别，但最终破茧而出的企业往往有三个方面的长远布局，分别是持续深耕高能级区域与城市、发掘资产管理和运营能力和重视经营及财务安全。具体到内地，大悦城等公司正沿此路线推进。

　　核心区域土储撑起开发业务

　　美国、日本、东南亚都曾发生房地产泡沫，并在泡沫破裂之后实施政策救助。对比来看，虽然及时、高强度政策刺激不能消除下滑和筑底周期，但对缩短修复时长有积极作用。中央政治局会议在2024年12月提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，并在今年7月再次确认这一基调。

　　每一个周期后总会迎来修复，但需要注意的是，即便修复的政策基础已经满足，核心区域市场依托优质资源、人口持续流入的优势，可能先一步修复。当下，在多项政策的叠加下，一线城市住宅正率先走出回稳行情。中指研究院近日发布的数据显示，7月，一线城市新房成交同比增长14%。

　　因此，长期深耕高量级城市的房企，其业绩转化时间点可能相对更早。在近日发布的半年报中，大悦城透露，重点跟进一线及强二线城市，在天津市南开区新增一宗土地。截至报告期末，大悦城土地储备主要分布于京津冀、长三角等核心都市圈，土地储备可售面积约590万平方米。

　　聚焦核心城市，亦是头部房企穿越周期的共同选择，中海地产上半年末货值中一线城市(含香港)占比59.2%、一线及强二线城市合计超过85%，华润置地上半年一、二线城市投资占比达99%。

　　运营发力构筑长期业绩增量

　　下跌压力出清后，不论市场将呈现何种走势，行业都需要关注到当下的外部环境已与过去明显不同，即新房市场规模继续向上突破的动能减弱。这一方面由于在户均超1套住房的情况下基本居住需求已经满足，另一方面在于城市化率、人口和青年就业率放缓所构建的整体趋势。

　　在重资产端必然萎缩的情况下，房企需要寻得新的增长点。中指研究院的报告指出，新加坡房企在地产行业利润率和杠杆率持续下降的阶段，重资产业务拓展受到很大限制，收益率不断下滑。为应对效率不升反降，龙头企业多选择“以重促轻，以轻带重”的发展策略。基于政府严格调控的组屋为主、私宅为辅的双轨制住房体系，如凯德集团前期以资本运作团队为项目进行投资管理，中期商业管理团队对项目进行运营管理，最后通过资本运作团队在资本市场退出完成整个项目进程，从而实现业务轻盈扩张。

　　所以包括在核心区域的投入，轻重并举将是房企构建新发展模式的重要方向，其中的“轻”除了开发业务，也包括运营、服务等低投入业务，如在商业、产业等方面深耕，发挥企业在特色领域的优势，形成良性循环的业务模式，践行新发展理念。

　　从轻资产业务的演进路径观察，行业头部企业普遍以原有成熟开发团队为基底，率先切入代建品牌输出与自持商业项目的精细化开发赛道。通过标杆项目的落地打磨，企业逐步沉淀全周期运营经验、迭代核心运营能力，搭建起体系化的专业人才梯队，最终完成市场认知层面的品牌价值沉淀。

　　在此基础上，部分代表企业凭借品牌价值进行第三方项目拓展，完全进入“轻重并举”的发展阶段，形成以轻资产运营收入增益对重资产开发业绩下滑的替代，并最终完成转型。大悦城发布的中报显示，上半年公司投资物业及相关服务收入同比增长7.23%至27.43亿元。分具体板块看，购物中心实现销售额234.02 亿元，同比增长6.4%，客流2.31亿人次，同比提升15.5%，商业项目全国布局44个，包括24个大悦城购物中心。酒店业务实现营业收入5.33亿元，较上年同期 4.66 亿元增长约14%，实现多点开花。

　　无独有偶，在地产开发收入收缩的背景下，商业租金的稳定现金流与高毛利属性，成为房企利润的核心支撑。2026年上半年，龙湖商业投资租金收入达59.8亿元，同比增长8.7%；新城商业运营总收入达71.12亿元，其中租金收入66.36亿元，同比增长2.43%。融创中国近期宣布，对于房地产业务拟从传统投资开发一体化模式转型升级为资产管理和项目建设运营管理两个业务板块各自独立发展的业务模式，同时也互相支持协同发展。2025年全年，融创合计盘活12个地产项目，预计可从中获得约112亿元资金。

　　财务运营底线构筑安全边际

　　“周期性”调整，对于任何一个行业来说，都不例外。顺周期里，企业关注拿地规模、销售增速、融资成本；但当行业下行时穿越周期的保障只有现金流。在现房销售政策要求及轻重并举转型等因素的影响下，过去高增长的金融思维已经不再适用，此时房企财务管理最重要的就是守好安全线。纵观现在依旧活得好的房企，毫无例外都是有着良好的财务思维，始终守好财务安全线的企业。

　　中国特色现代企业制度兼具制度规范性与发展适配性，核心是坚持党的领导、融入国家战略，关键是产权清晰、权责明确、管理科学。需要特别指出的是，往期从周期波动中“活下来”的房企多数在此后的经营文化和制度中建立清晰的运营和财务底线，贯彻低负债经营理念，逐步降低外债依赖，严守财务纪律，重视现金储备。

　　大悦城等企业上半年的资金管理实践与这一共识同频。期内大悦城充分利用经营性物业贷、房地产融资“白名单”等政策，成功获批“白名单”项目13个、经营性物业贷款项目20个；把握窗口期发行公司债券共计27.6亿元，有效降低综合融资成本。

　　数据显示，大悦城上半年交出的指标在行业中具备竞争力：期末货币资金202.62亿元，较上年末增加；综合融资成本3.11%，较上年末下降43个基点；中诚信国际、中证鹏元维持公司AAA主体信用评级。值得一提的是，近年房企均在减低融资成本并做强现金流。上半年，越秀地产综合融资成本同比下降25个基点，货币资金364亿元(剔除监控户存款)，同比增长22.6%。同期龙湖集团有息负债1471亿元，同比减少227亿元，平均融资成本同比压降22个基点至3.36%。

　　与此同时，行业从“增量扩张”转向“存量提质”，对企业专业化运营能力、资源整合效率和精细化管理水平提出了更高要求。中国金茂、招商蛇口等企业相继撤销区域公司，以组织重构驱动降本增效。上半年，大悦城也进行了组织架构调整，包括将商业事业部、物业事业部整合成立“大悦生活”，统管全国商业和物业业务；撤销北方、华东、华南、西南四大区域公司，设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7个城市公司，形成“总部直管城市公司”的两级扁平化架构，进一步夯实“卓越的城市运营与美好生活服务商”定位。

　　从房地产发展的国际经验来看，泡沫破裂后的低谷同样孕育向上生长的动力。高负债的房企在遭遇经济低谷时，不乏被破产清算或者被兼并收购者，但也有企业在行业调整期从速度型发展转向高质量发展从而存活下来。

　　期间，轻重并举成为房企构建新发展模式的重要方向。随着市场由增量转向存量，业务重心从前端开发向后端运营与服务转移，大悦城所代表的一系列房企正从“高负债、高杠杆、高周转”向轻重并举的开发、运营、服务一体化转型，并以愈加稳健的财务管理夯实投资纪律，在行业“新常态”下加快向发展新模式迈进。