定西路上这栋老楼的外墙安全隐患，他们这样破局→

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（来源：上海长宁）

作为上海1993年投用的首批高层商品房，定西路上的南天大厦历经三十余年日晒雨淋，外墙老化失修，出现空鼓松动，甚至脱落，给居民日常出行带来安全隐患，外墙修缮工作迫在眉睫。

多年来，在这项民生实事推进过程中，面临多重现实难题：维修资金长期没法启用、业委会一直没能成立、业主意见很难统一，外墙修缮工作因此一再搁置。面对亟待处置的安全隐患，华阳路街道、建宁居民区党总支联合新一届业委会及物业一起攻坚，启用住宅紧急维修通道，加快外墙排险，守护“大家头顶上的安全”。

在南天大厦居住了十年的新一届业委会主任胡永福，亲历过不少惊险瞬间。“最凶险的一次，一对母女刚好从楼下经过，墙砖突然坠落，仅差分毫就会伤人，现在回想起来依旧心惊。”他坦言，日常零星掉落的碎墙砖时有发生。为临时避险，物业只能在楼栋出入口、人行通道常年拉起警戒线、张贴安全警示。但被动防护治标不治本，根治外墙安全隐患，成为萦绕居民多年的期盼。

然而，想要推进修缮，现实层面的制约因素不少。一是小区之前没有业委会，维修资金账户迟迟未能开立，账户资金处于搁置封存状态，无法动用；二是外墙安全隐患存续时间久，修缮工程造价高，现有67万元住宅维修资金难以覆盖全部修缮费用，项目实施阻力较大。

开立维修资金账户、启动修缮工程，首要前提便是组建规范的业委会。但彼时小区楼道存在存量违建问题，按照相关规定，违建住户无法参与业委会参选。与此同时，业委会属于无偿志愿岗位，工作琐碎繁重，多重因素叠加，使得业委会组建工作一度推进缓慢，外墙维修因此搁置。

事情在2023年迎来转机，华阳路街道联动消防部门、街道综合行政执法队，对小区存量违建实施集中清零整治。整改完成后，社区联合物业持续巡检管控，严防违建回潮，巩固整治成效。

今年6月，南天大厦新一届业委会顺利组建并履职，上任后的第一件事，就是全力推进悬而未决的外墙排险修缮工作。在居委会和业委会多方奔走、积极对接下，尘封多年的维修资金账户成功开立，为工程启动打通了最关键的关卡。

然而，后续推进依旧阻力重重。根据施工方案，本次工程涵盖老旧马赛克墙砖拆除、外立面修复、楼顶及外墙防水整治等多项排险刚需，施工方报价97万元。扣除账户内可用的67万元维修专项资金后，项目仍存在30万元资金缺口。按照相关管理规定，差额部分需由全体业主按房屋建筑面积分摊，单户缴费金额在3400元至6600元之间。

面对需要业主自筹的差额资金，大家意见不一，自筹环节推进难度较大。此外，南天大厦小区出租率偏高，多数房源为转租代管，实际居住人与房屋产权人分离。想要落实费用分摊、逐户收缴费用，首先需要逐一摸排对接真实业主，排查联络工作量庞大、流程繁琐，拖慢了修缮推进节奏。

按照民法典相关规定，老旧住宅自筹资金修缮，需履行完整、漫长的业主大会表决流程。对于外墙随时可能脱落、隐患迫在眉睫的南天大厦而言，表决流程时间成本太高。“一旦发生高空坠物事故，造成人身财产损失，后果不堪设想。”建宁居民区党总支书记马开骏说道。

为抢抓排险窗口期、守住安全底线，街道、居民区、业委会、物业多方反复研判、会商施策，最终决定启用住宅紧急维修绿色通道，跳过常规业主大会表决环节，优先动用现有维修资金处置紧急安全隐患。同时，施工方案坚持“安全优先、务实高效”原则，集中铲除所有空鼓、松动、存在脱落风险的马赛克饰面，全力消除高空坠物风险。

借着外墙吊笼、脚手架搭建作业的便利，社区梳理居民日常诉求，将屋面防水修补、分户墙体渗水整改、空调排水总管加装等一系列居民反映已久、单独施工成本高昂的民生问题，一并纳入本次工程同步整改。一举多得的施工方式，既解决了多项民生痛点，大幅压缩了整体施工成本，也有效减轻了居民的自费负担，让应急修缮实现“一举多效”。

目前，南天大厦外墙应急排险工程仍在有序推进，楼栋外的脚手架尚未拆除。此次紧急处置，成功化解了迫在眉睫的高空安全风险，但老旧楼宇的长效运维问题仍未彻底解决。

此次维修后，南天大厦的维修基金就所剩无几，据马开骏介绍，南天大厦除了高坠问题，电梯、消防设施也已经老化，后续的民生工程或将面临无钱可用的困境。“2027年，社区将正式启动维修资金续筹工作，广泛开展宣传动员、逐户沟通对接，梳理完善依法收缴的实施路径。”马开骏说道，“这件事难，但再难也要坚持推进。”

南天大厦的修缮困境，是上海老旧小区更新治理的一个缩影。20世纪90年代批量建成的商品住宅，如今已集体步入“老龄化”周期，外墙脱落、屋面渗漏、公共设施老化等问题集中爆发，持续考验着超大城市精细化基层治理能力。而资金短缺、资金盘活难，始终是制约老旧小区更新改造的核心瓶颈。结合本次修缮实践，马开骏建议，可积极探索公积金支持住宅公共维修的全新路径，构建“专项维修资金+业主自筹+公积金补充”的三方资金支撑体系，从源头破解老城更新的资金难题。