经济学家汤继强：下一个十年，房子将会越来越像耐用消费品

老百姓对房子的执念，该松一松了。汤继强教授把房子比作耐用消费品，话不重，但戳到了痛处。

手机、汽车、冰箱，买回家谁指望它翻倍升值？房子过去二十多年偏偏被赋予了这个功能。

2026年的这一轮调整，正在把住房拉回它本来的样子——用来住。

先看今年春天的市场。2026年3月，上海二手房成交量突破3万套，创下近五年新高。成都的表现更抢眼，越秀天悦云萃3期、龙湖锦江峯萃排队看房，金茂锦棠开盘吸引近千人到场，192套房源一天卖光。

北京、广州、深圳的核心地段也有类似情况。表面上看，像2016年那一轮的翻版，但推动力已经完全换了。

2016年的政府工作报告写着“因城施策”去库存，全国一百五十多个城市集中出手，主要抓手是棚改货币化。那一年600万套棚改任务，一半以上采用货币安置。

拆迁户拿着现金进楼市，三四线城市房价一路飙涨。国家统计局数据显示，当年商品房销售额首次冲过11万亿元大关，年销售3000亿的房企头一次出现，一下子冒出3家，TOP10门槛正式抬到千亿。热闹是真热闹，代价也不小。

汤继强讲得很直白，2016年那套打法的本质，是让更多人加杠杆买房。政府往市场里注入的是购买力，短时间内库存下去了，可房价被顶到了高位，家庭负债率也一路往上走。这种玩法有前提——人口红利还在，城镇化还有空间，房子还能被当资产炒。

今天再看，这些前提都在变。2026年的工具箱，换了一副样子。

今年政府工作报告的表述是“控增量、去库存、优供给”，鼓励地方政府和国企收购存量商品房，转做保障性住房。棚改货币化退了，政府收储上了台。

汤继强给这个转变下了一个判断：从创造需求，转向重构供给。政府不再直接制造买家，而是当好稳定器，把住房双轨制搭起来。

这一套动作，落地速度比想的要快。今年8月以来，一线城市和强二线接连出招。

北京把公积金首套贷款额度提到120万元，夫妻双方叠加最高能贷340万元，创了历史新高。上海8月20日发布“沪八条”，公积金提取范围、频次一起松绑，外环外买新房的家庭还能拿到以旧换新补贴，单套最高5万元。

西安拿出5000万元专项资金鼓励“卖旧买新”，单套补贴最高2万元。

9月还有一步关键动作。国务院《住房公积金管理条例》修改决定9月20日起施行，装修自住房、缴纳物业费都能提取公积金，异地贷款和转移接续的流程也简化了。这个变化值得细品。

公积金过去主要是给买房攒钱用的，现在覆盖到住房全生命周期。这一步，本身就是房子从投资品往消费品挪动的制度信号。

回到耐用消费品这个说法。开车的人都知道，五年折旧一大截，十年再打个折。房子过去是反过来定价的，越住越值钱。

汤继强判断，往后十年，大多数城市的房子能跑赢通胀就算不错，翻倍式增长基本没戏了。保障房兜住中低收入群体的居住需求，商品房主要服务改善型换房的家庭，投机的空间被一层层挤出去。这个判断不是拍脑袋。

往后十年最大的变量，汤继强点在了人口结构上。25到35岁的刚需主力人群已经进入长期下行通道，城镇化速度也在放缓，人均住房面积逼近天花板。这些都是慢变量，政策很难对冲。落到房子上，就是分化会越来越剧烈。

城市和城市之间、板块和板块之间、产品和产品之间，价格会走出完全不同的曲线。

举一个身边的例子。今年3月上海挂牌下降最明显的是500万以下房源，跌了3.61%，因为这个价位段有些二手房的租金回报率已经能做到2%甚至3%以上，业主选择由售转租。

反过来看，一些三四线城市的老小区，即便挂牌价一降再降，也难有人问津。同一个国家的房地产，此刻已经分裂成了两个世界。有些地方是资产，有些地方只是水泥。

那我们普通人该怎么办？汤继强给了两类人具体建议。年轻的首次购房者，第一条就是别焦虑上车，重点是适配。

月供压在家庭收入四成以内，尽量选人口净流入、产业底子扎实的核心城市或都市圈边缘。政府收储后转成的保障性租赁住房和配售型保障房也可以留意，各地的供应节奏和申请门槛差别不小，提前打听清楚很关键。

对已经有房、还在观望要不要再添一套的人，汤继强讲了另一层——抄底思维要放下，换成使用思维。房价的真正支撑，是居住需求和租金回报率。

判断一套房值不值得持有，看租售比就够了。租金回报率能不能到2.5%到3%以上？

达不到，把钱换成现金或其他流动性资产，可能比死扛更划算。观望不是空仓，而是给自己留选择权。

租售比这个指标，过去被很多人瞧不上，觉得房价涨才是硬道理。到了现在，反倒成了最诚实的估值锚。

北京、上海核心区的二手房租金回报率长期在1.5%到2%之间打转。一年期定存、货币基金、保险产品预定利率都在往下走，两条曲线正在慢慢靠拢。

哪一天租金回报率稳稳站上3%，房地产市场才算真正出清完毕。房子回归居住属性，不代表它一文不值。

汤继强反复讲，房住不炒的长效机制不会掉头，这是最大的确定性。所谓耐用消费品的定位，意思是房子仍然是家庭最重要的资产之一，但它承担的是使用价值和适度保值，而不是十倍杠杆下的暴富工具。

想清楚这一点，很多纠结自然就化开了。买房是消费决策，不是投资决策。再看企业端。

这几年活下来的开发商，主打的都是好房子、绿色低碳住宅、高得房率户型，走的是产品力路线，靠高周转拿地扩规模的老套路已经跑不动。

国务院7月批复的《扩大消费“十五五”规划》里，明确把住房和汽车、家电放在一起讨论，专门提到促进大宗耐用商品消费。

这句话被业内反复琢磨——顶层设计已经把房子的类别划归好了。再往深处说一层。两轮去库存的差别，本质是发展阶段的差别。

2016年是增量时代末尾的一场狂欢，2026年是存量时代开局的一次重构。前者靠加杠杆撑短期数据，后者靠制度改造夯长期底盘。

政府收储、保障房扩容、公积金改革、以旧换新补贴，这些看起来零散的动作，串起来指的是同一个方向——让住房回到民生本位，让市场脱离赌博式定价。

有人2016年抄底翻了身，也有人2021年高位买进被套到今天。这次采访里最打动我们的，是使用思维这四个字。

中国家庭对房子的感情太重了，重到很多人忘了它首先是一间遮风避雨的屋子。当房子终于像冰箱、像汽车、像手机那样被平常心对待，我们这一代人才算真正走出了地产执念。

下一个十年，不会再有普涨行情，但也没必要悲观。核心城市核心板块的好房子依然稀缺，年轻人对居住品质的要求越来越高，保障房托底、商品房改善、租赁市场做丰富的三层结构慢慢在成形。

房子越来越像耐用消费品，这句话听着不刺激，却是当下最稳的一句判断。剩下的问题只有一个——每个人根据自己的家底、需要和预期，去挑那套真正适合自己的房子。