北京
公寓贷期限放宽到15年，月供少了利息多了
9月7日这份信贷管理意见里，有一条专门讲商业用房购房贷款，商住两用房也算在内。以前这类贷款的期限一般卡在10年，现在上限放到了15年。准备买公寓的朋友，这条直接关系到你每个月要掏多少钱。
先把规则说清楚。申请贷款买的商业用房，必须是已经竣工备案的房屋，还在建的期房走不了这条。期限一般不超过10年，确实有需要的可以拉到15年。个人去申请的时候，银行会参照个人住房贷款那套支出收入比、债务支出收入比的口径来审，不是你想贷多少就批多少。
拿具体数字说话。一套总价100万元的公寓，按三成首付算，贷款70万元。10年期，月供大概七千出头；拉到15年，月供减少1907.52元，降到五千出头。每个月口袋里少流出将近两千块，这对现金流紧张的家庭来说，是真金白银的松绑。
但天上不会掉馅饼。期限拉长5年，总利息要多付8.38万元。你想想，这8.38万元够不够你家全套家电的钱，够不够交好几年的物业费。银行不是慈善机构，期限拉长本质上是把压力往后挪，挪的过程中要收你一笔时间费。
那到底选10年还是15年？我的看法是别一刀切。如果你手头现金流本来就紧，买公寓属于过渡性持有，三五年内可能换掉，那拉长到你卖掉为止，实际承担高利息的阶段很短，月供轻松一点更实在。
反过来，如果你打算长期持有收租，租客稳定、租金能覆盖月供，那选短期限更划算。少付的8.38万元利息，等于凭空多出一年的租金收入。持有时间越长，短期限的优势越明显。
还有一类人我得提醒一句：别因为月供少了就去买更贵的房子。月供从七千降到五千，看着轻松，可你的贷款本金没变，利息还多了。用月供倒推预算，很容易把自己套进去。
买公寓还有几笔账不能漏。商住两用房的水电多数按商业标准收，物业费也比住宅贵一截。转手时的税费、增值税、个税，跟住宅完全不是一个算法。这些成本在你签合同之前就得算明白，不然月供省下来的钱，全从别的地方漏出去了。
贷前记得查三件事。房屋有没有竣工备案表，产权是否清晰，有没有长期租约占着。商住两用房这类产品一房一价、一房一况，别人能贷到15年不代表你也行。
还有个操作上的细节：问清能不能提前还款、有没有违约金。选了15年不代表你要老老实实还15年，收入宽裕的时候往里多还点本金，利息就跟着往下掉。贷款期限是给你的上限，不是你必须走满的路。
说实在的，期限放宽是好事，说明公寓这类产品在信贷端被更细致地对待了。但好事不等于闭眼冲。你先问问自己：这套公寓是拿来住的、拿来收租的，还是拿来赌一把的。答案不同，10年和15年的选择完全不同。银行多给你5年，是给你腾挪的空间，不是给你加杠杆的借口。
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