深圳专业小产权房律师唐云虹以案释法离婚遗漏深圳历史遗留违建自建房的使用权分割处理规则

道华婚姻家事律师团

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一、基本案情

原告梁某1与被告江某原系夫妻关系，二人婚后生育两名儿子梁某 2、梁某 3。双方于 2018 年 2 月 14 日在民政局协议离婚，签订的《离婚协议书》仅对其中一套小产权房作出分配约定，未提及位于深圳市罗湖区整栋历史遗留违法建筑，亦未约定该房屋的使用权益归属。案涉房屋建于二人婚姻存续期间，1997年建成 1至4层，2005年加建第五层，2014年另行搭建第六层，并完成农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。查违备案材料显示房屋分层分别登记在江某、梁某 2、梁某3名下。离婚后，该房屋长期由被告及两名儿子实际占有使用。

梁某 1 自 1990年便与江某分居，现身患重病、丧失劳动能力且无稳定经济来源，其主张案涉房屋属于夫妻共同财产；而江某、梁某 2、梁某 3 均抗辩房屋系两名儿子出资修建，历史遗留申报份额即可确定房屋归子女所有，梁某 1 无权主张分割。各方就房屋使用权分配协商无果，梁某1遂诉至法院，请求分割案涉房屋约 300 平方米的使用权。

二、 案件结果

一审法院调取历史遗留普查复函、房屋分层面积明细、双方分居证据、离婚协议等全部材料核查，认定案涉房屋属于婚内建成的历史遗留违建，无法办理不动产确权登记，仅能对房屋实际使用空间作出实物划分。法院先综合建房出资、分居时长、各方住房条件核算原告可享有的整体使用比例，再结合房屋每层独立隔间的户型结构、长期居住人员现状拆分各房间使用权，将二层两间、三层两间独立房屋划分由原告单独使用，一层剩余两套、二层剩余两套分配给第三人梁某 2，三层剩余两套、四层全部房间分配给第三人梁某 3，五层整套房屋由两名儿子共同居住使用，对原告超出对应面积的分割诉求予以驳回。

三、 道华律师评析

1、道华律师认为

本案围绕夫妻解除婚姻关系多年后，就婚内共同建成的城中村历史遗留建筑主张使用权益展开审理，结合全案证据材料与裁判思路，能够清晰梳理深圳地区同类家事纠纷的审理逻辑。案涉房屋仅完成农村城市化历史遗留信息备案，并未办理不动产所有权登记，司法层面无法对房屋所有权作出确权认定，但房屋对应的占有、居住使用权益属于合法民事权益，当事人就此提起诉讼可获得司法救济，这也是本案裁判逻辑的核心立足点。

法院界定房屋权益归属时，重点核查案涉房屋主体结构建成及后续加建行为，全部施工行为均发生在二人婚姻关系存续期间，建房时段两名子女尚未成年，不具备独立出资建房的经济条件，即便历史遗留备案资料将部分楼层登记至子女名下，该行政备案记录也不足以单独认定房屋归子女个人所有。在划定各方可使用面积的过程中，法院会综合多重客观情形酌定分配比例，既考量双方长期分居的客观事实、夫妻二人在建房与房屋日常维护中的实际投入，也会结合当事人名下现有住房条件均衡各方居住保障。本案原告虽身患疾病、缺少稳定收入来源，存在生活困难的客观情形，但经审理查明其名下另有房产可供居住，现有住房足以保障基本生活，基于该事实，法院最终未对其分配份额作出倾斜调整。法院仅在家庭成员之间划分房屋使用区间，并不代表对案涉建筑的合法性予以确认，行政机关仍可依照法定职权对房屋开展核查、处置等监管工作。

结合深圳本地家事纠纷的普遍现状不难看出，不少夫妻订立离婚协议时仅列明部分房产，依靠笼统的无其他财产条款简化财产梳理工作，城中村自建房屋极易出现遗漏处置的情形。大众普遍缺乏长期留存建房出资凭证、施工单据的意识，等到子女成年后就房屋权益产生分歧，或是离婚多年后一方发现未处置房产另行起诉，已是此类纠纷的常见诱因。参照本案折射出的实务隐患，婚姻关系终止时完整列明全部房产信息、妥善保管建房相关书面材料，能够从源头减少家庭成员之间的财产诉讼。

2、道华律师提醒

历史遗留建筑与商品住宅在离婚财产处置规则上存在显著区分，该类房屋不具备不动产过户条件，司法程序仅能处置房屋使用权益，本地针对此类案件已形成固定裁判口径。当事人若希望顺利完成房屋居住空间划分，历史遗留普查回执、建房资金流转凭证、分居佐证材料、完整离婚协议等文件均需妥善留存，缺少备案手续或出资佐证支撑的分割主张，难以获得法院全面支持。

夫妻协议离婚梳理财产清单期间，宜单独列明全部城中村自建房屋并明确对应使用权益归属，不宜仅依靠兜底条款简化约定。若房屋建设过程存在子女出资情形，应当提前订立书面权属确认文件，仅依托历史遗留备案登记，无法充分保障子女对应的财产权益。当事人就此提起诉讼仅可请求法院划分独立居住区间，若诉请确认房屋所有权归属，或是要求按照房屋市场价值支付折价补偿，相关主张均难以获得司法层面支持。司法实践中法院仅可酌情判令占用房屋一方向另一方支付对应租金损失，该补偿标准仅用于弥补对方无法居住产生的权益损耗，与依据房屋交易价格计算的折价补偿存在本质区分，二者不能等同。

家事案件审理严格遵循证据裁判原则，普通当事人较难厘清历史遗留建筑可分割使用权益与完整不动产产权的边界，对深圳本地查违政策、家事裁判尺度缺乏系统认知，极易出现诉讼诉求无法落地、可分得使用面积缩减的情形。道华婚姻家事律师团队长期承办深圳历史遗留建筑分割、离婚后财产纠纷类案件，熟稔本地政策规范与法院审理思路，可协助当事人梳理全套诉讼证据，拟定合规且兼顾各方居住需求的分割方案，妥善化解夫妻、子女多方交织的房产争议。

道华婚姻家事律师团（广东道华律师事务所），十年专注·大宗财产类 婚姻家事法律服务，离婚继承家事纠纷（调解/诉讼）实战专家，是广东粤港澳大湾区[深圳本土]-专业法律服务的影响力品牌之一，更是知名跨境离婚继承领域调解、诉讼实战标杆律师团队。

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