加装照明、摆设花盆……美化亮化“自家”楼顶为啥不可以？

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不少业主误以为，房屋对应的楼顶、亭台平台属于自家附属空间，可以随意改造布置、私自占用，殊不知小区公共区域有着明确的法律使用边界，私自占用改造极易构成侵权。近日，龙州县人民法院审结了这样一起业主侵占小区公共区域引发的侵权纠纷案。

基本案情

张某是某小区某单元2楼业主。不久前，该小区物业人员在对小区例行巡检时发现，张某从自家房屋后门频繁出入其房屋所对应的四间商铺上方的楼顶及亭台区域。

之后的一段时间里，张某对这片楼顶和亭台区域进行了改造和布置。他在平台上搭建装饰隔板、布设电线、加装照明设备，并陆续摆放了各类花盆，堆放了不少日常物件。

物业了解该情况后，随即与张某沟通，对其上述行为进行劝阻，并告知其自行整改，恢复公共区域原有样貌。几番交涉后，张某并未作出整改调整。物业公司遂向法院提起诉讼，要求张某立即拆除其在该平台上擅自搭建的装饰隔板、电线及其他用电设备，并立即移除平台上的花盆及其他私人物品，将该平台恢复原状。

张某则认为，一来他只是亮化、美化平台，并没有独自占用，不存在损害公共利益的情况；二来物业公司起诉要求排除妨害，属于原告主体不适格；再者，他没有改变建筑结构，不存在安全隐患，不构成侵权。

法院审理

法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

本案中，张某与物业公司签订《物业服务协议》，双方之间形成物业管理服务关系。张某擅自进行装修的亭台、摆放花盆的平台并非张某个人专有，其私自改造公共区域的行为违反了物业管理服务协议的约定，亦损害了全体业主的共有利益。物业公司作为该小区的物业管理和服务企业，负有维护公共区域秩序、制止侵权行为、保障业主公共权益的职责，其针对张某拒不整改的侵权行为提起诉讼，诉讼主体适格。物业公司要求张某拆除上述装饰隔板、电线及用电设备，移除平台上的花盆及其他私人物品、恢复平台原状，于法有据，法院予以支持。

龙州县人民法院作出一审判决：张某于本判决生效之日起五日内拆除搭建在四间商铺楼顶及亭台的装饰隔板、电线及其他用电设备，移除摆放在上述楼顶平台的花盆及其他物品，恢复亭台及楼顶平台原状。

一审判决后，双方当事人均未提起上诉。目前，该判决已生效。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区楼顶、景观亭台、楼梯间、疏散通道等区域，均属建筑物区分所有权项下的业主共有部分，使用权归全体业主共同享有，任何单一业主不享有独占使用权限。业主行使共有部分使用权须遵循合理使用原则，若未经业主共同决定等法定程序，擅自占用公共区域堆放杂物、栽种绿植、改造空间，均属于侵害其他业主共有权的民事侵权行为。

本案中，张某在公共平台私自搭建隔板、私拉电线、加装照明设施，长期摆放花盆、堆放各类私人物品，实质上对公共空间形成排他性独占占用。即便其主张系用于环境美化，未改变建筑结构，但该持续性改造、堆放私产的行为，客观上剥夺了其他业主平等使用公共区域的权利，改变了公共平台原有规划使用功能，挤占其他业主公共活动空间。同时，私拉电线易引发电气火灾，存在明显安全隐患，严重损害全体业主的合法利益。

法官提醒

小区公共区域不是私人自留地，不存在所谓的“专属延伸空间”。全体业主应当依法依规规范使用共有区域，共同守护安全有序、和谐和睦的居住环境。

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郭军律师

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