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圆明园旁边这个盘，就是给这批人准备的——越秀和绿城联手开发，151㎡起步、267㎡封顶，纯改善定位，不留刚需户型。而现在，全盘清完只剩最后7套。

配图 01 · 项目主入口/整体效果图

地段 · 稀缺性

壹 · 圆明园畔，上地正芯

这个位置放在海淀，属于"懂的人自然懂"的那一类——圆明园旁、三山五园贵脉，往南约800米就是中关村软件园。也就是说，住在这里，步行就能到新浪、网易、百度、腾讯、联想这些园区上班。

职住平衡这四个字，在上地不是营销话术，是每天真实省下来的通勤时间。往西是圆明园、颐和园、百望山，往东是软件园，这是海淀改善客群能想到的最舒服的位置组合之一。

海淀GDP1.1万亿，北京第一；软件园年产值5000亿+，近10万产业人口——全北京购买力最集中的板块之一，新房却常年断供。

品牌 · 兑现力

贰 · 越秀 × 绿城，双品牌联手

这个盘是越秀地产和绿城中国联合开发，两家放在当下的市场里，都是"稳"的代名词：

开发商

核心履历

绿城中国

2024年产品力TOP1、交付力TOP2；30省200余城、1000余个家园、交付超84万户

越秀地产

1983年成立，中国第一代商品房缔造者；母公司越秀集团为广州资产规模最大的国企之一

当下的市场，买新房先看开发商。产品力第一的绿城操盘设计，国企越秀背书资金，物业是越秀服务（2024中国物业百强TOP12）——这一套组合，兑现风险基本被压到最低。

配图 02 · 区位图

交通 · 通勤账

叁 · 三横四纵双轨道

路网是现成的：北五环、后厂村路、马连洼北路三横，圆明园西路、中关村北大街、京新、京藏四纵。地铁目前靠16号线马连洼站（约1.7公里），关键增量是在建的13B号线软件园站，距离约900米，预计2026年通车——通车后从家门口进软件园、接驳13号线大动脉，通勤逻辑直接升级。

线路

距离

状态

16号线 马连洼站

约1.7km

已运营

13B号线 软件园站

约900m

预计2026年通车

教育 · 确定性

肆 · 海淀教育，上地无坑校

海淀买房绕不开教育。上地板块的教育特点是确定性高——周边有北大附小、清华附小、上地实验小学、上地实验学校、人大附西山分校、清华附中上地学校等一众名校，更关键的是上地板块初中派位没有坑校，在海淀这属于稀缺属性。

增量看点：地块东南侧规划101中承办学校，72个班+幼儿园。注意"规划"两个字——以最终落地为准，但方向是明确的。

类别

资源清单（建议收藏）

规划学校

101中承办学校（72个班+幼儿园），地块东南侧

小学

北大附小、清华附小、清华附中上地小学、上地实验小学等

中学

上地实验学校、人大附西山分校、清华附中上地学校、中关村中学等

配图 03 · 园林/社区实景

产品 · 户型拆解

伍 · 四档户型，只剩7套

全系定位139-267㎡人文高定，综合得房率83-85%。当前在售的房源一共4档、7套，逐档拆给你看：

A户 · 151㎡三居 —— 主流改善首选

南向三面宽、四叶草格局、私梯前厅，流通性全盘最好。约1463万，软件园三口/二孩家庭的主流答案。

B户 · 178㎡四居 —— 西山景观款

4室3卫，边户带270°弧形转角窗，眺望西山。约1788万，三代同堂、看重景观的家庭对号入座。仅1套。

C户 · 216㎡四居 —— 多孩终改

两梯两户、临中央景观、大横厅+超大主卧套间。约2400万，高预算多孩终改的教科书配置。仅2套。

D户 · 267㎡四居 —— 终极改善天花板

3.15米层高、双套间+4卫、超大客厅直面中庭，尺度拉满。约3000万，预算充足者的终章之选。仅2套。

二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨官方电话：和樾玉鸣官方售楼处电话400-882-4258（9:00-22:00 10秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）

✅获导航：发送营销中心一键导航+停车指引，提示 “凭预约编号 + 联系方式核验”✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待

【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约。

✅和樾玉鸣售楼处电话：400 - 8824 - 258（24小时热线）；房价、价格、折扣、规划、户型图、特价房、样板房、优缺点、得房率、车位比、折扣优惠、交通出行、周边配套、商业配套、销售中心位置、楼盘地址、户型介绍、营销中心电话、最新动态详情咨询。

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8月，北京和上海先后发布新政，如今市场表现如何？

北京把答案写在新房成交上，第35周（8.24-30）新房成交冲到1090套，环比增长近八成，这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大。

上海把答案写在外环外占比上，五项措施八项内容，核心增量全部倾斜外环外，新政落地当周（8.17-23）外环外成交占比就冲到69.3%。

把数据拆开看，两地的故事各有各的层次。

2026年8月7日，北京市住建委、市规自委、市公积金管理中心联合发文，把非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限从2年降到1年，公积金最高贷款额度抬到340万元。（详见《北京限购再松绑，房地产风向标动了！》）

普睿数智监测数据显示，第35周（8.24-30），北京新房成交1090套、12.95万平方米、69.35亿元，三项指标环比分别增长79.9%、73.4%、60.4%。这是继第32周（8.3-9）之后连续第三周回升，而且升幅越拉越大，第33周（8.10-16）只涨了4.1%，第34周（8.17-23）涨了11.6%，到第35周直接跳到近八成，走出一条典型的加速放量曲线。

1090套这个数，放到全年看能排进前七，是全年周均722套的1.5倍。

但需注意放量成色的高度集中，这1090套中，有257套来自通州宋庄的北投和璟，一个项目就占了全市成交套数的23.6%。

把它剔除掉，剩下的833套，环比第34周（8.17-23）依然增长了37.5%。

可以看到，增长是真实的，新政后市场的活跃度确实在修复。但更值得留意的是，8月北京新房周均成交692套，低于7月的762套。单周的高点，并没有把月度的中枢抬起来。

从价格来看，第35周（8.24-30），北京新房成交均价53540元每平方米，环比下降7.5%，是全年周度倒数第四低。量涨价跌，像是市场在以价换量。

但进一步分析可以发现，这一轮价格下探，依然是北投和璟这个低总价新盘集中网签造成的，它的均价只有40466元/平方米，把它剔除之后，全市均价是57146元/平方米，跟第34周（8.17-23）的57874元/平方米基本持平。价格底盘并没有松动，跌的是结构，不是基本面。

真正值得注意的是总价段分布，普睿数智北京监测显示，第35周（8.24-30），900万元以下的总价段合计成交944套，占了全市的86.6%，其中300万到600万元一段独占556套，占了过半的市场。北京新房市场的有效需求主体，已经明确收敛到了900万元以内。

新房之外，北京二手房的底盘更实。

据北京市住建委数据，8月北京二手房网签成交1.37万套，同比增长4.1%，已经连续六个月稳定在1.3万套以上。这个数字没有上海那么亮眼，但胜在稳，成交底部的轮廓已经比较清晰。