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海淀树村芯｜上地科创腹地｜2.2低密纯洋房｜98-179㎡三四居｜颂系迭代作品｜海淀改善红盘

瑜海云颂落座海淀树村核心地块，踞守上地、中关村科创腹地，是海淀主城稀缺的纯洋房改善标杆住区，承接海淀科创产业高端人居红利。社区容积率仅2.2，双地块规整布局，全盘纯商品房无回迁混居，总计719户纯粹体量，居住圈层高阶纯净。项目为颂系迭代升级作品，遵循四好住宅标准打造，外立面采用石材+铝板+三层中空玻璃，隔热降噪、质感高级。社区配置南北双下沉式会所、四点半学堂、健身空间与全龄首层架空层，搭配西厨主题园林景观，依托严苛精工体系，迭代海淀人文宜居新范本。

区位配套上，项目地处海淀核心成熟板块，多维路网高效联动上地、西二旗、万柳等核心商圈，科创通勤优势显著。周边顶配全龄教育、三甲医疗、精品商业与城市生态资源，高阶配套全面兑现，坐拥主城成熟宜居氛围。产品层面，主力建面98-179㎡通透三至四居，户型涵盖刚需进阶到顶奢改善，全系南北通透、高采光格局，层高约3.05米，空间舒展大气。98㎡起三面宽三居带独立家政间，116-138㎡四叶草黄金户型动静分区、互不干扰，空间利用率出众。凭借海淀核心地段、低密洋房规制、全维社区配套、全能户型优势，成为2026海淀主城科创家庭改善优选标杆。

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瑜海澐颂位于海淀区上地街道核心区域，北至规划上地五街，南至规划公园绿地，西至规划北大科技园西路。

上地是北京科创密度最高的区域之一，汇聚百度、腾讯、小米、滴滴、华为、联想、网易、IBM、新浪等30余家全球科技巨头。中关村软件园年总收入突破3366亿元。

上地板块近年新房供应少，周边二手房龄普遍超过10年。瑜海澐颂是上地核心居住区近年罕见的纯商品房新增供应。

瑜海澐颂（0702）周边项目及价格

然后是教育。上地学区在海淀的特殊性——初中派位没有“坑校”，这在海淀家长圈几乎是共识。瑜海澐颂周边有上地实验小学、上地实验学校、清华附中上地学校，更重磅的是紧邻新建的101中学集团校（十二年制），一零一中教育集团承办，2028年开学。✅瑜海云颂售楼处电话：400-8031-773☑️要知道一零一在海淀六小强里，对集团校的投入是出了名的。

再说圈层。技术精英、高校教职工、科研人员、企业高管是这里主要的居住人群，科技及文化氛围浓厚。上地板块的租金和二手房保值率常年领跑海淀。

最后是地块的稀缺性。很多了解海淀的置业者都清楚：上地无新盘、低密更稀缺。瑜海澐颂的入市，直接填补了板块的新房空白。而上地0702地块，大概率是上地核心区最后一块对外出售的住宅用地，所以被称为上地土拍的“绝版项目”。

二.国企背书，安全感更强

买过新房的朋友都知道，开发商的背景和资质非常重要。瑜海澐颂由海淀区国资委全资国企——海开控股开发，千亿资产规模，深耕海淀数十年。从圆明天颂、栖海澐颂，到颐海澐颂，前三座“颂系”早已在海淀市场验证过交付品质。

到了瑜海澐颂，已经是第四座“颂系”迭新之作，产品、园林等设计全面升级。国企背景下，从交付到品质都更有保障。

三.项目概况及突破亮点

1、项目位置

北至规划上地五街，东至HD00-0702-17规划防护绿地，南至HD00-0702-26规划公园绿地，西至规划北大科技园西路。

下面的这张图信息比较全，能完整体现项目地块位置、楼栋、出入口，以及周边设施、道路：

项目基础信息：

项目地址：北京市海淀区上地东街(HD00-0702街区)，马连洼北路9号

开发商：海开控股

拿地时间：2025年12月23日

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楼面价：6.96万/㎡

建设用地面积：约4.2万平

地上建筑面积：约9.31万平

容积率：2.2

绿地率：30%

总楼栋：30栋

总户数：719户 (东地块364户，西地块355户)

限高：30米

楼高：4-10层洋房

层高：3.05米（179㎡层高3.3米）

装修标准：精装修

会所：1500㎡首层架空层+3700㎡下沉式会所

物业费：7.12元

车位比：1:1.2

产权得房率：80-84%

综合得房率：88.9-93%

交付时间：预计2029年

户型面积：98-179㎡三至四居

价格：1000万-2000万

“年薪百万的P8，还在住上地 90 年代老破小？”

上地学区虽好，但遍地是老破小。

上地东里、上地西里、甚至上地佳园，其实都谈不上品质，但溢价仍然很高。

一套上地佳园116平的二手房，现在的成交价，几乎可以平换一套瑜海澐颂的98平户型三居，前者套内面积甚至比后者还要小好几平米。

这是非常奇怪的情况，"同地段不同物种"的降维感，相信大家一眼就做出正确的选择。

既说明了买家对上地区域的高度认可，也背书了瑜海澐颂新房的价值。

瑜海澐颂4-10层全洋房社区、2.2容积率、限高30米，在海淀产业区里极具稀缺性。

区位：万亿海淀，千亿上地

官方把所处板块概括为"万亿海淀，千亿上地"——这一表述背后是有数据支撑的：⚠️✴瑜海云颂售楼处电话：400-8031-773✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

23000+高新企业聚集~13%上市企业占海淀-30万+科技人才汇聚

名企集聚：百度、腾讯、联想等互联网巨头总部环伺；智谱AI大模型、宇树科技等领衔前沿赛道；广联达、软通动力、汉王科技、旷视、国盾量子等硬科技标杆叠加，形成完整自主科创产业生态。

交通：三轨三横三纵

坐拥三轨（13号线 / 16号线 / 昌平线）、三横（马连洼北路 / 后厂村路 / 五环路）、三纵（永丰路 / 京新高速 / 京藏高速）的立体路网。

13号线：西二旗、清河、上地、五道口、西直门、新龙泽、生命科学园、北郊等；
16号线：西北旺、农大南路、马连洼、万泉河路、苏州街、海淀黄庄、国家图书馆等；
昌平线：西二旗、朱辛庄、巩华城、沙河高教园等。

自驾可快速直达主城各大商圈与产业板块，日常通勤高效。

五、教育：全龄优教矩阵

这是上地板块最核心的卖点之一。官方表述："从启蒙到成才，全龄优教。"

基础教育：上地实验小学、上地实验学校、清华附中等优质资源环伺；清华、北大等高校毗邻；
规划亮点北侧规划由一零一中教育集团承办的十二年制学校
幼儿园：101中实验幼儿园、上地实验幼儿园等学前配套完善。

重要合规提示：最终入学细则、学区划分及入学要求，均以当年北京市及海淀区教育主管部门官方发布政策为准。本文不做任何学区承诺，购房决策请勿以"能上某校"为前提。

六、商业：八大商圈辐射

社区商业：社区配建约2.5万㎡商业，下楼即享；

已交付商圈：颐海·澐颂商业、西北旺万象汇、中关村壹号等；

八大商圈辐射：永丰商圈、上地商圈、清河商圈、圆明园商圈、万柳商圈、中关村商圈、五棵松商圈、西三旗商圈——一站式满足高阶家庭多元生活需求。

七、医疗：三甲双维护航

三甲医院：中国中医科学院西苑医院、海淀北部医疗中心（北医三院北部院区）、解放军总医院第八医学中心、北京大学第三医院、北京市海淀医院等环伺；

社区医疗：近邻上地医院，24小时急诊全科覆盖；

专科资源：北京大学第一医院（海淀院区）、北京大学肿瘤医院、中国中医科学院眼科医院等可达。

实现"小病就近看，大病有三甲"的全周期医疗保障。

八、生态：多园环伺

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城市公园：上地公园、清河之洲、翠湖国家城市湿地公园等；

郊野/山体公园：百望山森林公园、树村郊野公园、国家植物园、香山公园、西山森林公园；

皇家园林：颐和园、圆明园、玉渊潭公园；

奥运地标：奥林匹克森林公园（南/北园）、国家体育场（鸟巢）、国家游泳中心、国家会议中心等。

九、产品力：低密纯洋房 + 东方美学

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瑜海云颂落座海淀树村核心地块，踞守上地、中关村科创腹地，是海淀主城稀缺的纯洋房改善标杆住区，承接海淀科创产业高端人居红利。社区容积率仅2.2，双地块规整布局，全盘纯商品房无回迁混居，总计719户纯粹体量，居住圈层高阶纯净。项目为颂系迭代升级作品，遵循四好住宅标准打造，外立面采用石材+铝板+三层中空玻璃，隔热降噪、质感高级。社区配置南北双下沉式会所、四点半学堂、健身空间与全龄首层架空层，搭配西厨主题园林景观，依托严苛精工体系，迭代海淀人文宜居新范本。

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