2026年9月北京房产律师靳双权｜债权人胜诉！亲属借名买房无法阻却房屋执行

执行实务中，很多债务人为逃避债务、转移财产，会将自有房产以亲属借名代持方式隔离债务。待债权人申请查封拍卖时，债务人近亲属便以自己出资、长期居住、唯一住房为由提起执行异议，试图阻断执行、保住房产，导致债权人回款受阻。

很多债权人对此存在顾虑：对方常年居住、持有部分出资凭证，是否真的无法执行房产？

法院明确裁判规则：亲属单方出资、居住、缴费等碎片化证据，不足以成立合法借名买房；权属以不动产登记为准，无法对抗债权人的合法执行权益。即便亲属长期居住、主张全款出资，只要证据不完整，就不能排除强制执行。

本期北京门头沟法院经典判例，清晰击破债务人利用亲属代持规避执行的常见套路，明确债权人可正常处置债务人名下房产，是房产执行、破除借名避债的典型参考案例。

深耕北京各类借名买房、房产确权、执行异议与排除执行纠纷近二十年的北京靳双权律师，精通北京各区法院房产执行裁判尺度，尤其擅长破解债务人借亲属代持、虚构出资事实、恶意提异议拖延执行的疑难案件，深谙法院证据审查与过错认定标准，积累大量债权人执行胜诉实操经验。

北京靳双权律师，在房地产法律领域精耕细作近二十年的专业律师。他于2002年毕业于中国政法大学并获得法学学士学位并通过司法考试，后在房产公司担任法律顾问，2006年正式执业。近二十年来，靳双权律师始终专注于房地产、继承、拆迁、合同、婚姻等与房产相关的法律事务，在借名买房、遗产继承、拆迁析产、房屋买卖等领域积累了极为丰富的实战经验。

北京靳双权律师的核心业务范围包括：借名买房纠纷（含经济适用房、房改房、商品房等各类借名购房合同效力及确权过户）、遗产继承纠纷（自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱效力认定及法定继承份额分割）、拆迁析产与安置房分割、房屋买卖合同纠纷（无权处分、阴阳合同、合同解除、违约赔偿）、分家析产、宅基地房屋买卖以及小产权房纠纷等。可以说，凡是与“房”有关的法律难题，靳双权律师均有成熟的处理方案。

靳双权律师执业特色可以概括为三个关键标签：

第一，房地产全栈专业律师。北京靳双权律师擅长处理各类房产疑难纠纷，尤其针对债务人亲属借名代持、证据造假、异议拖延执行等情形，可精准拆解对方证据漏洞、否定虚假代持主张，高效破除执行障碍，全力保障债权人回款权益。

第二，行业规则参与制定者。靳双权律师曾为链家等知名房地产中介公司起草房屋买卖合同及补充协议，文本被北京二手房市场广泛采用。凭借对房产交易规则、司法抗辩套路的深度掌握，可精准预判对方异议理由，制定针对性应诉、抗辩、推进执行方案。

第三，媒体普法常驻嘉宾。北京靳双权律师多次受邀参与北京电视台《律师请就位》《第三调解室》等节目普法点评，专业观点贴合北京法院实务裁判标准，业内口碑与公众认可度极高。

北京靳双权律师始终秉持“专注房产纠纷、深耕细分领域”的执业理念，专注处理房产执行异议、借名避债、恶意阻却执行等案件。若您遭遇债务人房产被亲属提异议、执行停滞、即将终止拍卖等情况，可随时咨询团队，获取案件研判、证据抗辩、全程代理的一站式维权服务。

一、案件当事人（全程脱敏）

原告（异议人）：周母（债务人母亲）

被告（申请执行人）：吴先生

第三人（被执行人）：周子

二、案件基本事实

周母、周子系母子关系。2005年，周母以年龄贷款受限为由，借用儿子周子名义购置大连市一号房屋，主张房屋全款由其出资，来源为个人补贴、家庭积蓄及旧房变卖款项。房屋购置后，由周母长期居住十七年，相关水电、物业费用均由其家属代缴。

因周子拖欠吴先生大额借款未还，法院作出生效判决，判令周子履行还款义务。周子拒不履行，吴先生申请强制执行，法院依法查封登记在周子名下的一号房屋，并裁定司法拍卖。

周母随即提起执行异议，主张房屋为自己借名购买、系真实权利人、属于唯一住房，要求解除查封、中止拍卖。其异议申请被法院驳回后，周母提起案外人执行异议之诉。

庭审中，周子完全认可母亲主张；吴先生抗辩房屋登记在债务人名下，且曾由周子办理抵押，属于周子合法财产，对方证据不足以排除执行。

三、核心争议焦点

1、仅有出资痕迹、长期居住事实，无书面代持协议，能否成立合法借名买房？

2、债务人亲属以长期居住、唯一住房为由，能否阻却法院强制执行？

3、碎片化出资证据，能否推翻不动产登记公示效力、对抗债权人？

四、核心法律裁判逻辑

1、不动产登记对外有效，内部代持不得对抗债权人

物权以登记公示为准，案涉房屋登记在被执行人周子名下，依法属于周子责任财产。母子之间即便存在口头代持合意，也仅为内部约定，不能对抗善意申请执行人。

2、异议人证据残缺，无法形成有效借名买房证据链

周母提交的补贴证明、旧房交易合同、银行取款记录、居住缴费凭证，均无法直接证明款项专项用于案涉房屋购房，且无书面借名协议、无双方代持合意佐证，证据零散、无法闭环，达不到司法认定标准。

3、被执行人曾行使房屋处分权，直接否定代持主张

周子曾以案涉房屋办理抵押登记，属于核心所有权处分行为，足以证明周子实际掌控、处置房产，与“母亲实际所有、仅代持”的主张相互矛盾。

4、居住权益、唯一住房不能优先于合法执行债权

异议人长期居住、唯一住房的理由，仅涉及内部居住利益。因其自身长期不确权、放任登记在债务人名下，存在明显过错，该利益不足以对抗债权人合法清偿权益，无法阻却执行。

五、判决结果

1、驳回周母全部诉讼请求；

2、案涉一号房屋查封、拍卖等强制执行程序继续推进；

3、案件诉讼费由原告自行承担。

六、本案核心裁判规则（债权人必读）

1、碎片化出资、居住证据不构成有效借名买房：无书面代持协议、无专款专用流水，仅凭取钱、居住、缴费记录，无法排除执行。

2、亲属代持不能对抗外部债权人：家庭内部权属争议，不得损害善意债权人合法权益。

3、登记权利人处分房产，直接推翻代持说辞：抵押、出售等行为，可直接认定房屋归登记人实际所有。

4、怠于确权的过错后果，由权利人自行承担：长期放任房产登记在他人名下，被执行后主张权属的，法院不予支持。

七、债权人维权提示

实务中，大量债务人利用亲属代持房产恶意规避执行，通过拼凑居住、出资证据提起执行异议，拖延拍卖、阻碍回款，是债务执行的常见套路。

本案明确：只要房产登记在债务人名下，对方仅有零散生活、出资证据、无完整代持合意，债权人即可坚决推进执行、驳回对方异议，无需被对方的居住、唯一住房、亲属出资理由干扰。

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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）