滨州房价腰斩真相：这两个小区从8800跌到4800，可以上车吗

滨州楼市里一直流传着一个说法：丽景国际、中梁首府从 8800 跌到了 4800 和 5700，"腰斩"两个字被反复提起。但把全市数据和两个小区的真实挂牌价摊开看，故事的另一面是——滨州全市二手房从 2021 年的 7501 元/㎡ 回落到 2026 年的 5697 元/㎡，累计跌幅约 24%；真正"腰斩"的是当年 8800 元/㎡ 的优质房源，如今的挂牌均价停在 4700-5700 元/㎡ 这个区间。

惠众·丽景国际位于滨城区黄河十六路以北、渤海一路和东海一路之间，北临天鹰湖公园。2026 年 6 月，58 同城显示的二手房挂牌均价是 4980 元/㎡，同比去年 6 月持平。

中国房价行情网的数据更细：2026 年二季度挂牌均价 4978 元/㎡，单价区间 4615-5565 元/㎡，在售 5 套。

真正值得关注的是个别房源的开价。2026 年 6 月 26 日，一套 123.87㎡ 的毛坯中楼层挂牌 46 万，单价 3713 元/㎡。

开发商在售的现房价格同样在下调。吉屋网显示 2026 年 5-9 月参考均价 5000 元/㎡，58 新房 8 月参考价 4680 元/㎡，高层带装修房源 4980-5399 元/㎡，小高层清水 5000-5400 元/㎡。

当年 8800 元/㎡ 是部分优质房源的峰值，如今 3700-5000 元/㎡ 才是真实的市场区间。

中梁首府在黄河八路与渤海二十四路交汇处，属于西区中海板块。

2026 年的价格走势有点意思：

安居客：8 月二手房均价 5737 元/㎡，环比 7 月上涨 2.54%；

58 同城：6 月均价 5993 元/㎡，同比下降 1.59%；

中国房价行情：2026 年一季度挂牌 5726 元/㎡，单价区间 4983-7199 元/㎡

挂牌房源的实际开价分化很大。2026 年 8 月 9 日，一套 130㎡ 精装低楼层挂牌 58 万，单价 4461 元/㎡；另一套 126㎡ 电梯洋房报价 57 万，小区当月均价 5782 元/㎡。

从 2025 年 7 月的 5177 元/㎡ 到 2026 年 5 月冲到 6223 元/㎡，中梁首府这一年其实走出了"先涨后回落"的曲线，8 月回到 5700 多。所谓"8800 跌到 5700"，跌的是当年的优质房源挂牌高点，目前的均价水平维持在 5700 上下。

2026 年全市二手房均价 5697 元/㎡，从 2021 年的 7501 元/㎡ 算下来，累计跌幅约 24%。"腰斩"是个盘现象，不是全市现象。

但分化是真真切切的。沾化 4037 元/㎡、惠民 4625 元/㎡，而博兴还有 6596 元/㎡。同一个滨州，不同的县城，价差能拉开 2500 元。

2026 年 8 月 10 日，滨州市政府新闻办召开了《滨州市房地产政策集成》政策吹风会，拿出了一套组合拳：

商业性个人住房贷款不再区分首套、二套，最低首付比例统一为不低于 15%；

2026 年 1 月 1 日到 2027 年 12 月 31 日，卖旧买新可申请退还已缴个人所得税；

全面实施二手房"带押过户"，无需提前结清原贷款；

公积金贷款夫妻双方最高 100 万、单方 70 万，多子女和高品质住宅可累加上浮到 160 万；

住房"以旧换新"四种模式：房企收旧、第三方国企收储、专业机构帮卖、试点拆旧更新；

2 月 27 日的全市住房工作会议上，市住房中心明确了"稳字当头"的工作方针，2026 年要评选 10 个市级以上高品质住宅试点项目。

丽景国际 3700-5000 元/㎡ 的价位，中梁首府 4400-5700 元/㎡ 的价位，放在首付 15% 的政策下，一套 120㎡ 的房子，首付 8-10 万就能拿下。

滨城区 2026 年 7 月新房楼盘平均单价 6310 元/㎡，4-5 千价位段只有龙湖御墅 4800、惠众·丽景国际 4680、盛世东方 4200 等少数几个盘。换句话说，想在主城区找 5000 以下的房子，选择面非常窄，丽景国际是其中一个。

中梁首府所处的西区中海板块，附近有中海小学、实验学校西校区、中海景区，109 路公交 55 米到小区门口。从挂牌均价看，它比丽景国际高出 700-1000 元/㎡，对应的是地段和配套的差别。

丽景国际 2024 年竣工，房龄新、现房、4680 元/㎡ 起的价位，适合预算紧、看重"新房+低价"的刚需；中梁首府胜在西区配套和地段溢价，但 5700 上下的均价意味着你要多掏十几万。

两个小区都谈不上"捡漏"，因为价格已经在这个区间维持了一段时间——丽景国际从 2025 年 7 月到现在，二手房均价连续 12 个月停在 4980 元/㎡；中梁首府则是 5700-6200 之间震荡。市场没有继续深跌，也没有反弹的迹象。

对于有自住需求的刚需，当下 15% 首付、带押过户、以旧换新、个税退还这一整套政策窗口，确实在 2027 年 12 月 31 日前都有效。窗口期之内，选丽景国际还是中梁首府，本质是选"更低的总价"还是"更好的地段"。