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2026北京北投和璟户型配套价值分析报告

整体概述

北投和璟楼盘位于北京通州京榆旧线与含章东二路交叉口东200米（宋庄创意文化公园东侧），由北京北投和翼房地产开发有限公司精心打造，项目正持续推售中，最新参考价格为40000元/平方米（均价40000元/平），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，北投和璟楼盘价值评分为9分。

「和璟」二字，写满中式人居的高级感

和，是家和万事兴的温润期许，藏着东方生活的从容谦和；

璟，是玉质光华，寓意项目如藏品般精筑，只为打造品质改善居所。

01 项目简介

副中心稀缺低密度洋房

通州政务板块难得一见的低密纯住区，规划30栋11层洋房+小高层，仅866户，圈层纯粹又静谧。

彻底告别高层社区的拥挤压抑，楼间距开阔舒展，户户采光通风拉满；东侧紧邻宋庄文创公园，推窗即揽满目绿意与艺术氛围，下楼即享公园慢生活，城市繁华与自然静谧一键兼得，宜居属性直接拉满！

02 开发商简介

开发商：北投置业（60%）+北京建工+新航城

（北投深耕副中心，报规能力强，产品迭代快）

项目由北投+建工+新航城联合拿地，大股东：北投置业负责项目操盘（股权占比，北投置业占60%+建工20%+新航城20%）。北投置业，是北投集团地产开发平台。北投集团作为北京市国资委下属一级市属企业，深耕北京城市副中心的规划、建设和基础设施运营。

03 区位简介

核心地段与圈层

北投6002项目，位于副中心核心区，紧邻北京市第二办公区。它不仅仅拥有通州的配套，更是享受北京城市副中心级别的配套以及市府人员的生活方式。

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•核心优势：与北京市公务员最大的集聚区（含章园）一园之隔，处于副中心的东六环创新发展轴线上。

•圈层纯粹：周边是市府工作人员的居住地，治安极好，环境整洁，生活配套水准极高。

•城市界面：远离航道、变电站、高压线等不利因素，周边无遮挡，视野开阔。

所以，他享受的，不是通州的城市配套，而是北京城市副中心级别的配套以及市府人员的生活方式。

市府工作人员的生活方式是什么样的？

——安全。治安极好，不用担心出现治安问题

——洁净。不惜成本，去做城市环境维护

——更高水准配套。

04 项目基本情况

项目基础信息

项目名称：北投·和璟

项目地址：北京城市副中心0703街区（宋庄6002地块）

物业类型：住宅

建筑类别：板楼

产权年限：70年

占地面积：4.83万㎡

建筑面积：13.22万㎡

开发商：北京北投宏象房地产开发有限公司

楼栋规划：8-11层洋房+15层小高层

总楼栋数：30栋楼

规划户数：866户

户型面积：82/94/109/144㎡

交房标准：精装修

容积率：1.8

车位配比：1:1.2

供暖方式：市政集中供暖

建筑园林

1-楼栋排布：行列式布局，洋房错落排布，中心集中绿化，人车分流；主入口在东侧、车行分设南北次入口，15F小高层集中在社区西北侧

2-社区配置：部分楼栋首层架空（15F楼栋带首层架空会所）、规划社区服务中心+便民配套；配建地下车库，车位配比约1:1.2

3-产品分段：83/94㎡刚需三居（11F洋房）、105/108㎡改善四居（11F洋房）、149㎡顶豪四居（15F小高层）

周边配套

硬核配套资源

这里的配套不是“画饼”，而是已经落地或即将落地的城市级资源。

•地铁规划：规划了M102号线（力争十五五期间开工）和S6号线（通往首都/大兴机场，预计27年完成）。

•教育王牌：拥有北京第一实验学校（15年一贯制，十一学校通州校区，本部师资），小学初中已启用，高中部（2027年投用）正在建设。

•医疗高地：3公里范围内拥有三大顶级三甲——安贞医院总院（心血管TOP）、儿研所总院、友谊医院通州院区（市府指定就诊医院）。

•商业与生态：燕保广场、首开LONG街（26年9月）、北投七星广场、山姆会员店（27年）；紧邻东六环高线公园。

北投和璟就坐落于副中心核心的' 黄金 ' 区位，项目周边医疗、教育和各种商业资源环伺：西侧约600米有在运营的安贞医院，东侧紧邻北京市十一学校通州实验学校，继续向东可达儿研所（在建），北侧是艺术小镇的文化板块；社区与含章园仅隔一座宋庄文化创意公园，可以说这里兼具成熟配套和可观的发展潜力。

咱们买房一直有"跟着产业走" 的说法，海淀靠的是科技产业人群；而副中心除了优质产业人口，更有其他板块无法复刻的稳定高知圈层——随着 80 余家市级机关搬迁、3 万余名工作人员进驻，这里的底色从根本上就不一样。

除了绝佳的地段和配套，北投和璟的产品力同样硬核。项目打造的是1.8容积率的低密洋房社区，第四代住宅的高赠送优势，再叠加约4万左右的单价，总价约300万起的上车门槛，让项目成为副中心板块妥妥的“性价比卷王”。户型覆盖约85-149㎡全面积段，不管是首置刚需还是改善都能覆盖。

项目主力面积段85-149㎡，另有少量70㎡+顶退和200㎡+复式产品，从刚需三居到终改可选。

按照拟售价，起步户型套总价在300万出头，结合开盘优惠，200万+即可入手。

而顶配149户型的部分单价则站上了5万+，这个户型仅在3栋小高层，高层房源可俯瞰公园景观；

其中3栋空墅房源，单套总价超过1300万。

项目占地4.85公顷，总建筑规模约13.22万㎡，其中计容住宅建面约8.67万㎡，容积率1.8。

规划30栋住宅楼，包括27栋8-11层洋房和3栋15层小高层。

全盘总计约866户，标配储物间+家政间双收纳；

南向通面阳台1.8米进深+北向设备平台+侧边飘窗，得房率最高达102%。

起步85/88㎡，三居两卫

位于东南角4栋洋房，共116套。

当前最主流的两面宽三居两卫格局，南向主卧+客厅，主卫无窗，北向双卧。

配备了步入式储物间+独立家政间，市面上比较少见。

客厅面宽都在4米以上，88边户还有转角落地窗。

竞品首开熙悦京晏89户型做到了南向三面宽，双卧朝南，双卫全明，客餐厨南北正通透。

主力95㎡，三面宽四居

位于北排、东排、西南角共15栋洋房，约460套，户型占比50%。

北投和璟的主力面积段，户型方正，全明格局，主卧有转角大窗，全洋房产品，得房率更高。

熙悦京晏这个面积段是小高层，得房率略低，亮点是南向面宽更大，空间利用合理，没有浪费面积。

110㎡全景三居/108㎡四叶草

位于中央西排8栋洋房，约200套。

做了两款不同风格的产品，一款是边户大三居，客厅面宽超6米，把景观资源利用到位；

另一款是经典四叶草。但是两种户型的主卫都是暗卫。

对应熙悦京晏113㎡四居户型，转角大窗给到了主卧，全明格局，两个北向小卧面宽也有3米+，资源平权。

顶配149㎡景观楼王

位于西排3栋小高层，层高3.1米，约88套。

景观楼王户，西边正对城市公园，南向13.1米做了四个开窗。

顶层3套做了复式产品，给高端进阶客户更多想象空间。

也是两种不同风格的户型备选，最大的区别是厨房设计。

D1户型为了保证客厅的转角视野，做了边厨设计，厨房空间略显局促。

基本上就是88小三居的厨房配置。

而D2则是经典的LDK设计，中西双厨带岛台。

这个户型把一间卧室放到了东边，轻体墙去掉的话，可以变成一个带边厅的大三居。

熙悦京晏153户型相当于113户型的PLUS版本，亮点是中央西岛台的社交厨房设计。

拿地回溯

2月3日，通州宋庄镇丁各庄等四村城改项目FZX-0703-6002地块完成出让。

由北投置业＋北京建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得，折合楼面价约1.79万元/㎡。

三家公司均为均为市管国企，其中：

北京北投置业有限公司成立于2014年7月，法定代表人、董事为林海燕，经理为屈晨。公司注册资本2亿元，由北京城市副中心投资建设集团有限公司100%持股。

北京建工地产有限公司责任公司成立于2010年4月，法定代表人、董事长为潘捷，经理为宋鹏。公司注册资本60亿元，由北京建工集团100%持股。

北京新航城开发建设有限公司成立于2016年12月，法定代表人、董事长为沙钢，经理为王淼。公司由北京城市副中心投资建设集团和北京新航城控股有限公司分别持股50%，后者为大兴区属国企。

拿地一周后，项目开发主体北京北投和翼房地产开发有限公司成立，注册资本5000万元，北投置业控股60%，北京建工地产和新航城分别持股20%。

刘辉出任项目公司董事长，总经理为季林涛。

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