刚需主导成交回温“金九”预期向好

　　据相关数据显示，8月，深圳全市新建商品住宅和二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%，国家统计局发布的一、二手住宅销售价格指数连续5个月环比上涨，楼市持续保持稳固向好态势。南都记者注意到，8月份深圳房地产市场整体呈现“淡季不淡”的盘整态势。数据显示，上月深圳一、二手住宅网签量同比均保持正增长，整体成交创下2022年以来同期新高。同时，前线门店实际签约量逆势走高。

　　市场分析认为，在刚需与学区房置业群体逐渐活跃的背景下，叠加近期多项重磅楼市政策落地释放的积极信号，深圳楼市“金九”行情或已提前启动。

　　新房：刚需盘热销 二手：成交意愿增强　　

　　8月，全市新建商品住宅网签销售2589套，同比增长20.4%。刚需盘受到市场热捧，光明区凤凰街道8月29日新开盘的深圳润锦园，具备得房率高、紧邻地铁13号线、周边教育资源配套充足、性价比突出等优势，刚需客群踊跃，当日开盘去化率77%，成交金额超4亿元。

　　8月，全市二手住宅网签销售4275套，同比增长2.4%。乐有家研究中心负责人唐俪瑕表示，二手房议价率一路持续收窄，8月议价率由7月的9.12%收窄至8.91%，带看到成交的转化率为4.51%，达到今年以来新高，显示出购房者的决策速度和购房意愿明显增强。

　　今年以来，受高科技产业持续发展带动，商办市场活跃度持续提升，其中AI相关企业租赁需求较为旺盛。1-8月，商务公寓因租金回报率可观，性价比显现，市场销售渐热，全市一、二手商务公寓网签销售7600套，同比增长51.9%。　　

　　真实成交热度回暖 表现优于网签数据　　

　　值得一提的是，深圳8月住宅整体成交创2022年以来同期新高。深圳中原研究中心数据显示，8月深圳一、二手住宅成交6864套，环比下滑17.5%，同比上升8.5%，为2022年以来同期新高。其中，一手住宅（预现售）网签2589套，环比下滑26.6%，同比上升20.4%，为2023年以来最高；二手住宅过户4275套，环比下降10.8%，同比上升2.4%，为2021年以来最高。

　　虽然8月全市网签成交量环比回落，但网签存在滞后性，难以反映真实市场热度。

　　同网签数据不同，市场真实成交热度已然回暖。南都记者注意到，从各大中介机构的门店实际签约情况来看，实际成交表现大幅优于网签数据。乐有家门店8月二手签约量同比上涨9%，创下近6年同期新高；据深圳贝壳研究院监测，8月贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长34%，二手房签约量环比增长12%，市场实际成交表现大幅优于官方网签数据。

　　价格方面，乐有家研究中心数据显示，8月深圳二手住宅成交均价5.78万元/㎡，环比回落3.7%。8月楼市成交群体以刚需为主，价格回落同样受低总价房源成交占比提升的结构性影响，属温和调整。　　

　　多重利好因素推动 楼市活跃度提升　　

　　针对8月楼市活跃度抬升的现象，深圳贝壳研究院院长肖小平分析，8月深圳楼市活跃度提升主要受多重利好因素推动。一方面，北京、上海相继落地房地产新政，带动深圳市场情绪修复；另一方面，随着新学年临近，学位购房需求集中释放，不少家长加快看房、选房。此外，8月28日全国楼市迎来一揽子重磅政策，政策红利快速传导至深圳市场，进一步提振购房者信心，助推新房、二手房成交向好。

　　深圳贝壳研究院认为，步入九月，楼市传统销售旺季“金九银十”正式开启。伴随政策利好持续释放，深圳楼市成交热度有望继续抬升。8月实际签约表现向好，传递出积极的市场信号，也为深圳“金九银十”行情打下坚实的基础。

　　值得一提的是，8月28日，住建部等三部门发文推行现房销售，央行官宣个人住房贷款年限延长至40年，商业地产贷款年限延长至15年，“政策组合拳”为市场健康轮动注入能量。新政效应在深圳楼市已逐渐显现。乐有家研究中心监测显示，8月30日门店二手签约量对比前一周周日上涨9%，创下8月以来单日最高点。

　　新房市场活跃度同步提升，周末两天乐有家一手看房量对比前一周末上涨7%。8月下旬开始，深圳楼市已处于“金九”行情提前释放的升温通道，房贷新政叠加学区房置业潮等多重因素，市场情绪将进一步被激活。

　　 ● 观察

　　刚需及改善需求将得到更好满足

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，8月28日，多部门出台重磅政策，从房地产信贷管理、销售制度完善、资本市场支持等方面大力支持加快构建房地产发展新模式，标志着我国房地产进入新模式发展阶段。新政更加注重保障购房人权益，并且将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，有力提振居民住房消费信心。随着楼市进入“金九银十”，房企还将陆续推出一批品质新盘，预计市场会持续积极向好，居民刚性和改善性住房需求将得到更好满足。

　　采写：南都记者 孙阳 陈荣梅 制图：李斌（即梦AI生成）