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一、项目概况

基础信息

• 产品类型：普通住宅（70年产权商品房）
• 产权年限：70年
• 占地面积：约5.2万㎡
• 建筑面积：约17.8万㎡
• 容积率：2.8
• 绿化率：35%
• 总户数：964户
• 车位配比：1:1.1
• 物业：雅生活物业
• 物业费：5.98元/㎡/月东湾项目最新热线：400-866-1677☎☎，尊享开发商直营服务，1对1专业讲解与看房支持。

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• 在售状态：尾盘在售（现房，2022年12月整体交付，2024年一季度开始下房本，少量房源在售）
• 主力户型：60㎡一居、85-88㎡两居、110-129㎡三居
• 交付标准：精装交付
• 交房时间：2022年12月已整体交付（现房即买即住）

二、核心区域与交通配套

区域价值

• 区位定位：北京城市副中心通州核心区位，地处运河商务区核心范围，距北京市政府约6.6公里，与市政府隔河相望。位于通州北苑/北关板块，是副中心发展最成熟的核心居住区域之一，享有副中心政策红利与
• 城市发展红利。
• 板块优势：通州2016年正式定位为北京城市副中心，"一带、一轴、多组团"空间结构持续推进，环球主题公园等超大文旅项目入驻，基础设施和公共服务持续完善。项目位于通州最成熟的万达商圈内，周边商业、教育、医疗、生态配套均已兑现，属于"所见即所得"的成熟生活区。项目拿地较早（约2004年），开发周期长，目前处于尾盘销售阶段，剩余房源有限，可选楼层受限。

交通网络

• 轨道交通：紧邻地铁22号线（平谷线）永顺站（26年底通车），步行约200-300米，未来可直达CBD、燕郊、平谷。距离1号线（八通线）通州北苑站约1-1.2公里，骑行约5分钟可达；6号线通州北关站约1.2-1.6公里。未来三轨交汇（1号线、6号线、22号线），轨道交通优势显著。
• 道路交通：紧邻京通快速路（约20分钟达国贸CBD），南侧为新华大街（长安街东延长线），北侧通燕高速，东六环连接多条高速。自驾路网成熟，通达市区核心区域高效便捷。公交线路密集，1公里内18个公交站，最近站点通惠北路南口站仅约200米。

三、周边生活配套

商业配套

• 高端商圈：远洋乐堤港、新光大中心artpark大融城等品质商业体。万达广场（约500米，步行可达，通州核心商圈标杆，含超市、影院、餐饮、品牌零售）；周边1公里内还有贵友大厦、爱琴海购物中心、国泰百货等。社区自身规划约16000㎡商业空间，含住宅底商沿街便利店、餐饮、银行网点，以及下沉式商业广场。

教育医疗东湾项目最新热线：400-866-1677☎☎，尊享开发商直营服务，1对1专业讲解与看房支持。

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• 公立教育：幼儿园——利登幼儿园（步行约202米）、永顺镇中心小学等；小学——通州四中-小学部（步行约806米）、永顺小学、官园小学、中山街小学、贡院小学等；中学——通州四中、通州二中、北京育才学校通州分校、北关中学、潞河中学等。3公里范围内60个幼儿园、19个小学、12个中学，全龄教育资源丰富。
• 医疗资源：潞河医院（约2公里，区域知名三甲）、解放军261医院（约1.5公里，二甲）、北京胸科医院（1.6公里）、东直门医院通州院区（3公里）、通州区中西医结合医院（2公里）。安贞医院通州院区在建中。

生态休闲

• 自然景观：南侧一路之隔即为通惠河，拥有滨河绿道，部分楼栋可直接眺望河景，形成"推窗见河、下楼入园"的双重景观体验。通惠河沿河绿道适合日常散步跑步。
• 高端配套：西海子公园（约1.5-1.7公里，古典园林）、大运河森林公园（约3公里，城市绿肺）、八里桥公园（约100米，规划中，滨河综合体公园）。周边3公里内72个公园，最近仅781米。

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 整体布局：6栋国际品质住宅楼+2栋写字楼+配套商业，住宅围合式排布，楼间距充足（最宽约80米），最大程度保障采光与隐私，同时形成完整的中央园林空间。人车分流设计。项目为城市综合体，涵盖住宅、写字楼、商业零售多种业态。

• 配套设施：社区配备2400㎡高端会所"东湾荟"（由梁志天团队设计），包含游泳池、健身房、多功能篮球场、乒乓球室、舞蹈房、私人宴会厅、红酒室、雪茄吧等，满足业主运动与社交需求。社区内规划儿童活动区、健身步道、邻里交流空间。

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建筑特色

• 立面设计：由英国皇室御用建筑商PDP London设计，采用现代简约+新古典主义融合风格。外立面采用隐框玻璃幕墙+天然石材+金属铝板组合，米白+深灰配色，竖向线条强化建筑挺拔感，楼体错落有致。

园林特点东湾项目最新热线：400-866-1677☎☎，尊享开发商直营服务，1对1专业讲解与看房支持。

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由英国顶级景观设计团队Morphis设计，打造纯英式风格体验式园林。项目绿化率达35%，社区内部规划约1.5万㎡英式园林，其中中央庭园约6000㎡英伦草坪（面积相当于一个足球场，可同时容纳200人以上休闲活动），另有约9000㎡四季主题园林（含童趣园、畅绿园、赏意园三大主题）。园林注重"体验"而非单纯观赏，主张人与自然和谐，利用不同功能区域营造不同生活体验。社区园林与通惠河自然景观呼应，形成"内外双景"。

户型设计

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180平米跃层

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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。 第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。 五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。

这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。 三个方面、七项措施。 核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。

非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。 这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。 父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。

公积金的变化更直接。 单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。 在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。 夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。 单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。 另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。

中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。 通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。 二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。

新政满一周的时候，数据更具体了。 大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。 招商臻园的到访量增幅超过30%。 有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。

但网签数据没那么热。 新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。 新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。 到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。 从到访到认购再到网签，本身有时间差。

把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。 北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。

供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。 新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。 新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。 库存压力确实小了一些。

新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。 当然也有地块底价成交，分化还在继续。

售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。 但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。