2级评级挡路、48小时可反悔，房地产信托新规告别“散户时代”

本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

信托业“三分类”实施后，监管部门首次对房地产相关信托业务出台专门的管理办法。

近日，国家金融监督管理总局印发《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（下称：《办法》），自2027年3月1日起施行。

《办法》主要聚焦信托公司房地产资产管理信托、资产服务信托两大核心业务，彻底重塑过去多年地产信托“重主体、轻项目、重非标、重通道”的粗放展业模式，搭建起统一、规范、闭环的房地产信托监管体系。

值得注意的是，《办法》从机构资质、投资者准入两个维度双双设置硬性关卡，一方面抬高地产非标业务的主体入场门槛，另一方面把个人投资者隔离在高风险产品之外。

在北京洪范律师事务所律师、高级顾问杨祥看来，《办法》的出台意味着，监管承认房地产仍然需要信托，但今后的信托资金只能流向真实、合规、可封闭管理的项目。

“新规不是给房地产市场重新加杠杆，而是在为房地产金融重新树立边界。它带来的不是无差别的资金增量，而是资金投向和风险承担方式的一次结构性重排。”杨祥认为，政策意在支持房地产新发展模式，而不是把旧融资模式重新包装后再做一遍。

2级评级、10亿元净资产

信托行业整体体量还在不断走高。截至2025年6月末，全行业信托资产规模达到32.43万亿元，较2022年末增长超五成。

与之形成反差的是，房地产信托持续收缩。据信托业协会统计，资金信托投向房地产的余额从2022年末1.13万亿元降至2025年6月末0.77万亿元，占比由8.14%回落至3.15%。

行业数据已经反映出地产信托的降温态势，而新规的出台进一步从制度层面划定业务边界。

此次《办法》当中，最引人关注的是非标地产信托的主体准入条件：信托资金投资房地产业非标准化债权资产的，信托公司监管评级在2级以上，最近两个会计年度未发生连续亏损，且净资产不低于10亿元人民币或者等值的外币。

“监管评级已经成为开展地产非标业务最大的拦路虎。”华北某信托公司相关业务人员苏志毅向《华夏时报》记者表示，这套准入条件相当于一张VIP入场券，真正能够拿到资质的机构并不多，达不到条件的机构则直接退出。

“过去一年行业内几乎没有信托公司获评1级评级。2级对应80分至90分，代表信托公司经营管理各方面基本健全、风险抵御能力良好。但能达到这一标准的，在整个行业中只是少数头部机构。”苏志毅说道，评级落到 3级及以下的信托公司，将被彻底挡在房地产非标业务门外。

然而拿到入场资质也并不代表可以放开展业。《办法》第四十五条还设置了房地产信托业务的集中度“红线”：房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5%；投资于单一房地产企业（集团）的余额不得高于本机构房地产信托业务余额的20%；通过非标准化资产形式投资的余额不得高于本机构房地产信托业务余额的50%。此外，信托公司还应当对本机构信托资金投资于单一房地产项目、单一地域等审慎设置投资比例上限。

“这意味着就算机构跨过评级门槛，实际可操作的业务空间也十分有限。”苏志毅补充道。

不过，较高的准入门槛叠加多重比例约束，也让市场对地产非标业务后续的开展空间产生讨论。

用益信托研究院研究员喻智对《华夏时报》记者分析称，《办法》既抬高准入门槛，又叠加多重集中度比例约束，地产非标业务本身就很难做大规模。放眼当前行业现状，多数信托公司房地产业务本就已经收缩至很低水平，短期来看对不少机构的实际经营冲击有限。

首设48小时冷静期

监管评级、净资产门槛是在机构端抬高了地产非标信托的从业门槛，而投资者适当性相关规则，则从资金源头改变了这类产品的募资方式。

《办法》第三十条规定，单只信托产品投向房地产业非标准化资产比例达到50%的，投资者应当全部为非自然人投资者。该信托产品投资者为私募资管产品的，信托公司应当穿透识别并确认该资管产品的全部投资者为非自然人投资者，否则不得接受该资管产品投资。

换言之，高风险地产非标产品，个人投资者将被彻底挡在门外。

华南某信托公司财富管理部业务人员晓景对《华夏时报》记者表示，过去很多地产信托产品的资金来自高净值个人客户，现在只能转向机构资金，募资渠道收窄了。“不是所有机构都愿意接地产非标，这条规定对很多公司的募资能力是实实在在的考验。”

在资金端约束之外，《办法》进一步细化投资者权益保护规则，专门设立48 小时投资冷静期。期间可无条件反悔并拿回全部款项。

杨祥分析道，这意味着高非标房地产信托将更多依靠机构化、专业化资金。短期内，传统资金来源可能收缩；但长期看，资金期限和风险识别能力会与房地产资产周期更加匹配。

“未来的竞争不再只是谁能募集到钱，而是谁真正看得懂资产、管得住资金、处置得了风险。”杨祥表示，新规更有利于专业能力较强的信托公司。监管评级、净资产、信息系统和项目团队都会形成准入与成本门槛。

为平稳衔接新旧规则，对于存量业务《办法》给予了自然到期的空间，并给信托公司留出6个月的过渡期；新增业务则要求执行新规，办法自2027年3月1日起施行。

值得注意的是，如果信托公司年度监管评级发生下调，不再满足从事房地产信托业务条件的，不得新增房地产信托业务。

不过，在行业格局重塑之下，信托业早已完成结构性转型。截至2025年6月末，信托资产规模已达32.43万亿元，资产管理信托与资产服务信托已取代传统的“融资+通道”类业务，成为规模增长的主引擎。

数据显示，资金信托入市规模从2021年末的3.36万亿元增至2025年6月末的10.83万亿元。

信托行业整体体量不断做大、标准化投资业务快速崛起，而传统地产非标业务持续收缩，行业此消彼长的变化，彻底改写了信托业的旧有发展模式。

喻智表示，整体看《办法》对房地产非标业务门槛、集中度、业务边界、投资者适当性等方面的制度约束更加严格，信托公司想做非标业务难度高，且难以做大。

“监管的意图就是对高杠杆开发融资、明股实债等非标业务严格限制，对合规项目合理融资、存量风险处置、不动产证券化、成熟存量不动产盘活的房地产业务则相对宽松。为中小信托房地产业务转型提供指导，引导信托发挥制度优势。”喻智坦言。

责任编辑：冯樱子 主编：张志伟