海南
江东楼市，又有新剧本。
8月31日，海口江东新区管理局官网挂出一则批前公示——《关于千江悦（2+3期·B）JDZH-05-B09地块项目规划设计方案批前公示》，公示期9月1日至9日。
小易第一时间扒了报规文本，先说结论：这大概率是江东首个按"四代宅"逻辑设计的住宅方案。
01方案曝光！错层挑台、空中庭院，全都有了
先看基本面。
地块位于琼山大道与纬六路交叉口，居住/商业混合用地，占地约32.8亩，总建面约8.69万㎡（地上7.17万㎡、地下1.53万㎡），容积率≤2.52，绿地率≥30%。
效果图图源：江东新区管理局
规划6栋高层住宅——1栋23层、5栋25层，楼高干到了79.9米，几乎贴着80米限高走，这样的高层建筑，在千江悦海口的楼盘，还是首次。
真正的看点在产品：
1、户户带弧形挑台，奇偶层错层布局。部分楼栋做出双层挑高的空中庭院效果—可以基本确认是四代宅无疑；
效果图图源：江东新区管理局
2、偏改善户型。住宅面积54724㎡，424户，户均面积来到128㎡，很明显是做改善产品。
2、首层架空，4.8-4.9米挑高，泛会所空间安排上了；
鸟瞰图 图源：江东新区管理局
3、台地式设计：小区地坪整体抬高，搭配架空车库层，车行平进、人行拾级而上，中心园林实际是一座"空中花园"；中央也挖出了下沉庭院
4、标准层层高约3.1米，高于国标；也比此前千江悦·东汇组团的2.9米，抬了20公分。
一句话总结：这不是千江悦过去卖的那种房子了。
图源：江东新区管理局
02千江悦的"前世"：从2.1万/㎡到以价换量
老海口对千江悦不会陌生。
海南富德开发，椰海大道以北、南渡江东岸，总占地近千亩的滨江大盘，容积率约1.5、绿化率干到40%+—当年江东楼市最风光的时候，它是板块里的标杆盘之一，得房率也高。
千江悦·东汇 图源：网易房产
2023年7月，项目（2+3期）开盘，均价一度站在2.1万/㎡；2024年底首批交付。
后来的故事大家都知道了：江东进入深度调整期，板块内价格战打得凶猛，有头部项目从2万+直接砍到1.38万/㎡。千江悦同样随行就市，目前参考价约1.6万-1.7万/㎡，今年6月还调整了A区部分楼栋的备案价。
降价能去库存，但海口楼市换赛道，是必然趋势。
03市场，都在打四代宅这张牌
放在海口楼市的大棋盘里看，这步棋很清晰。
一边，是刚过去的8月最后一周，海口住宅备案仅133套，二手房连跌一年，普涨时代彻底翻篇；
海口实景 图源：网易房产
另一边，是"好房子"政策密集落地—官方发文支持第四代住宅建设，阳台、架空层等计容优化，海口也出台了专项鼓励措施。中心城区、西海岸已有新规四代宅项目抢跑，开盘成绩亮眼。
以价换量的旧规产品和排队看房的四代宅，就是当下市场最扎心的对照。
而江东至今没有真正意义上的四代宅项目。千江悦B09地块这一步，等于抢下了"江东首个四代宅"的卡位—2.52的容积率、大盘的成熟底仓，再加上全新的产品形态，到底能不能打，咱们一起期待？
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