北京
每个月按时交物业费，但绝大多数业主根本不清楚，自己交钱到底买到哪些服务。
很多物业抓住业主不懂规则，把本该包含在物业费里的项目，拆出来再单独收费。不少人稀里糊涂交了好几年冤枉钱，等到被起诉、发生纠纷才恍然大悟。
依据《物业服务收费管理办法》，包干制是国内小区最普遍的收费模式，物业费包含明确的法定服务成本，哪些该交、哪些不该交，全部写在法规里面。今天一次性讲透，分清合法收费和乱收费，守住自己的钱袋子。
✅物业费里面，法定包含这6大类服务（包干制）
1、全部工作人员人力成本
保安、保洁、绿化、工程维修、客服、项目经理、财务行政的工资、社保、福利工装培训全部在内。
简单理解：小区看门的、扫地的、修东西的人员开销，都出自物业费。
2、公共设施日常保养与小额维修
电梯半月维保、消防巡检、门禁监控、二次供水水泵、路灯、排水管网、健身器材日常检修、更换小配件都算在内。
⚠️重点区分：日常小修属于物业费；设备大修、整体更换，走住宅专项维修资金，不能摊到业主头上。
3、公共区域清洁消杀
楼道、大堂、电梯、园区道路、地下车库清扫；生活垃圾归集清运、公共区域灭鼠灭虫消杀、化粪池常规清理、清洁耗材全部包含。
4、小区绿化养护
草坪树木浇水、修剪、施肥、除虫除草、枯死苗木补种，这些都属于物业费服务范围。
小区绿植大面积枯死，就是物业没有履行合同义务。
5、公共区域秩序维护
门岗值守、园区巡逻、监控室值班、小区进出管理、处理园区一般纠纷。
注意：物业费提供的是公共秩序维护，不等于对业主个人财产保管，家里被盗不能直接全怪物业，但物业安保严重缺位可以抗辩减费。
6、物业运营办公成本
物业办公室耗材、固定资产折旧、公众责任保险、企业税费以及合理利润。
很多人争议的公摊水电：
实行包干制、一费制地区，电梯、楼道灯、水泵这些公共能耗，已经打包进物业费，不能再单独收公摊水电费。
只有物业服务合同白纸黑字写明“公共能耗另行据实分摊”，才可以另外收取，同时必须按月公示电表水表读数和票据，不能一口价固定收费。
❌这些钱，不属于物业费，可以拒绝缴纳
1、房屋室内维修费用
家里水管、电路、门窗坏了，属于业主自家私有部分，上门维修可以收取人工费材料费，不属于物业费义务。
2、公共设施大修、改造、更换
电梯整体更换、消防系统全部改造、管网大规模翻新，动用维修基金，不可以让业主另外掏钱。
3、城市生活垃圾处理费
属于环卫部门行政收费，物业可以代收，但不属于物业费，要单独列明，不得混在物业费里面重复收。
4、装修押金、装修管理费
国家明令禁止收取装修押金；装修垃圾清运费可以单独收，但要明码标价，不能漫天要价。
5、车位租金、车位占地费
买了产权车位，只需要交合同约定的车位管理费，不应该再收占地费、登记费。车位租金属于单独费用，和物业费无关。
6、门禁卡、电梯卡首次办卡费
首次发卡应当免费，遗失补办只允许收成本工本费，不能几十上百乱收费。
高频踩坑：3种典型重复收费套路
套路1：物业费已经是包干制，额外再收电梯维保费、公摊电费
合同没有写明另行分摊，就是重复收费，多交的可以要求物业退还。
套路2：把物业办公室、员工宿舍用电算进小区公摊
物业自身运营的水电，属于企业经营成本，绝对不能摊给全体业主。
套路3：口头涨价，没有备案、没有业主大会表决
物业费涨价，不是物业单方面说了算，要么政府指导价备案，要么业主大会表决通过，私自涨价部分可以拒缴。
关键提醒：合同才是最高依据
法规是大框架，具体以你手上的物业服务（前期）协议为准。
1、翻合同，看清是包干制还是酬金制；
2、看清楚有没有约定公摊水电另行分摊；
3、核对收费单价和发改部门备案是否一致。
如果物业服务缩水：保洁不到位、安保缺位、设施长期不修，不是直接一分钱不交，但是可以拿合同作为证据，协商减免物业费、拒绝违约金，被起诉时当庭提交抗辩。
实操维权步骤，普通人直接照做
1、找出物业服务合同，逐条核对收费项目；
2、出现合同以外的收费，书面要求物业出示收费依据、备案文件；
3、属于违规重复收费，先和物业协商退费；
4、拒不整改，拨打12315市场监管、12345转住建局物业科投诉。
很多业主交了十几年物业费，却不知道自己花钱买了哪些服务。
物业费不是一笔糊涂账，每一笔收费都要有出处。
搞懂物业费包含范围，既能分辨乱收费，也能看懂物业哪些地方服务缺位，不做冤大头。
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