房贷最长期限40年……新政下个人住房贷款还有哪些变化？

涉及个人住房贷款的规定中，最引人注目的，无疑是两份文件均明确将个人房贷期限由最长30年延长至40年。

近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）和《个人住房贷款管理办法（试行）》（下称《办法》）。

《国际金融报》记者注意到，在涉及个人房贷的内容方面，《意见》和《办法》明文将个人住房贷款的最长期限由30年延长至40年，并对还款能力上限适度松绑。与此同时，对于存量房贷利率的调整也将长期动态化。

受访专家指出，此次个人住房贷款领域的调整呈现“稳杠杆、延周期、强监管”的取向，聚焦把金融资源更精准地配置到“保交付、促转型、提品质”的方向上，进一步维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环，助力房地产发展新模式构建。

最长贷款期限延长

涉及个人住房贷款的规定中，最引人注目的，无疑是两份文件均明确将个人房贷期限由最长30年延长至40年。

《意见》第二十条明确，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。《办法》第13条也明确规定，贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

记者注意到，若以100万元贷款总额、3.05%的个人住房商业贷款利率进行估算，等额本息的还款方式下，30年和40年期限的贷款每月还款金额分别为4243.04元、3608.72元，即每月还款压力减轻约634元。8月28日晚间，记者从银行业内人士处了解到，目前，相关执行细则已在研判阶段。

央行有关部门负责人在答记者问中表示，这将“给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定”。金融监管总局有关司局负责人称，从可得性看，《办法》适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。

“这是本次调整中影响面广、信号意义较强的变化之一。”中指研究院政策研究总监陈文静指出，“拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，从而‘以时间换空间’提升购房者贷款能力，尤其对首次置业和改善置换群体更具有实际意义。拉长贷款期限可扩大可承受总价的购房人群覆盖面。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这一方面是为了降低月供成本，提振居民融资购房的意愿，改变近几个月居民中长期贷款持续下降的局面，进行需求端托底。另一方面，修复房地产金融加速器效应，发挥其稳定楼市的作用。

此外，《办法》第十条还适当放宽了贷款人的还款能力上限。其中，月房贷支出与收入比上限仍为50%不变，月所有债务支出与收入比上限则由55%放宽至60％。

“这一调整在保持月供占比稳定的基础上，适度提高家庭综合债务容忍度，既落实了对购房杠杆的审慎管理，又为合理购房需求留出一定空间。同时明确收入核算口径、将共同申请人债务并入，细化了还款能力测算标准，体现了精细化的风险管理导向。”陈文静分析道。

延后个人住房贷款发放时点

《意见》明确，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

李宇嘉指出，预售制度下的问题，如货不对板、交付延迟、烂尾，再如过多过剩供给、同质化供给、低水平竞争等问题凸显，无法满足居民好房子需求，无法满足房地产高质量发展的需要，也无法让市场迅速触底、探底。

“新规还全面引入受托支付，分别受托支付至主办银行资金账户、预售资金监管账户。”陈文静分析道，“这一政策设计将个人住房贷款发放与项目交付进度深度绑定，核心指向‘能拿房、再还贷’，购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息，是维护购房者合法权益的重要制度安排。同时通过受托支付把贷款资金、预售资金纳入封闭监管，从源头上防范资金被挪用、项目烂尾的风险。”

存量房贷利率长期动态调整

过去两年间，新发放个人房贷利率持续下行，存量房贷利率调整的消息牵动着每位已购房者的心。此次新政明确，存量个人住房贷款利率将长期动态化调整。

《意见》中指出，对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。

此外，对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

“存量房贷利率调整机制动态化、长期化。这与经济转型时期、房地产大周期调整过程中，居民加杠杆购房动力减弱，住房作为大宗消费，与居民家庭资产负债表相关，住房消费者对成本敏感等有关，需要通过动态调整适应低利率时代的利率变化，降低住房消费的成本。同时，动态调整机制建立，也有利于银行负债端（存款、拆借等）管理，从而稳定银行净息差和合理利润。”李宇嘉分析道。

综合来看，陈文静认为，此次个人住房贷款领域的调整呈现“稳杠杆、延周期、强监管”的取向，既适度放宽总债务约束、大幅延长贷款期限以更好满足合理购房需求，又严格把控资金流向、绑定交付节点以维护购房人权益。政策聚焦把金融资源更精准地配置到“保交付、促转型、提品质”的方向上，呼应了当前房地产已进入存量时代、从规模扩张转向提质增效的阶段特征，进一步维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环，助力房地产发展新模式构建。

“房地产金融向新模式转型。过去，银行靠土地抵押、按揭投放的规模化增长获利。未来，必须要转向服务现房销售，探索存量盘活、运营（租赁和城市更新）的金融支持，在实现房地产新模式转型的过程中，探索属于银行的利润空间。”李宇嘉最后表示。