楼市新政落地首工作日：百亿地王底价成交，多只港股内房股跳水超15%，我爱我家一字涨停

记者丨唐韶葵

编辑｜张敏 骆一帆

8月31日，上海土地市场迎来一场备受瞩目的“测试”。

当日上海迎来本年度第八批次土拍，这是“828”一揽子房地产新政落地后的首场重磅土拍。该批次仅推出两宗涉宅地块，其中，中海以150.19亿元的底价摘得备受关注的“真如之心”地块。位于上海外环外的松江泗泾板块一宗低密宅地则经29轮竞价，由国贸、星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。

与土拍现场房企趋于谨慎形成鲜明对比的是，资本市场已提前用脚投票。8月31日，沪深300地产指数盘初一度涨3.7%，但盘中快速回落收跌4.71%；恒生中国内地地产指数同样高开1.3%后收跌超6%，恒生地产分类指数收跌4.78%。

A股我爱我家一字涨停，特发服务涨停后炸板，深物业A、天保基建、万通发展涨停。招商蛇口大跌8.8%，香江控股跌超7%，保利发展、京能置业、盈新发展等跟跌。

港股融创中国、碧桂园一度涨超14%，但开盘后优质房企反而成为抛售主力，截至收盘，绿城中国重挫17%，建发国际跌超16%，中国金茂跌近16%、越秀地产下挫超13%。政策利好之下，市场从“普涨狂欢”迅速转向“择优避险”，房企分化定价正在加速。

8月28日晚间，房地产市场迎来多项重要政策的密集发布。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求各地有力有序推行商品住房现房销售。同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，提出36条完善房地产信贷管理的措施。证监会也发布文件，推出12条资本市场支持构建房地产发展新模式的意见。上述文件被认为是对房地产融资和销售制度的重构，将对行业运行逻辑产生重要影响。

中海底价摘得百亿地王

本场土拍最受瞩目的“真如之心”综合地块，最终没有上演百亿“地王”争夺战。

该地块由两宗住宅地块和一宗商办地块组成，是真如城市副中心最后一块核心拼图，地块总建筑面积约39.7万平方米，集住宅、商业、办公等业态于一体。地块起始总价高达150.19亿元，折合起始楼面价约37835元/平方米，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的涉宅地块。其中住宅用地面积合计约7.5公顷，计容建筑面积约19万平方米，楼面价约6.8万元/平方米；商办地块规划约14万平方米商业、约6.6万平方米办公，并建设一座约220米高的地标建筑。

现场仅中海一家参拍，最终以底价摘得。

2026年初，普陀区举行土地推介活动时，曾吸引中海、华润、金茂、上海城建等20余家房企参与。但在出让环节，仅中海一家参拍。

同策研究院联席院长宋红卫分析认为，对于“真如之心”这样总价超150亿元、商办占比过半的超级综合体，房企需要一次性拿出巨额自有资金，还要面对现房销售带来的更长回款周期，因此多数房企选择了观望。

中海在真如区域布局已久。从早年牵头红旗村大型旧改，到打造网红商业体环宇城 MAX、甲级商务地标中海中心，再到去年7月以65.25亿元拿下真如翠谷一期地块，中海已积累了丰富的运营经验。此次中海拿下的地块楼面价约6.8万元/平方米，相比2025年9月上海城建拿下真如翠谷二期地块7.9万元/平方米的楼面价，具备一定的成本优势，后续定价空间也是一大看点。

中海今年在全国鲜有拿地动作。8月26日，中海董事局主席颜建国在中期业绩会上明确表示，公司全年新增购地额目标保持在800亿元至1000亿元。

与“真如之心”的冷清不同，松江泗泾低密宅地引发了四家房企联合体的争抢。

该地块是泗泾板块时隔近3年再次推出的低密纯宅地，容积率仅1.2。该地块出让面积1.94万平方米，建筑限高24米，总建面约2.32万平方米。地块吸引了国贸、星狮联合体，金地、星河、常州怡康、建华联合体，象屿、天安联合体，以及山西建投四家主体前来参拍。最终，经过29轮竞价，国贸、星狮联合体以总价5.82亿元、溢价率16.41%竞得该地块，楼面价2.48万元/平方米。

宋红卫指出，泗泾地块的低溢价成交，同样折射出房企的谨慎心态。尽管低密改善地块具备产品稀缺性，但在资金门槛抬高、现房销售周期拉长的背景下，房企算账更细，拿地更趋理性。

资本市场表现分化

与土拍现场的谨慎形成反差的是，资本市场对政策利好的反应更为剧烈，但走势同样一波三折。8月31日早盘，A股房地产板块大幅高开，我爱我家、特发服务、世联行、金融街等多股一字涨停，特发服务更录得20%涨停。港股内房股盘初全线走强，融创中国、碧桂园一度涨超14%，万科企业涨超8%。

然而开盘后板块快速分化、高开低走。截至午盘，中国金茂、越秀地产、绿城中国、建发国际集团跌幅均超10%，华润置地、龙湖集团、恒基地产等跌约6%；早盘一度大涨14%的融创中国也回落至跌5%左右。市场资金从“普涨狂欢”迅速转向“择优避险”，新政对不同房企商业模式的差异化影响，正在股价上得到即时反映。

分析人士指出，驱动本轮地产股暴涨的直接利好，是8月28日出台的多项文件，其中个人住房贷款最长期限延长至40年等政策举措，被市场解读为房地产信贷管理的重大突破。

宋红卫认为，“828新政”从行业资金监管升级到预售资金制度改革，可以看到政策是制度重构，而非短期救市刺激，这直接抬高了资金门槛和开发风险。短期会影响房企现金流和新房供给节奏；长期有利于降低房地产系统性风险，修复市场购房信心。

宋红卫指出，下半年核心城市供地潮已正式开启，上海北外滩、黄浦老西门、北京朝阳将台等重磅地块将陆续释出。新政周期之下，谁能用真金白银投资核心城市核心资产，谁又能在政策红利中率先修复盈利预期，将成为接下来市场观察的核心线索。

SFC

出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

编辑丨林芊蔚