上海
财联社8月31日讯（编辑 李响）截至8月31日，全市场88只公募REITs产品2026年中期报告已基本披露完毕。财联社梳理关注到，88只产品年内已有79只派现，合计135次、总额82.03亿元，其中12只年内分红达3次，“现金奶牛”成色不减。
二级市场方面，同期中证REITs全收益指数累计下跌5.74%，仅22只产品年内录得正回报；涨幅居前的多为高速、能源等经营权类资产，跌幅居前的多为产业园、仓储物流等产权类资产，“底气”与“寒意”并存。
赛道禀赋决定业绩表现
从中期报告披露的年内收益来看，经营权类资产几乎"包揽"前排。其中中金山东高速REIT以14.78%的年内涨幅领跑全市场，华夏中国交建高速REIT（12.99%）、招商基金公路高速公路REIT（12.03%）、华泰江苏交控REIT（7.27%）、鹏华深圳能源REIT（6.89%）紧随其后，涨幅居前者多数为高速、能源类资产。中金山东高速REIT半年报数据显示，上半年完成可供分配金额约9759.64万元，同比增长0.77%，按6月30日收盘价计算的年化现金流分派率约为6.01%。
图：截至8月31日，收益表现靠前的REIT产品
数据来源：Wind数据，财联社整理
整体上看，高速公路板块经营总体平稳但项目表现分化，路网分流与区域引流效应是核心影响因素，具备区位优势和路网引流效应的项目更具抗风险能力”。
与此同时，跌幅榜则几乎被产业园与仓储物流"包场"。其中招商科创孵化器REIT年内下跌32.29%，华夏合肥高新产园REIT（-32.23%）、建信中关村产业园REIT（-31.10%）、易方达广州开发区高新产业园REIT（-28.86%）、中航易商仓储物流REIT（-27.70%）悉数在列。
图：截至8月31日，收益跌幅超20%的REIT产品
数据来源：Wind数据，财联社整理
中金公司相关研报认为，产业园供需仍未出清，多数项目延续以价换量策略，租金同环比下滑较为普遍，二季度全国物流地产呈现"租金下降、空置率转升"态势，全国平均有效租金环比下降0.69%至20.55元/平方米/月，相对而言，标准厂房、产业集聚度较高的资产更具韧性。
"二级市场持续走低与基本面逐步趋稳的走势有所背离，更多由资金面和情绪主导。"中金公司研究部裴佳敏认为，当前全市场P/NAV为1.11，产权类分派率利差扩张至308个基点、处于历史极值区间，安全边际已较为充分，建议沿"高胜率"（保租房、消费、部分高速和能源）和"高赔率"（整租模式物流项目）两条主线布局。
分红超82亿彰显"现金奶牛"底色
值得注意的是，与疲弱的二级价格相比，分红端的"存在感"持续强化。
截至8月31日，88只REITs产品中79只已实现年内分红，合计分红135次，派现总额达82.03亿元。其中，年内涨幅冠军中金山东高速REIT已三度派现，累计分红约1.43亿元，该基金成立以来累计分配收益11次、合计约7.84亿元，分配比例接近100%；华夏中国交建高速REIT年内同样三度分红，累计派现2.24亿元；中信建投国家电投新能源REIT更以单次每10份派6.437元的力度居单次单位分红前列。
据申万宏源统计显示，二季度末产权类、特许经营权类REITs平均分派率分别为4.67%和9.06%。在业内人士看来，特许经营权类REITs存续期间的分红收益具有"还本付息"的特点，收费公路类部分代表产品年化现金流分派率可达8%至12%，这正是弱市中资金的底气所在。
某REITs基金经理对财联社表示，经过此轮估值修复，多只产品的现金分派率已具备显著性价比。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点正是一个值得关注的入场机会，与此同时社保、年金等长线资金有望扩大REITs配置比例，从负债端匹配的角度看，REITs是保险属性资金的优质配置选择。
展望后市，随着中期报告披露完毕，市场关注点将从业绩验证转向下半年经营改善预期。在政策持续支持、资产范围不断拓宽的大背景下，REITs 作为连接资本市场与实体经济的重要工具，其长期配置价值依然突出，但短期仍需警惕供给节奏与市场承接力的匹配问题。对于投资者而言，底层资产运营质量永远比分派率数字本身更重要，精选底层资产优质、运营能力突出的标的，将是穿越周期的核心策略。
（财联社 李响）
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