房地产预售制时代终结，如何影响房价？

中国房地产迎来了一次真正历史性的变局。

8月28日，住建部等三部门发布新规，很多人第一时间看到的是个人房贷延长到40年，但其最重大的意义在于，基本宣告中国房地产预售制时代的终结。

根据规定，今后新项目即使实行预售，也至少要等到单体建筑主体结构封顶。与此同时，央行和金融监管总局重新设计了房地产信贷制度：预售住房的个人按揭，要严格等到项目竣工备案后才能发放。

竣工备案才能拿到按揭贷款，意味着预售制基本没有任何意义了。

表面上看，这是一次“期房转现房”的改革。但如果从钱从哪里来的角度看，它实际上改变了中国房地产运行了二十多年的底层融资结构：

过去是居民先把钱交给开发商，开发商再拿这些钱盖房；以后越来越变成银行先把钱借给项目公司，房子盖完以后，居民的钱才真正进来。

预售制度最核心的融资功能被大幅削弱，恒大、碧桂园时代最重要的商业模式——高周转——正式退出历史舞台。

如此重大的转变，会如何影响房价？

短期内，这显然会带来可售面积的显著下降，给新房市场的止跌甚至回升提供支撑。

但如果不止跌呢？

一个更大的问题将会随之而来：

在长远的未来，银行愿不愿意接过居民手里的接力棒，为房企提供融资？

因此，这轮政策转变只是一个起点，它影响到不是一两年内的房价走势，更是给未来数十年的中国房地产市场定调。一旦走势未如预期，继续干预的动力将会无比强大。

四年时间，中国房地产收缩近一半

中国楼市的下行周期已经走了4年。要理解这次周期的强度，不能只看今年同比下降多少。

把时间拉回到2022年，变化才足够直观。

2022年前7个月，全国住宅新开工面积还有5.59亿平方米。

到2026年前7个月，只剩下1.95亿平方米。

四年减少了65%。

同期住宅开发投资从6.02万亿元下降到3.32万亿元，减少45%；住宅销售面积从6.61亿平方米下降到3.74亿平方米，减少43%。而住宅待售面积反而从2.61亿平方米增加到了4.06亿平方米，增加55%。

这几组数字放在一起，基本勾勒出了过去四年的房地产故事：

销售少了四成，投资少了近一半，新开工少了近三分之二，但库存反而增加了一半。

上游土地市场同样在收缩。中指数据显示，2022年前7个月，全国300城住宅用地成交规划建筑面积约2.43亿平方米；到了2026年前7个月，大约只剩1.65亿平方米，又减少了三成左右。要知道，2022年的土地市场本身就已经处在急剧下滑之中，当年同期成交量比2021年还下降了接近50%。

也就是说，未来两三年能够变成新房供应的“原材料”，事实上已经连续缩水多年。

这是理解这次预售改革的第一个前提：

中国今天已经不是一个需要依靠预售制度迅速扩大住房产能的市场了。

上世纪90年代建立预售制度时，中国面临的是住房短缺。开发商只有一笔有限资本，如果必须把第一栋房子盖完才能卖，再拿利润去盖第二栋，全国住房供应增加会非常缓慢。

预售解决的核心问题，本质上就是融资。

开发商只要把项目推进到一个较早阶段，就可以预售；购房者交首付，银行发按揭，项目迅速获得大量销售回款。开发商甚至不需要等这一栋楼真正盖完，就可以把释放出来的资金拿去买下一块地。

于是中国房地产形成了一套极其独特的资金循环：

拿地-开工-预售-回款-再拿地。

所谓“高周转”，真正高速运转的从来不是塔吊，而是钱。

居民不再负责为房企融资

2022年前7个月，房地产企业拿到的各类资金共计8.88万亿元。

其中，定金及预收款达到2.86万亿元，个人按揭贷款达到1.42万亿元。

两项合计超过4.27万亿元。

同期来自国内银行贷款的资金只有1.10万亿元。

很显然，在传统预售模式下，居民端既负责消费，又负责融资，承担了巨大的风险。

恒大财报可以作为一个具象的参照。2021年底，恒大2.58万亿元的总负债中，房地产开发相关合同负债约9060亿元，银行及其他借款为4269.6亿元。这里的“合同负债”，指的就是预收房款。

这就是中国高周转模式能够成立的金融基础。

再看8月28日的新政，意义就很清楚了。

今后即使开发商选择预售，也要主体封顶；更重要的是，个人住房按揭必须等到竣工备案以后才能发放。

开发商在建设阶段还能提前收到首付款，但这笔钱又必须进入预售资金监管账户，受到严格用途约束。

于是预售虽然没有在法律意义上消失，却很难再承担过去那种融资功能。

相应地，政策同时推出主办银行制，并把现房项目开发贷期限从5年延长到最长7年。这保证了银行资金能够从一开始就进入房企开发循环，让房企的整个资金流转周期保持不变。

两项政策其实是一件事情：

居民退出建设融资，银行接管建设融资。

高周转结束，拿地节奏继续变慢

过去房地产行业创造了典型的“三高”模式：高杠杆、高周转、高负债。其中高周转是从拿地开始的。

土地拿下来以后，设计、报批、施工尽可能压缩时间，只要迅速取得预售证，就可以把资本重新释放出来。

因此一家只有100亿元真实资本实力的房企，可以依靠不断预售、回款、再拿地，同时滚动几百亿元甚至更大规模的项目。

恒大、碧桂园时代那些令人惊讶的规模扩张，本质上都是建立在这种极高资本周转率之上的。

以后则不同。

开发商拿下一块地以后，必须依靠资本金和银行开发贷，支撑项目走过绝大部分建设周期。这个资金成本，比从居民端融资要高得多。

因此，最可能出现的新模式将是：

慢拿地、慎拿地，拿地以后更快建设、更快竣工。

但只要拿地慢下来，整个企业扩张的速度就会慢下来。

房地产从过去的高周转零售商业模式，变得越来越像传统项目融资：

一项资产、一家运营公司、一家主办银行、一套封闭现金流。

证监会此次房地产融资改革甚至明确提出，融资要从依赖“主体信用”向更多“基于项目情况”转变。

这句话看似技术性很强，实际上相当重要。

过去银行问的是：

这是万科、保利还是碧桂园？

未来银行会越来越多地问：

这是哪座城市？哪块地？成本多少？两年后能卖多少钱？

过去一个项目能不能赚钱，靠的是企业胆子大不大，而未来更取决于资产本身的质量。于是银行开始成为新房地产模式真正的“守门人”。

为什么此时让银行接棒？

政策把开发贷延长到7年，解决的是期限错配。

过去开发贷期限过短，如果项目建设和销售周期拉长，很容易出现房子还没卖完，贷款已经到期的问题。

但期限再长，也不能解决资产本身不赚钱的问题。

这也是接下来房地产最关键的矛盾。

一个非常值得注意的数据是：

2022年末，中国房地产开发贷款余额大约是12.69万亿元。

到2026年二季度末，仍然有12.65万亿元。

4年下来，几乎没有随着开发面积的下降而下降。

这意味着，过去4年房地产融资端的去杠杆，一方面是去居民杠杆，一方面是清理供应商债务，银行端并没有显著去杠杆。当然，其原因在于过去银行承担的杠杆本就有限。

而未来，想要填补居民端融资的退出，银行必然要承担更多的融资义务。

整个房地产市场收缩了，利润下降了，银行却还得付出更多。如果再次出现风险，那么风险也会更加直接传导到银行系统，不再由居民消化。

那么银行凭什么愿意贷？国家又为什么可以放心让银行贷？

这就使得未来一两年的房价走势至关重要。

随着过去几年，楼市新增供给已经被大规模砍掉。

住宅新开工建面比2022年同期少了65%，住宅土地成交规划建面又比2022年少了约三成。但房价仍在跌。

中国楼市实际上正在回答一个问题：

供给究竟要减少到什么程度，价格才能止跌？

此次的8月28日新规，虽然未必会造成长期的供给收缩，但是短期内，原本开工就可以销售的土地，需要至少再等一年竣工后才能入市，势必会再次出现一次显著的可售面积下降。

到了那时候，是不是就可以止跌了？

如果答案是可以，那么过去几年的主要问题仍然可以被解释为房地产周期。

供给下降，库存逐步消化，价格止跌，项目利润重新出现，银行恢复开发贷，房企重新开始拿地。

中国房地产就有机会建立一种规模更小、杠杆更低、周转更慢的新均衡。

但如果答案是不可以，事情就会变得严重得多。

假设一座城市过去每年新增10万套住宅，现在只剩5万套，价格仍然继续下降。

银行得到的信息就是：

不是房子造太多了，而是连5万套新增需求都没有。

这意味着需求曲线本身在向左移动。

人口、家庭形成数量、收入预期、居民资产配置偏好，都可能已经发生结构性变化。

一旦银行开始相信房价还会长期下降，就可能形成一个很难打破的循环。

这是政策层面无法允许的。

事实上，在预售制早就怨声载道的情况下，为什么政策层面直到此时才正式改革？这里面显然需要对时机有所把握。

过去几年房价的下跌，某种程度上是正常的挤泡沫过程。但泡沫挤太快，挤掉的可能就不止泡沫了。

取消预售制这剂猛药，不能跟去杠杆同时发生。其最合适的时机，应该是在市场止跌的时间。或者说，是在银行信心开始恢复的时间。

截至2026年7月，一线城市已经出现一些明显不同于二三线城市的信号。

国家统计局数据显示，当月一线城市新房价格整体环比持平，二手房整体环比上涨0.2%；其中上海、广州、深圳二手房分别上涨0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。

这个势头会不会持续下去？

如果未来两年答案是肯定的，无疑是对银行最好的强心剂，中国房地产可能在更低规模上重新建立一个正常的信用循环：低周转、低杠杆、现房化、银行主导项目融资。

取消预售制，关乎中国房地产未来数十年的金融结构。这在样的意义之下，政策层面将有充足的动力让房价止跌。

上海：一个特殊而重要的案例

最后再补充一个略微反常识的视角。

在行业整体下行了4年的环境中，国内还有没有相对健康的市场，让银行愿意提供融资？

上海其实提供了一个重要的案例。

按照国家统计局每年7月的同比价格指数连续计算，从2022年7月到2026年7月，国内四个一线城市新房价格指数大致变化为：

北京下降约6%，上海上涨约19%，广州下降约17%，深圳下降约15%。

全国都在降，上海竟然还在涨。

更反常识的是，价格的上涨还伴随着库存的上涨。

中指研究院数据显示，2022年7月，上海新房库存面积约472万平米，而2024年之后始终维持在700万以上。到2026年7月，最新库存面积是738.4万平米，较2022年同期增加56.4%。

中指数据还显示，截至2026年7月，上海新建住宅去化周期按近6个月销售速度计算只有约8个月，深圳约10.2个月，广州约15.2个月，北京约16.9个月。

看上去，上海的新房市场不是在经历去库存后的反弹，反倒是一直处在扩张周期。

其原因在于，上海的新房供应结构发生了巨大变化，市区核心地段的高价豪宅供应增加，而购买力也跟得上。

这使得新房价格偏离了整个市场的趋势。

不过，即使从更真实的二手房市场来看，上海同样是全国范围内表现更好的那一个。

同样根据统计局价格指数，北京比2022年7月低约13%，上海低约11%，广州低约24%，深圳低约17%。

中指同口径数据显示，2022年7月全国百城二手住宅平均挂牌价格是16012元/平方米，到2026年7月已经降至12584元/平方米，四年累计下降约21%。

上海的案例说明了什么？

第一，核心城市的核心地段，仍然存在大量好项目，开发商敢拿地，银行敢融资，消费者敢买单。

第二，在一个足够市场化的环境里，城市管理者完全有能力在维持新房市场整体增长的情况下，继续压缩非核心地段供应，这会给包括二手房在内的市场价格提供更强力的支撑。

那么，叠加预售制退出带来的又一波短期供给削弱，上海会不会在未来一年内率先走出这轮下行周期？