北京
二手房交易税费降了多少，算一笔账
8月31日把近期各地落地的税费调整放在一起算一算，会发现交易环节的负担确实轻了不少。这些变化不像降首付那样有话题性，但对家庭账本的影响是实的。
先看增值税。有城市把出售不满两年二手房的增值税率从5%降到了3%，满两年直接免征增值税。这一条的力度相当直接。
举个例子。一套总价300万元、持有不满两年的房子，按5%计算增值税是15万元；按3%计算是9万元。中间差了6万元，对买卖双方都是实实在在的钱。
如果房子已经满两年，增值税直接免征，一分钱不用交。这也是为什么很多业主在挂牌时会优先考虑持有年限的问题。
个人所得税这边，卖一买一的退税政策延续到2027年底。也就是说，出售自有住房后一年内在市场重新购房的纳税人，可以申请退还已缴纳的个人所得税。
这项政策对置换家庭的意义特别大。过去换房要交一笔不小的个税，现在只要符合条件就能退回，等于把置换链条上的一道坎铲平了。
还有一个变化容易被忽略：普通住宅与非普通住宅的划分标准取消了。过去非普通住宅在税费上要承担更高的比例，标准取消之后，交易环节的税负简化了不少。
契税方面，首套住房90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%征收。二套的政策各地略有差异，但整体处在相对友好的区间。
把这些加在一起算总账。一套500万元的房子，如果满足满两年、卖一买一的条件，光增值税和个税两项就能省下十几万元。这个数字，相当于普通家庭一两年的积蓄。
税费的降低直接推动了成交。佛山就是一个例子，当地把不满两年二手房的增值税率下调之后，二手房成交量明显上行，月度成交持续保持在4500套以上。
对打算换房的家庭来说，眼下是个值得认真测算的窗口。建议在挂牌之前，先找专业人士把各项税费算清楚，看看自己符合哪些减免条件。
从政策逻辑看，降低交易税费的指向很清楚：盘活存量。存量房流转起来了，改善需求才能释放，新房市场也才能接住置换过来的购买力。
对新房市场来说，这未必全是好事。二手房的交易成本降低，会让一部分原本打算买新房的客户转向二手房，两个市场之间的竞争更直接了。
对购房人来说，建议在签合同之前就把税费清单拉出来逐项核对。哪些能免、哪些要交、由谁承担，白纸黑字写进合同，能避免很多后续麻烦。
别小看这些零碎的减免。它们单笔看着不多，但叠加起来，往往就是能不能完成置换的关键。
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