海南
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最近北京土拍市场是真热闹，7月30号那天三块地同时拍，全都竞价超百轮。其中最受关注的，就是昌平东小口这块0002地块，被建发房产以49.77亿拿下，溢价率10.6%。
结果其实有点意外，此前外界普遍预期是城建+绿城联合体稳拿，没想到被建发截胡了。今天咱们就聊聊这块地，建发到底会做成什么样的产品。
一、为啥说0002是三块地里最好的一块？
目前来看，东小口一共有三块住宅用地——0001、0002、0005。0001就是现在在卖的龙樾海序，0005还没拍，0002刚被建发拿下。
位置示意图
地块规划示意图
0002的位置，确实是三块里综合素质最好的。
先看南边：南侧规划的是低矮的教育用地和政府用地，中间还隔了60米的绿化带。再往南就是东小口城市休闲公园，一路连到奥森。这视野，这景观，没得挑。
地块周边情况
北边是中国工商银行业务研发中心，不挡光还安静。
东边有绿化带隔着，一路之隔是当年的网红盘奥森ONE和奥海明月。奥海明月当年可是千人选房的红盘。
最关键的是——0005地块附近有高压线，这个硬伤0002完全没有。
0002地块相比龙樾海序距离地铁更近一些
交通方面，地块离在建的13B线东小口站约800米，比龙樾海序更近。往西5站直达西二旗，向东3站到望京。未来13B线通了之后，通勤非常能打。
正在施工中的东小口地铁站
教育方面，地块南侧规划了一所12年一贯制学校，据说是北京101中学。这个配套，对于有娃的家庭来说太重要了。
总的来说，0002这块地，城市界面好、几乎没有不利因素、低密、视野好、离地铁更近，确实是东小口住宅用地里的“尖子生”。
二、建发拿下这块地花了多少钱？
这块地起始价45亿，吸引了建发、保利、越秀、城建+绿城联合体等房企。经过线上4轮、线下103轮竞价，最后建发以49.77亿拿下。
地块现状
成交楼面价约3.66万/㎡。
对比一下旁边的龙樾海序，去年10月城建联合铭嘉拿地的时候，楼面价是3.2万/㎡。建发比龙樾海序每平米贵了约4000多块。
面粉贵了，面包自然便宜不了。
三、建发会做成什么样的产品？
建发在北京做的项目，大家应该有印象——新中式风格是它的招牌。不管是建发海晏的王府中式，还是建发观堂府、建发金茂观宸，产品力都是有口皆碑的。
结合地块条件和建发的产品基因，马老师认为，大概率会做成低密改善型的新中式社区。
地块参数
多规合一规划图
建筑形态方面：容积率2.45，限高60米。和龙樾海序容积率2.8比，密度更低。不过要注意，地块中间有一条12米宽的街坊路，将社区划分为不同组团，需关注路网排布对社区内部静谧性的影响。
预计会以11-18层小高层为主，搭配少量18层高层，大概率不做6层洋房，整体是“高层围合+中心园林”的布局。
建发金茂观宸实景图可做参考
建发金茂观宸外立面效果图
户型面积方面：楼面价3.66万，比龙樾海序贵了4000多，成本摆在那儿。如果简单复刻龙樾海序的产品，利润会被压缩。所以建发大概率不会做太多小户型，而是主打改善。
龙樾海序的产品逻辑是“快销刚需改善”，做了78㎡三居、95㎡三居、108㎡四居、122㎡四居。但建发这块地不一样，预测起步户型会在100㎡左右的三居，主力户型105-165㎡，部分楼王户型在160㎡以上。
建发观堂府实景图可做参考
产品风格方面：延续建发的新中式路线，王府门头、古法园林、礼序归家动线这些标配应该都会有。外立面及户型赠送尺度（如南向通面内嵌阳台）预计优于周边竞品，得房率预期较高。龙樾海序的得房率能做到90%-99%，靠的是内嵌阳台、设备平台、花池、飘窗等手法，建发这次大概率会在这个基础上再升级。
目标客群非常清晰：地块需要配建托老所、助残服务中心、老年活动场站等便民配套，整体社区偏向全龄改善定位。比较适合海淀西二旗、后厂村互联网从业者，海淀外溢改善家庭，以及昌平本地置换改善的购房者。这部分人群不差预算，看重居住环境、地铁通勤、社区品质，刚好匹配地块优势。
四、价格会卖多少？
这是大家最关心的。
先看龙樾海序的情况。今年5月开盘，至今网签超700套，成交均价约5.42万/㎡，成交金额超36亿。相当于城建给全北京开发商做了一场“东小口可行性验证”，结论很清晰：这个板块不缺购买力，缺的是好房子。
但要注意，龙樾海序有个楼栋卖了5万，拉低了整体均价。其他户型除了108㎡的，均价基本在5.7万左右。所以龙樾海序5.4万的均价，参考价值有限，具体要看户型面积和楼栋位置。
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