上市三十周年，华润置地的“上海答卷”

城市发展的逻辑，正在被重新定义。

当中国城市全面步入存量更新周期，超高层营造、风貌保护、历史街区活化、商业运营、文化空间共生等多重命题交织叠加，对开发者的能力要求早已超越传统开发范畴。行业不再比拼规模与速度，而是考验谁能读懂城市、运营城市、与城市共生。

恰逢华润置地上市三十周年，锚定“创建世界一流的城市投资开发运营商”全新定位，企业将全球旗舰作品落子上海外滩核心区。上海·余庆里的亮相，远不止一个项目的发布，而是华润置地以三十年能力积淀，对上海城芯更新命题交出的系统答卷，其背后始终贯穿“引领者”与“创新者”两大核心标签。

示意图 三十载进阶：以引领者姿态，以创新者破局

1996年登陆港交所时，华润置地市值仅约17亿港元。三十年间，企业业务布局遍及180余座城市，市值突破2000亿港元，更关键的是完成了三次关键战略跃迁，每一步都踩在行业转型的节点之前。

2005年确立“住宅开发+投资物业”双轮驱动模式，率先跳出单一住宅开发的局限；2019年正式转型“城市投资开发运营商”，抢先布局城市更新与片区统筹赛道；2026年上市三十周年之际，进一步升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，构建“三条增长曲线”协同发力的业务架构。

三次转型，步步进阶：始终走在行业前面，持续突破能力边界。

这正是“引领者 的核心内涵——持续引领行业标准，锚定发展方向。

能力层面，华润置地构建起“投融建管退”全周期资产管理体系，截至2025年底资产管理规模达5022亿元，在营购物中心98座，商业运营能力持续领跑行业。2025年，企业经常性业务核心净利润占比首次过半，标志着长期运营能力成为核心增长支柱，为行业转向高质量发展树立了标杆。

“文商旅体展演游”复合业态示意图

而“创新者”的底色，体现在对传统开发逻辑的持续突破。

模式创新上，企业率先摆脱“高周转、高杠杆”的路径依赖，以长期主义深耕城市，在深圳南山历时十余年打造“南山模式”，开创全局规划、一体开发、统一运营的大片区统筹范本，完成了“从0到1”造城能力的完整验证。

理念创新上，跳出“建房子”的传统认知，转向“运营城市”的全新维度，将城市更新从工程建设升维为城市生命力的延续。

价值创新上，从追求短期销售规模，转向打造可持续运营的城市公共资产，拓展了房地产行业的价值边界。

如果说深圳的增量造城，验证了华润置地从零搭建城市功能的硬实力；那么上海这座百年都市的存量更新，则是对企业综合能力的更高阶试炼。

华润置地建设运营的后海地标示意图

作为全国房地产市场的风向标，上海3000 万、5000万、1亿级豪宅成交套数分别约占全国的五成、六成、七成，核心城市的核心资产具备穿越周期的能力。能在上海做出标杆，本身就是企业能力最有说服力的证明。

更重要的是，上海核心城区建成度高、历史文脉厚重、功能诉求复杂，城芯更新是典型的“从1到100”精细命题，复杂度远超增量开发。

深耕上海三十余年，华润置地稳居上海房企全口径销售与操盘双榜榜首，对这座城市的更新诉求与发展肌理有着深刻理解。

去年8月，华润置地联合上海南房集团，以244.7亿元拿下上海浦东后滩与黄浦区余庆里组合地块资产包。历经一年打磨，这座上市三十周年的全球旗舰正式揭晓完整案名体系：综合体“上海·余庆里”、超高层“淮海路8号”、风貌别墅“上海·润园”。

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这一次，华润置地将三十年沉淀的全部能力与思考，注入外滩核心的上海·余庆里项目，让“引领者”与“创新者”的双重标签，在上海最具分量的城市舞台上落地具象。

城芯补位：以有机更新激活片区长期价值

上海·余庆里所处的外滩与淮海路交汇的370米路段，是上海唯一同时拥有两大核心门牌的珍贵街区，也是外滩七十年来首次系统性整体更新的核心节点。这里叠压着百年开埠的历史肌理、金融商业的功能积淀与城市升级的时代诉求，其更新从来不是单一地块的开发，而是整个城芯片区的能级重构。

面对这一复杂命题，华润置地没有沿用粗放改造或外来移植的惯性思路，而是给出了“由内而生”的有机更新方案——从街区原生肌理中生长出当代生命力。这一思路既呼应了上海“尊重历史、面向未来”的城市更新原则，也成为华润置地作为城市共建者的底层逻辑，最终落地为片区能级、功能结构、城市界面三重维度的价值升级。

最直接的就是区域能级的整体跃升。区别于以往单地块开发模式，该片区更新由黄浦区长期统筹谋划，经过多轮方案推演完成顶层部署，由KPF承接片区整体城市设计，明确空间格局、风貌管控与功能布局的整体框架。在这套顶层规划的指引下，华润置地联动嘉里建设推进金陵东路沿线连片整体开发，总投资超600亿元，以统一规划、一体推进、协同运营的系统思维重构片区空间。

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依托“北商南住”的功能逻辑，在保留骑楼街巷、石库门里弄原生肌理的基础上，织入商业、居住、文化等多元功能，推动金陵东路沿线从单一的金融商业集聚区，升级为兼具历史底蕴与国际活力的中央活动区板块。

此外，通过街巷肌理修复与公共空间梳理，串联起外滩、淮海路与新天地三大核心板块，形成连续开放的城市走廊，直接补齐了黄浦CAZ核心区长期缺失的功能拼图。

如果说连片开发重构了片区的发展框架，那么功能织补则补上了城芯长期缺位的人居短板。

多年来，淮海路核心段几乎无新增居住用地，中心城区的居住功能被密集的办公与商业持续挤压。上海·余庆里的落地，填补了内环CAZ高端风貌居住的供给空白，重新平衡了中心城区办公、商业、居住的功能配比，让纯粹的商务商业区回归为有生活温度、有烟火气息的完整城市社区。

在功能补位之外，更完成了城市地标的界面重塑。项目以当代建筑语言回应海派城市美学，其中淮海路8号作为淮海路沿线的全新地标，与周边历史风貌建筑形成高低错落、新旧共生的格局，重塑了外滩西侧的城市天际线。

新与旧的对话不是风格的冲突，而是肌理的融合，既保留了百年街区的历史底色，又注入了当代建筑的国际质感，形成上海城芯更新的标志性城市界面。

对上海而言，上海·余庆里的意义不在于单个建筑的体量，而在于它探索了一种城芯存量更新的新范式：历史风貌与当代功能并非对立，高密度建成环境中依然可以生长出有机的城市生命力，为全国核心城区更新提供了可参照的上海样本。

行业破局：重构存量时代豪宅价值体系

过去二十年，豪宅开发的底层逻辑是“核心地段+标准化产品+快速去化”，地段与配置构成价值评判的核心。

随着核心城区土地供应收缩，城市存量更新成为行业主线，这套传统公式正在失效。当土地本身不再是净地，而是叠压着历史风貌、功能复合、产权复杂的建成环境，传统开发逻辑已无法回应新时代的需求。

上海·余庆里的出现，为行业提供了一种全新的路径，将住宅的价值锚定在城市的长期运营系统中。这正是华润置地“引领者计划”在高端产品领域的落地实践，其核心哲思是“共生”：与时间共生、与艺术共生、与圈层共生，尊重文脉，面向未来。

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在这一理念下，上海·余庆里构建了四大价值维度：轴线复兴，重构项目与城市的连接，让碎片化的片区重新缝合为整体；地标激活，以当代建筑语言重塑城市天际线节点，建立清晰的身份标识；文化延续，让历史不再是被圈起来的展品，而是活在当下的生活场景；生活进化，将居住从物理容器升华为承载精神价值的空间。

这套价值体系，彻底重构了存量时代的豪宅评价标准。

首先是发展逻辑的切换，从“快建快售”的短周期开发，转向长期运营的价值沉淀。项目价值不再单纯取决于销售去化效率，而是深度绑定片区的长期运营与城市的持续发展，让高端不动产具备穿越周期的韧性。

其次是资产属性的重构，从快速周转的开发产品，转向可世代传承的城市资产。豪宅不再是消耗型的消费品，而是与城市共同生长、承载历史记忆与文化价值的传世恒产。

最终是竞争范式的升级，从地段、配置的表层比拼，转向系统能力的深层较量。片区统筹能力、历史风貌活化能力、商业运营能力、多业态协同能力，共同构成了短期竞争者无法复刻的价值底盘。

对行业而言，上海·余庆里的意义不在于提供了一个可复制的产品模板，而在于提出了一套可探讨的价值体系。当行业从增量转向存量，从开发转向运营，豪宅的竞争终将要从配置比拼，走向系统能力的比拼。

结语

三十载行业沉浮，华润置地完成了从建造建筑到运营城市的能力进阶，也印证了“引领者立标、创新者破局”的发展底色。

上海·余庆里的价值，从来不止于项目本身。它是城芯有机更新的一次探索，是三十年全链条能力的一次兑现，更是存量时代豪宅价值体系的一次重构。

案名取意《周易》“积善之家，必有余庆”。从一代人的开拓，到几代人的传承，它承载的是一家企业与一座城市共生的初心，更是面向下一个百年的长期承诺。