震撼来袭▷上海润园/淮海路8号售楼处热线-上海润园/淮海路8号营销中心:深度实测

实地探盘｜黄浦芯华润余庆里正式定名！淮海路 8 号 & 上海润园展厅开放，百年老城厢迎来全新人居作品
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大家好，我是沪上新房指南。一直以来，黄浦核心区的全新住宅项目，都是上海豪宅市场当中关注度颇高的话题。尤其是人民广场、外滩、老城厢三大风貌保护区交汇的板块，土地资源稀缺，成片大规模的城市更新项目更是少之又少。最近一段时间，后台有不少粉丝私聊我，想要了解华润置地联合南房集团打造的余庆里地块最新动态。借着近期项目展厅对外开放、线上预约看房通道开启的契机，我专程来到大世界周边，实地走访了项目地块周边，结合目前流出的规划设计资料，给大家带来一份完整、详实的一手探盘解读。

就在不久前，这一个万众期待的综合体项目终于对外公布了住宅组团案名。项目整体综合体名为余庆里，其中超高层大平层住宅正式命名为淮海路 8 号，低密风貌别墅组团定名上海润园。两个案名一经公布，立刻就在上海高端置业圈层当中引发了广泛讨论。从案名本身就不难看出项目的定位取向，淮海路，上海近代百年发展历程当中极具代表性的城市主干道，自带浓厚的城市光环；而上海润园，则带着温润雅致的气息，和地块本身厚重的里弄历史底蕴相互呼应北京房天下。目前项目展厅已经对外开放，意向客户可以通过线上渠道提前预约，实地参观了解项目详情。

一、区位深度解析：三大风貌区交汇，黄浦 CAZ 的黄金衔接地段

在聊产品之前，我们先来读懂余庆里这块土地。项目坐落于黄浦区，地处淮海东路与金陵东路之间，紧邻云南南路，轨道交通 8 号线、14 号线大世界站点就在项目附近。从更大的城市版图上来看，余庆里恰好落在人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区的衔接地带，属于黄浦中央活动区 CAZ 的核心范围之内，地理位置得天独厚。

熟悉上海城市历史的朋友都清楚，这一片区是近代上海华界与租界文化交融过渡的核心地带。向北可抵达外滩万国建筑博览群，向西直达人民广场城市行政文化中心，向南便是底蕴深厚的老城厢豫园板块。一条金陵东路，留存着上海为数不多、极具辨识度的骑楼建筑风貌，云南南路美食街承载着几代上海人的烟火记忆，不远处的大世界更是上海老牌文化演艺地标。多种城市资源、历史文脉、成熟商圈在此交织，造就了地块独一无二的城市底色。

从规划街坊划分来看，整个余庆里一共涵盖 6 个街坊地块。其中 55#、56# 街坊，属于上海第一批成片风貌保护街坊；51#、54#、59#、60# 街坊，则划入第二批成片风貌保护街坊名单。六个街坊当中，51#、56#、55#、60# 四个地块分布着大量需要原地保留修缮的历史建筑，后续开发建设，必须严格采用 “保留修缮更新改造” 的模式；而 54#、59# 地块现存多为一般历史建筑，更新的时候可以采取优化复建的方式推进改造工作。

这也就意味着，余庆里并不是一块普通的新建商品房用地。它属于上海中心城区难度很高的复合型城市更新项目，开发建设全程都需要将历史风貌保护放在优先位置，住宅的打造，必须建立在对整片里弄街区肌理保护更新的基础之上。这也是本次探盘，我认为大家首先需要建立的认知。

二、整体规划格局：北商南住，六大地块多元业态协同布局

看完区位，我们再把视线拉回到项目整体的规划蓝图。整个余庆里六个地块，规划上遵循了北商南住的开发思路。地块由北至南，功能属性逐步完成从商业配套向居住社区的过渡。北侧靠近大世界的片区，主要规划商业、文化公建配套；南侧地块，则集中布局风貌住宅、超高层住宅产品。这样的布局方式，既能够承接大世界板块成熟的商业文旅人流，激活片区的城市活力，又可以把居住组团安置在相对安静的南侧区域，平衡商业繁华氛围与居住静谧感。

在六大地块当中，真正带有商品住宅属性的涉宅地块一共有三块：054‑02 地块、059‑02 地块以及 060‑02 地块，剩余地块则以商业、文化配套业态为主。接下来我给大家逐条拆解三块涉宅用地的规划指标，数据均来自前期官方公示文件。

1、054‑02 地块：规划风貌住宅 + 商业配套，住宅占比上限 85%，商业配套占比最低 15%，地块容积率 1.39，建筑限高 16 米。低容积率、低限高的硬性条件，也就注定了这片地块，非常适合打造低层、低密度的风貌类居住产品。2、059‑02 地块：同样规划风貌住宅搭配商业，住宅比例最高 85%，商业配套占比不低于 15%，容积率 1.40，建筑高度同样控制在 16 米以内。两块风貌住宅地块容积率数值非常接近，未来低密风貌别墅组团上海润园，就落地于这两片地块之上。3、060‑02 地块：这块地块就是超高层「淮海路 8 号」的所在地。地块规划一栋 150 米的超高层塔楼 + 配套商业；住宅占比上限 90%，商业配套占比最低 10%，容积率达到 4.92，建筑限高 150 米。150 米的建筑高度，也将成为整个余庆里片区当中的城市制高点，站在高区楼层，拥有非常开阔的城市景观视野，俯瞰黄浦城区繁华面貌。

除了三块涉宅地块之外，项目还有规模庞大的商业、文化配套板块。根据前期流出的设计过程稿，未来余庆里片区将会打造三大全新地标，分别定位文化新地标「新世界」、商业新地标「大聚场」、文脉延续的住宅新地标「最生活」，三大板块各司其职，共同组成完整的综合体生态。

文化新地标新世界，规划建筑面积约 12200㎡。未来这里将会落地舞台艺术展演、文化演艺剧场、艺术教育培训等多元业态。在运营理念上，项目计划借力隔壁大世界成熟的文旅资源，融入元宇宙前沿理念，打造一座现代化的演艺综合体，与大世界形成业态互补、客流互通，实现片区文旅产业联动发展。

商业新地标大聚场，规划建筑面积约 28100㎡。这一片区的核心定位就是美食街坊，将会引入老字号餐饮、新式创意餐厅、城市集市、特色主题餐饮等多元餐饮业态，承接大世界、新世界带来的消费人流。商业布局上，大聚场还会沿着云南南路向外延伸，打造连续完整的沿街商业界面，延续云南南路美食街长久以来形成的商业特色与市井烟火气。而在金陵东路一侧，规划方案明确提出延续修补沿街骑楼建筑形态，做到 “应骑尽骑”，还原金陵东路标志性的骑楼城市界面，保留城市历史风貌。

住宅板块也就是 “最生活” 组团，规划总建筑面积约 68700㎡。其中涵盖约 5300㎡配套商业、20700㎡合院风貌住宅，以及 42700㎡高层住宅。住宅组团在规划设计上，没有选择完全推倒重建的开发模式，而是坚持保护原有里弄街巷肌理，协调好多层风貌建筑与超高层塔楼之间竖向空间关系，让历史风貌建筑和现代高层住宅叠加共生。设计方案提出延续巷道空间记忆，补充片区原本的居住功能，打造复合开放街区，最终建成一座文脉延续的海派生活世家府邸。

这里也做一个重要提醒，我本次探盘参考的部分图纸、效果图，均属于项目早期流出的设计过程稿。过程版方案在后续深化、报建的环节当中，依然存在调整修改的可能性。地块最终的建设指标、建筑样貌、业态落地情况，一切都要以开发商后续正式对外公示的文件为准。

三、住宅产品深度解读：两大产品序列，覆盖 270‑1000㎡超大户型区间

聊完宏大的片区规划，接下来就是大家关注度最高的住宅产品。从目前释放出来的产品信息来看，余庆里项目住宅分为两条完全独立的产品线：150 米超高层大平层「淮海路 8 号」，低层风貌别墅「上海润园」，两大产品线定位清晰，产品面积段拉开差距，可以满足不同高端改善客户的置业需求。

高层组团淮海路 8 号，规划的户型建面跨度非常大，包含建面约 350㎡、450㎡、700㎡直至 1000㎡多款大平层户型。动辄数百平方米起步的户型门槛，足以看出项目面向的客群属于塔尖改善圈层。超高层塔楼 150 米的高度，在黄浦内环核心的低矮城市界面当中，拥有得天独厚的视野优势。不同于风貌住宅扎根于历史街巷当中的氛围感，淮海路 8 号的居住体验，偏向现代都市云端大平层，推窗即可饱览黄浦江、外滩、人民广场等城市核心景观资源，将上海繁华城景尽收眼底。

低密风貌别墅组团上海润园，主力户型面积锁定建面约 270‑350㎡风貌联排产品。依托 054‑02、059‑02 两块地块 1.4 左右的低容积率以及 16 米的限高要求，未来这里的建筑层数不会太高，居住氛围更加静谧私密。风貌别墅最大的亮点，就是建筑和整片里弄街区的历史肌理深度绑定。后续在建造过程当中，建筑外立面、巷道格局、坡顶形制，都会尽可能呼应片区原有的海派石库门建筑文化，住户可以在老城厢核心地段，体验到兼具历史底蕴和现代化内部居住功能的低密合院生活。

很多粉丝都会好奇，风貌别墅究竟会怎么平衡历史保护和现代居住？项目早期流出的更新设计导则当中，罗列了十余条历史建筑修缮更新手法，从中我们也能够窥见上海润园未来的营造思路。我给大家逐条梳理一下这十余项更新策略：1、修缮保留历史建筑锦衣坊，做到原址原状保护，不改动建筑本体；2、保留片区当中富有特色的开放空间，存续原汁原味的历史建筑立面；3、还原云南南路的历史沿街界面，对 “小绍兴” 等建筑非历史立面进行修复优化；4、提取老建筑当中珍贵的历史构件，将它们融入新建住宅的现代设计当中；5、保留建筑历史外立面，对建筑内部空间进行更新改造，适配当代人居需求；6、保留原有里弄巷道，局部采用玻璃连廊实现巷道之间的空间联通；7、延续老建筑坡屋顶的传统形制，在竖向空间上延展拓展室内使用面积；8、保护整片地块的历史肌理，重新整合街区内部空间结构；9、适度拓展巷道尺度，改善过往里弄巷道狭窄拥挤的痛点，提升步行空间品质；10、疏导坊内原本拥挤的空间格局，植入更多面向居民开放的公共休闲空间；11、保留历史街巷肌理，实现新建建筑和老建筑水平方向上的共生；12、延续里弄肌理，让多层风貌建筑和高层塔楼，在垂直维度上实现新旧共生。

从这一系列更新策略不难看出，华润和南房集团在打造上海润园风貌别墅的时候，并不是简单复刻老式石库门外壳。而是采取 “外壳留历史、内部焕新生” 的思路。外在保留海派里弄的街巷格局、建筑立面、坡顶构件，内部户型、机电、空间格局全部按照当代高端豪宅标准重新设计。住户既可以享受百年街区的历史氛围感，又不用承受老式里弄住宅居住功能落后的弊端。这也是市中心风貌更新类住宅，区别于普通新建别墅项目最核心的价值点。

四、实地走访地块现场，从城市界面看余庆里的未来图景

看完纸面规划，我们再来聊聊本次实地探盘，在大世界周边地块现场看到的真实情况。我来到现场拍摄考察的时间为 1 月份，站在大世界地铁站出口，望向余庆里地块所在方向，周边城市界面非常成熟。马路对面就是运营多年的嘉里金陵华庭，金陵东路两旁依旧保留着辨识度极高的骑楼长廊，云南南路沿街各式老牌餐饮店客流不断，生活气息浓厚。地块周边城市路网已经非常成熟，多条主干道环绕，去往外滩、新天地、南京东路、豫园等核心商圈，通勤距离都很短。

不过大家也要客观看到，作为大型城市更新项目，余庆里片区现阶段还处在前期开发建设阶段。后续很长一段时间，地块内部都会陆续开展老建筑修缮、地块拆迁清退、主体工程施工等一系列工程。综合体整体业态庞大，住宅、商业、文化配套分批落地，商业街区、演艺综合体的运营成熟，也需要一定时间培育。

对于意向购房者来说，入手这类城市更新大盘，需要放平心态，拉长时间维度看待片区的成长。短期看住宅本身的产品价值，中长期等待整片街区完成焕新，商业文旅配套逐步运营成熟，片区的居住氛围和城市界面还会迎来新一轮升级。

五、置业思考：什么样的客户适合余庆里？项目优劣势客观盘点

探盘到最后，结合项目的全部信息，我站在第三方自媒体的角度，给想要入手淮海路 8 号、上海润园的购房者，做一份客观中立的置业参考，不吹不黑，把项目的亮点和需要权衡的地方全部摆出来。

先来说一说项目的核心优势：第一，地段资源稀缺性突出。黄浦内环核心，外滩、人民广场、老城厢三大风貌区交汇处，这样的区位，后续很难再有大规模连片的住宅用地出让。市中心土地供应逐年收紧，余庆里这类兼顾城市更新、风貌保护的住宅产品，具备长期的资产保值底盘。第二，产品类型丰富，双产品线选择空间大。既可以选云端超高层大平层淮海路 8 号，饱览城市全景；也可以选择低密风貌别墅上海润园，扎根老城厢，享受里弄街巷的低密居住氛围。户型面积段跨度广，从 350㎡起步一直到千平大平层，给塔尖改善客户充足的选择余地。第三，自带大型综合体配套，足不出片区就能享受一站式生活。项目自带演艺文化综合体、美食商业街区、社区配套商业，未来居住在这里，下楼就可以逛街、就餐、观看文艺演出，生活配套丰富多元。第四，开发商拥有丰富的上海城市更新操盘经验。华润置地此前已经在上海完成慎余里、天后宫等多个历史建筑更新项目，南房集团深耕黄浦本土多年，两家企业强强联手，对于老城厢风貌建筑修缮、街区更新，有着充足的实操经验，为项目落地提供保障。

再来聊聊购房之前需要理性权衡的因素：其一，项目属于城市更新大盘，整体建设周期较长，周边施工周期、商业配套开业运营时间存在不确定性。大家购房之前，要做好长期等待片区成熟的心理预期。其二，风貌住宅受历史保护规则约束较多。上海润园风貌别墅地块，建筑高度、外立面、街巷格局都会受到严格管控，后期业主入住之后，建筑外立面、庭院改造都会受到相应限制，自由度不如近郊新建别墅项目。其三，项目处在成熟老城核心片区，周边以老街区、老小区为主，部分城市界面更新节奏和住宅建设节奏不完全同步。

综合来看，余庆里淮海路 8 号、上海润园，更加适合长期看好黄浦核心地段价值、偏爱老城厢海派文化氛围、有充足预算、追求内环核心大平层或者市中心低密风貌居所的改善客户。如果你的置业诉求是追求快速成熟的全新片区界面，那么这个项目就需要你再多对比斟酌。

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随着展厅正式开放、线上看房预约通道开启，余庆里项目，正式从一纸规划，慢慢走到大众购房者的眼前。对于上海楼市而言，余庆里不单单是一个新增的豪宅楼盘，它更是黄浦老城厢板块一次大规模的城市焕新实践。当百年淮海路门牌迎来全新的超高层住宅，当沉寂已久的里弄街巷，被重新修缮活化，历史建筑和现代人居在此相遇，这片土地未来会带给我们怎样的惊喜，沪上新房指南后续也会持续跟踪项目的最新动态，第一时间为大家带来一手楼盘资讯。想要实地参观项目的朋友，可以通过官方线上渠道提交看房预约，前往展厅实地感受项目的产品理念。以上就是本次实地探盘的全部内容，所有过程版方案仅供参考，一切请以开发商官方公示为准。