中报观察 | 碧桂园亏损收窄至156.2亿元 “保交房收官之年”销售仍待回正

观点网 近日，碧桂园控股有限公司发布中期业绩。

这份报表出现的时间节点，恰好卡在两件大事之间：一边，总额约177亿美元的境外债务重组已于2025年12月30日正式生效，碧桂园第一次可以在“债务包袱已卸大半”的资产负债表上继续经营。

另一边，董事会主席杨惠妍曾把2026年定义为“从保交房向正常经营转段的最关键一年”，年中则是她许诺完成大部分交房任务的时点。

换言之，这是碧桂园站在“从保交房向正常经营转段”的十字路口，交出的第一份成绩单。

从表面数字看，这份成绩单“没有变得更坏”。2026年上半年，碧桂园实现总收入约440.8亿元，同比减少39.3%；归属公司股东的净亏损约156.2亿元，较上年同期的190.8亿元收窄约18.1%；总资产约7455亿元，净资产约310亿元，持续保持为正；剔除减值影响后，报表毛利约1.8亿元，由负转正。

但“没有变得更坏”与“变得更好”之间，隔着一条颇宽的河。

亏损收窄，但仍在“出血”

先看业绩本身的成色。2026年上半年，碧桂园总收入约440.8亿元，同比减少39.3%，收入端延续收缩态势。

收入下滑的原因，或来自“保交房”进入收尾阶段后交付量大幅减少，而房地产行业收入结转具有滞后性，当期确认的收入是对应此前若干年的销售与交付节奏。

与此相关，前期获取的高地价项目在降价去化环境中集中结转，进一步摊薄结转项目毛利，这部分历史成本正在通过利润表集中消化。

期内，碧桂园来自房地产开发的收入由2025年同期的约700.28亿元下降39.5%至约423.56亿元，下滑幅度与收入下滑幅度一致。

盈利端仍然承压。销售成本500.71亿元，高于同期收入，录得毛亏约59.9亿元，上年同期毛亏约64.6亿元，按同比口径推算收窄约7.2%；

期内亏损总额164.42亿元，较上年同期的196.53亿元收窄约16.3%；归属本公司股东净亏损约156.16亿元，同比收窄约18.1%。

亏损主要来自几方面，包括约62亿元在建及待售物业减值、约38亿元金融资产和财务担保减值，叠加上述毛亏约59.9亿元。而若剔除减值相关影响，毛利则约1.8亿元，录得正值。

同时，亏损收窄亦主要来自两方面边际改善，一是费用端主动收缩，上半年营销及市场推广成本16.02亿元、行政费用15.95亿元，两项合计约32.0亿元，同比减少19.7%，与收入收缩、组织精简相呼应。

二是期内录得约41亿元“其他收入及收益”，其中金融负债公允价值变动约32亿元、境内债务重组收益约16亿元。

从利润表与资产负债表的组合看，上半年的减亏更多来自规模收缩、费用压降与重组收益的叠加，而非经营性盈利的修复。

资产负债表就继续收缩，不过净资产保持为正。截至期末，碧桂园总资产7,455.43亿元，较年初的8,121.20亿元下降；总负债7,145.80亿元，其中流动负债6,625.24亿元；总权益309.63亿元，较年初的442.59亿元减少约132.96亿元、降幅约30%，对应资产负债率约95.8%。

现金方面，碧桂园拥有现金及现金等价物57.37亿元，基本保持稳定；受限制现金109.38亿元，较年初的128.42亿元减少。

与之相对，碧桂园目前债务数量继续缩减，但总量依旧庞大。期末，总借贷1,426.61亿元，其中流动负债项下借贷1,015.46亿元、非流动负债项下借贷411.15亿元（含优先票据153.29亿元）。

按账面口径计算，现金及现金等价物相当于流动借贷的约5.6%，流动性依赖销售回款与债务展期安排。这意味着“资债修复”的推进，仍需以持续的经营性现金流入为前提。

债务重组收官，探索正常经营

在今年2月份举行的年度工作会议内，杨惠妍将2026年定义为“保交房收官之年”，并提出争取在2026年年中完成大部分交房任务，从而腾出更多的精力修复资债表、恢复正常经营。

3月份，她又进一步将2026年定位为“从保交房向正常经营转段的最关键一年”。在最新财报中，碧桂园也提及，2026年下半年，是集团从“保交房”向正常经营转段进入最关键阶段。

目前债务端，境外重组已基本收官。据了解，总额约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月30日正式生效。2025年12月和2026年6月，碧桂园连续完成两笔到期债务的按期履约，累计兑付金额超过28亿元，境外信用修复迈出实质性一步。

境内方面，碧桂园9笔境内公司债重组方案已于2025年内获债券持有人会议通过。2026年4月，公司以约4.5亿元现金完成对约37.5亿元本金的现金回购。

此外，2026年2月16日，香港高等法院正式驳回债权人提出的清盘呈请，悬在公司的法律不确定性随之解除。

不过，重组收官并不等于偿债压力解除。后续偿债义务的最终履行，仍取决于销售回款与资产处置能够产生的现金流。

而碧桂园销售端的现状是，规模继续收缩，但收缩幅度趋于平稳。财报显示，2026年上半年，碧桂园权益合同销售金额约142.5亿元，权益销售面积约182.5万平方米，较2025年同期分别下降约15%和11%。

拉长到1-7月，碧桂园累计权益合同销售金额165.1亿元，对应权益合同销售面积211万平方米。累计权益合同销售金额甚至不及2025年上半年的销售水平。

不过，前7个月权益销售额同比约下降15.42%，跌幅较上年同期的16.62%有所收窄。

跌幅收窄意味着销售下行的斜率有所放缓，起落幅度趋于平稳，但在行业深度调整、需求端未见系统性反转的背景下，要把跌幅逐步收窄至回正，仍需时间与市场配合。

销售回款是偿债与经营的源头活水，销售端能否止跌，很大程度上决定后续债务兑付与经营修复的节奏。

与此同时，碧桂园也继续坚持“一体两翼”战略，以地产开发为核心，以科技建造与代管代建为两翼，探索从风险化解转向正常经营。

目前，两翼业务已有一定积累。据披露，碧桂园旗下凤凰智拓建管累计承接代管代建项目超200个，受托管理总面积近2,000万平方米；博智林建筑机器人累计交付超5,200台次，应用面积超4,000万平方米；期内，碧桂园还成立AI提质增效专项小组。

不过从收入构成看，两翼业务目前的业绩贡献仍有限，更多体现为对开发主业之外的收入来源与成本效率的补充。

在最新一次于7月10日召开的月度管理会议上，碧桂园亦表示下半年将是公司经营转段关键窗口期。

据透露，碧桂园将聚焦“稳资债、稳发展”核心目标，要求各区域项目压实责任，确保实现“保交房”任务的完美收官，同时平稳、有序地完成向“正常经营”状态的战略切换。

综合来看，碧桂园现时的处境可以概括为，债务重组在法律层面基本完成，“出险”最危险的阶段已经过去。清盘呈请被驳回、境外两笔债务按期履约，显示公司已从“随时可能倒下”走到“暂时稳住”的阶段。

但销售端的承压，意味着“暂时稳住”与“恢复正常经营”之间仍有一段距离。

尽管中报没有披露，碧桂园仍有大量土地储备可供开发销售，这是碧桂园转向“正常经营”的核心底气之一。

而根据2025年财报，碧桂园权益土储达9540万平方米，在建及待售物业账面价值超4821.5亿元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。