“828楼市新政”后，买房、卖房、造房的都变了

来源：吴晓波频道CHANNELWU

周五的傍晚，车流穿过一座座新旧不一的楼宇，零星灯火闪耀，内里藏着无数家庭关于财富、婚姻、子女以及未来的想象。

而就在这个寻常的夜晚，这群沉默矗立的房子，正迎来了新的命运。

8月28日傍晚，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，旗帜鲜明地提出，要“有力有序推行商品住房现房销售”，车窗外这些所见即所得的房子，进入了新的定价体系。

而渴望购买它们的人，在随后由中国人民银行、金融监管总局发布的《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》中，找到了关于自己的细节。

先是房贷时间被允许拉长，1999年就开始的30年被延长到了40年，人生有几个十年，但房子至少可以有4个；与此同时，个人住房贷款的偿债约束也有所调整：月所有债务支出与收入比的上限，从此前的55%提高到了60%。

客观而言，纵观整个《办法》，作为一个实操中的“可选项”，这一条的实际撬动空间有限，却因为足够吸睛，成为当晚讨论度最高的部分。

相较之下，真正改变购房逻辑的，是另一些不那么吸睛、却更刚性的规则。

其中一条，是“延后个人住房贷款发放时点”：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

这几条，是实打实的购房者友好，人们终于能一定程度上告别“房贷现在时，房子将来时”的怪圈。

最后登场的是中国证监会。在开发商“先拿地、先卖房、再用购房款滚动开发”的模式被切断后，它的作用是为那些不再能利用预售融资、超前使用购房者房款，也不再能贷款买土地的房企开了一扇窗。

当晚发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》中提到，为支持房地产开发企业合理融资，将为它们提供多种融资渠道，包括股权、债券、并购等全链条工具箱。

《华尔街见闻》对新政后的房企资金来源进行了如下拆解：

◎ 土地端：以自有资金为主，允许按规定分期缴纳土地出让价款。

◎ 建设端：由银行开发贷款、股权融资、债券融资、REITs、ABS等多元资金构成。

其中，银行信贷为主力，开发贷期限匹配现房销售周期（最长5—7年），首次还本在竣工备案后；资本市场为辅：公司债解决中期资金，CMBS/ABS解决持有型资产盘活，REITs解决租赁住房、商业资产的长期退出，并购工具解决行业洗牌中的资产整合。

◎ 销售端：现房销售资金或受全额监管的预售资金。

金融机构也将迎来变化，知名经济学家盘和林告诉小巴，“828新政”让金融机构方面明确了两件事：一是需要对房地产开发贷实施封闭式管理，并只能由一家主办银行，主办银行管理责任升级，另一件事审批逻辑从看主体转向看项目，意味着未来很多建设项目将独立于市场主体运行，以专款专用模式推进建设。

银行内住房公积金贷款业务办理区

就这样，一夜之间，三份大文件，五大部门，把造房子的、卖房子的、买房子的、给钱的都纳入一套全新的体系之中。

这套体系里的几项关键规则，年龄跨度并不小：年纪最大的源自1999年，年纪最小的出台于2016年，因此说是“三十年来中国楼市大变天”，并不为过。

如58安居客研究院院长张波所言，“单看每一项政策内容本身，大多在前期行业讨论和改革框架之内，内容层面并没有超预期。”

“真正超出预期的是本次政策的发布节奏与统筹方式，一改过往政策‘挤牙膏式’分步出台的特点，多部门多份文件同步集中落地......跨部门协同、规则口径高度统一，这套集中统筹发布的力度超出市场普遍预判。”

财经评论员刘晓博则直言“2026年8月28日是中国房地产基本制度被重塑的一天。”

不过，就老百姓较为关心的房价与楼市复苏等话题，从我们对多位专家的咨询来看，一个相对一致的判断是：

他们均认为，本轮“828新政”，并不能被单纯定性为一次刺激楼市或所谓的“救市”政策，而是制度性的行业重构。

若要说得更直白些，便是告别过去“高杠杆—高周转—高预售”的三高模式，转向一个更慢但也更健康的新模式之中。

人类要消除“三高”都要循序渐进，更何况是楼市。亮点之外，必有一些尚需完善的问题，无论对购房者、开发商还是整个楼市而言，下半场才刚刚开始。

因此，围绕“下半场”，我们咨询了几位房地产专家的意见，试着为大家补全更多视角。

大头有话说

薛清和

■智本社社长

这套组合拳更像是房地产融资模式规范和风险重置的政策，实际上是在把房地产从一个高度信用扩张的行业，逐步改造成一个更加接近正常企业资本结构的行业，这是值得肯定的。

现房销售、预售封顶、预售资金监管等基本符合预期；超出预期的是房贷最长延至40年、开发贷最长延至5—7年、建立主办银行制。我最关注的是按揭和开发贷延长，这实际上重新配置购房者、开发商和银行之间的风险。

购房者在售楼中心咨询楼盘

对购房者的影响是购后期房烂尾风险和借后信用风险下降；对开发商来说是融资模式的调整：预售回款和居民按揭的建设融资功能下降，房企必须更多依靠自有资本和开发贷完成建设；对市场而言，短期有利于修复信心，但对销售的直接刺激有限。对宏观经济的影响是有助于降低房地产尾部风险。

但如果要促进房地产止跌回稳，需要跳出房地产政策出台更强的宏观刺激政策，增加居民收入，扭转宏观预期，才能刺激房地产融资、投资、销售与信心修复。

此外，目前政策中仍需厘清的边界或问题是：

◎ 第一，对开发商的政策，是提供融资救助，还是规范融资行为。这套组合拳更偏向于后者，资金实力强的央国企开发商可以获得银行开发贷、股权融资，资金实力弱、高杠杆企业压力反而会上升。

◎ 第二，主办银行是否有足够的积极性提贷款，可能需要进一步明确风险责任和退出机制。

现在的方向是建立房地产发展新模式，后续的配套政策应该是完成这个模式，把房地产融资从高度依赖银行和预售转向多元资本市场融资，如进一步完善房地产项目股权融资，继续发展REITs、ABS和不动产私募基金。

另外，随着部分城市新房止跌，城市更新项目可能获得更多长期资金支持和政策支持。

张波

■ 58安居客研究院院长

结合58安居客研究院7月数据，新房找房热度环比回升1.1%，而120—180平米的大户型/改善型房源找房热度占比已升至42%，需求端已经出现边际修复。供给侧销售、融资两大制度同步重构，和公积金等需求端政策形成配合，助力楼市处在筑底后半段的结构性修复进程。

落到个人购房者，第一，销售制度配套“拿房再还贷”等规则落地，大幅降低楼盘烂尾风险，交付确定性显著增强，能够提振具备购房能力人群的置业信心，推动意向购房者加快入场；

第二，房贷最长期限可延至40年，有效摊薄月供，叠加信贷额度灵活调整，切实减轻刚改群体月度还款压力。

第三，本次政策针对还款困难的存量借款人，赋予银行市场化债务重组自主权，为居民提供缓冲空间。

从58安居客研究院置业意向调研数据来看，有超三成置业受访者把就业与收入预期不明朗、担忧后续还贷压力列为购房重要顾虑因素，不少按揭家庭的财务弹性受收入波动影响较大，这也是现实市场中客观存在的痛点。债务调整权限交给银行，也有助于减少个人房贷不良生成，平滑住房信贷风险，

总体而言，对行业长期的利好性强而非短期，政策不是强刺激，重在制度型改革，市场修复依旧是循序渐进、结构性分化行情，核心机会集中在优质改善新房、具备稳定经营性收益的城市更新项目。

短期来看，部分城市新增商品房供应节奏或将出现阶段性放缓，现房导向下开发周期拉长，会对新增供给形成一定影响。放到中长期维度，行业会进一步告别规模高周转逻辑，加速转向品质驱动，会倒逼房企弱化高杠杆扩张思维，把资源投向产品打磨与交付保障，未来房企的核心竞争力，将更多聚焦交付能力、产品力两大维度，行业分化会持续加剧。

需要注意的方面，新旧项目衔接边界比较重要，存量已拿地、已取证项目如何衔接现房、资金监管、放款新规，部分在建项目的过渡期安排需要进一步明确，避免规则模糊带来执行争议。40年房贷的审批标准、现房销售定金收取细则、存量房贷债务重组的申请材料与办理流程，不同城市、银行落地尺度也会有差异，需要因地制宜，有序推进。

刘晓博

■财经评论员

■ 公众号“刘晓博说财经”

细细品味，过去几年一直在说的“构建房地产发展新模式”，上述政策在意料之中。但真正出来的时候，还是令人感到震撼，觉得力度的确很大。

购房者是最大赢家：未来将以现房为主，拿到房子再还贷款，烂尾风险大幅降低，权益得到保障；还款可以拉长到40年，月供有所降低，可以更好地使用通胀来降低房贷实际负担。

开发商将普遍面临资金压力，中小开发商可能被挤出市场，这对于头部开发商是利好；开发商拿地会更谨慎，楼市供应量变小，有利于房价企稳；地方政府卖地收入下降，地方财政面临重塑。

一家房地产楼盘在施工

对于宏观经济的影响比较复杂，短期看可能略微偏空，因为土地出让金额可能萎缩，住宅开发量短期会下降，部分中小房企将业务萎缩、逐步退出；但中长期是利好，住宅市场供应量大的问题将得到遏制，有利于居民资产负债表修复，有利于房价继续企稳。

我认为现在大家最关心的是：

◎ 1.存量房贷是否可以延长期限到40年；借款人年龄上限怎么设（过去“年龄 + 期限≤70”类规则还适不适用）？

◎ 2.新拍卖土地在执行政策的时候，是否会全面转向现房销售（优先，变成必须）。

◎ 3.新政要求实行开发贷款主办银行制，资金封闭管理，严禁集团跨项目挪用。那么高杠杆、已出险的房企将如何?是否会出现新的烂尾。

基于以上基点，我预计会有一系列实施细则和配套政策在稍后发布，比如土地供应节奏会放慢，各地会拿出更好的土地来试水；住房消费激励政策会继续加码，各地会根据情况出台地方性的贴息、契税减免、以及“以旧换新”专项补贴等政策；为配合“主办银行制”和资金封闭管理，银行业可能会推出更多针对合规项目的专项开发贷款产品；同时，针对房企并购重组，或会有更多配套的资金支持或税收优惠政策等落地。

作者|和风月半

采访|蒋紫涵

主编|何梦飞

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