地产信贷新模式，几点信号 | 高频

2026

联系人：谭逸鸣、谢瑶

摘 要

地产信贷新模式，几点信号

8月28日，央行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，围绕开发贷款、个人住房贷款及经营性贷款等，对房地产全周期融资机制进行系统性改革。

我们认为，本次房地产信贷新政的重点并非重新大规模刺激房地产加杠杆，而是改变房地产项目的风险承担和融资模式，覆盖房地产全生命周期：

开发建设阶段：建立主办银行制度，房地产融资转向“项目信用”。在主办银行制度下，银行能够更深入地参与项目筛选、资金监管和建设管理，房地产融资逐步由“给企业授信”转向“围绕项目融资”。

销售阶段：房贷最长延期至40年，提高购房人贷款能力。延长贷款期限可以降低相同贷款金额对应的月供，提高部分购房者的贷款能力，延后个人住房贷款发放时点可以强化居民购房信心。但个人住房贷款政策改革更多是提高金融安排的灵活性，居民住房决策更多取决于收入预期、房价预期等，因此新一轮居民加杠杆周期可能需要更强的政策刺激。

运营阶段：经营性贷款支持项目运营，促进房地产转型发展。房地产金融支持不再止于“开发—预售—回款”，而是逐步向租赁经营、物业运营、城市更新和住房品质提升延伸。房地产企业未来的竞争力，可能也将更多体现为项目管理、资产运营和持续现金流能力。

往后看，“六张网”正是“十五五”时期基础设施重大工程建设的重要载体，我们认为当前政策重点可能已经由“确定方向”转向“项目实施”，下半年主要观察点将是资金能否落实、项目能否开工以及设备订单能否形成。

需求：新房成交同比下降，汽车消费环比上升

（1）地产方面，本周20城商品房成交面积环比上升，同比下降，二线、三线城市新房成交环周上升、一线城市环周下降。

（2）消费方面，汽车消费上升，观影消费下降，全国迁徙规模指数下降，地铁出行下降。

生产：PTA开工率环周上升，下游开工率分化

（1）中上游方面，唐山高炉开工率与上周持平，PTA开工率环周上升，涤纶长丝开工率与上周持平，石油沥青装置开工率环周下降。

（2）下游方面，汽车全钢胎开工率环周上升，半钢胎开工率环周下降。

投资：螺纹钢表观消费下降，螺纹钢价格上升

螺纹钢表观消费环周下降，螺纹钢价格环周上升；水泥发运率环周上升，水泥库容比环周上升，水泥价格与上周持平。

贸易：港口吞吐量上升，出口集运价格上升

（1）出口方面，港口完成集装箱吞吐量环周上升，CCFI综合指数环周上升，其中，欧洲、美东航线环周上升，美西航线环周下降。此外，BDI指数环周上升。

（2）进口方面，CICFI综合指数环周上升。

价格：农产品价格环周上升，国际油价下降

（1）CPI方面，农产品批发价格200指数环周上升，猪肉价格环周上升，蔬菜、水果价格环周下降，鸡蛋价格环周上升。

（2）PPI方面，布伦特原油现货价格下降3.3%，COMEX黄金期货价格上升2.5%。

此外，商品期货表现分化，焦煤、铁矿石、锌涨幅靠前，PVC、生猪、多晶硅跌幅靠前。

利率债跟踪：2026年置换债发行进度为92.0%

下周（8/31-9/4），利率债已披露待发行4590亿元，净融资-1590亿元。其中，国债发行2870亿元，净融资2020亿元。地方债发行1490亿元，净融资660亿元。政金债发行230亿元，净融资-4270亿元。

截至8月28日，2026年新增一般债已发行5526亿元，累计发行进度为69.1%；新增专项债已发行28865亿元，累计发行进度为65.6%。

核心图表（完整图表详见正文）

风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治风险。

报告目录

1

地产信贷新模式，几点信号

8月28日，央行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），围绕开发贷款、个人住房贷款及经营性贷款等，对房地产全周期融资机制进行系统性改革。

我们认为，本次房地产信贷新政并非传统意义上的大规模刺激房地产加杠杆，而是一次涉及“开发—融资—销售—运营”全生命周期的房地产基础制度改革，其核心在于改变过去高度依赖预售和居民按揭资金的高周转开发模式，重构房地产项目的风险承担和融资模式，即从“销售融资”向“项目融资”转型。

具体而言：开发阶段通过主办银行制度优化项目融资，以开发贷款覆盖建设周期；销售阶段加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，并延期至最长40年，强化居民贷款能力；运营阶段通过租赁及经营性贷款稳定项目，促进行业从开发销售到持有运营的过渡。

政策端来看，明显增加了对合理项目融资的支持，当前房地产较为突出的约束之一恰恰来自融资端。2026年1-7月，房地产开发企业到位资金同比下降20.3%，其中国内贷款下降32.1%，降幅明显超过房地产销售面积的12.7%和销售额的13.8%；同期房地产投资下降19.2%、新开工下降24.2%。房地产开发贷回落较快，已经成为扰动施工、投资和新开工的重要因素之一。

两部门联合发布房地产信贷新政，核心内容包括以下几点：

（1）开发建设阶段：建立主办银行制度，房地产融资转向“项目信用”

《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

开发贷款期限从3年拉长至5-7年，且首次还本安排在竣工备案之后，这相当于将还款压力从建设期后移至销售期。于银行而言，我们认为贷款期限拉长意味着信用风险暴露时间延长，但一方面在主办银行制度下，银行能够更深入地参与项目筛选、资金监管和建设管理，房地产融资逐步由“给企业授信”转向“围绕项目融资”。另一方面，主办银行对项目资金进行封闭管理，确保资金专款专用。这不仅能够更高效地满足项目开发建设的融资需求，还意味着主办银行将更加关注项目本身的销售前景和现金流。此外，《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。

（2）销售阶段：房贷最长延期至40年，提高购房人贷款能力

《意见》提出，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，合理提升购房人的贷款能力，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定；《意见》明确，延后个人住房贷款发放时点，明确所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

我们认为，延长贷款期限可以降低相同贷款金额对应的月供，提高部分购房者的贷款能力，货币政策向住房消费的传导效率可能边际下降。个人住房贷款政策改革更多是提高金融安排的灵活性，居民住房决策更多取决于收入预期、房价预期等，因此新一轮居民加杠杆周期可能需要更强的政策刺激。

值得关注的是，个人住房贷款发放时点明显后移，可以强化居民购房信心。过去的典型模式是“拿地—开工—预售—居民首付款及按揭回款—继续建设”，购房者实际上较早承担了项目建设阶段的部分融资功能；未来则逐渐转向“资本金+开发贷款支持建设—竣工—居民按揭接续”，即居民信用从项目建设阶段退出，银行开发贷承担更多项目建设期融资功能。

（3）运营阶段：经营性贷款支持项目运营，促进房地产转型发展

房地产信贷新政覆盖商品住房、保障性住房、租赁住房和商业地产，并按照开发、销售和运营三个阶段设置贷款品种：开发阶段包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等；销售阶段包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等；运营阶段包括经营性物业贷款和住房租赁经营性贷款等。

这表明房地产金融支持不再止于“开发—预售—回款”，而是逐步向租赁经营、物业运营、城市更新和住房品质提升延伸。房地产企业未来的竞争力，可能也将更多体现为项目管理、资产运营和持续现金流能力。

由此，我们判断本次的房地产信贷政策更多体现房地产发展模式和信贷制度的重构，有助于稳定房地产投资底盘和防范信用风险，而非传统意义上的全面刺激政策。房地产投资可能得到一定支撑，但或难以重新回到过去的高增速。

那么，未来的有效投资由什么承担？

“六张网”正是“十五五”时期基础设施重大工程建设的重要载体，今年以来，“六张网”的政策部署持续加快：

3月6日国家发改委主任宣布将推进“六张网”建设，初步估算今年这方面的投资将超过7万亿元。

4月28日中央政治局会议提出加强“六张网”规划建设。

7月20日国常会听取规划建设督查情况，要求因地因业加快实施、加强资金要素保障，并统筹好“建”和“用”。

7月30日中央政治局会议进一步提出“扎实推进‘六张网’规划建设”。

8月21日国常会对新一代通信网作出专项部署，强调“应用牵引、适度超前”，并提出政府引导、企业为主、社会参与。

我们认为，当前政策重点已经由“确定方向”转向“项目实施”，下半年主要观察点将是资金能否落实、项目能否开工以及设备订单能否形成。

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需求：新房成交同比下降，汽车消费环比上升

本周新房成交环比上升，同比下降。截至8月28日当周，20城商品房本周成交面积为188.9万平方米，环比上升5%，同比下降6%。

分城市层级看，二线、三线城市新房成交环周上升，一线城市环周下降。一线城市商品房成交面积环周下降7%，北京、上海、广州、深圳分别环周变化-28%、-9%、+19%、+25%；二线城市商品房成交面积环周上升10%，杭州环周上升95%，成都环周下降8%；三线城市商品房成交面积环周上升20%。

往后展望，我们预计地产政策工具箱或进一步打开，但大幅刺激的概率或不高，而是通过政策力量让市场软着陆，实现一个相对平稳、不再大幅下行的新平衡。如加快城市更新和城中村改造、加大地产收储、核心城市限购进一步松绑、下调住房贷款利率、降低首付比例、减免换购住房的个人所得税等。

本周二手房成交环比上升，同比上升。截至8月28日当周，监测的重点城市中，北京、上海、深圳、杭州二手房成交面积分别为32.6万平方米、42.3万平方米、12.3万平方米、7.2万平方米，环比增速分别为+1%、-2%、+9%、-7%，同比增速分别为+2%、+11%、+1%、-20%。

汽车消费环比上升，迁徙规模指数下降。截至8月28日当周，乘用车当周日均零售销量环周上升5.5%；截至8月28日当周，全国电影票房环周下降40.3%。全国迁徙规模指数环周下降5.7%，一线城市地铁客运量环周下降5.4%。

3

生产：PTA开工率环周上升，下游开工率分化

中上游方面，PTA开工率环周上升，截至8月28日当周，螺纹钢开工率环周下降0.7pct，唐山高炉开工率与上周持平，PTA开工率环周上升3.2pct，江浙地区涤纶长丝开工率与上周持平，石油沥青装置开工率环周下降1.9pct。

下游方面，汽车轮胎开工率分化，截至8月28日当周，汽车全钢胎开工率环周上升0.9pct至63.7%，弱于去年同期；半钢胎开工率环周下降0.4pct至65.3%，弱于去年同期。

4

投资：螺纹钢表观消费下降，螺纹钢价格环周上升

螺纹钢表观消费环周下降，螺纹钢价格环周上升。截至8月28日当周，螺纹钢表观消费环周下降7.6%至181.3万吨；截至8月28日当周，螺纹钢价格环周上升1.8%至3282.8元/吨，沥青价格环周上升4.4%至4552.8元/吨。

截至8月28日当周，水泥价格指数与上周持平于91.8点，截至8月28日当周水泥发运率环周上升0.6pct至38.8%，水泥库容比环周上升0.3pct至61.3%。

5

贸易：港口吞吐量上升，出口集运价格上升

出口方面，港口吞吐量上升，集运价格上升。截至8月28日当周，港口完成集装箱吞吐量环周上升13.0%；截至8月28日当周，CCFI综合指数环周上升0.7%；截至8月28日当周，欧洲航线环周上升1.34%；美西航线环周下降0.18%，美东航线环周上升1.87%。此外，截至8月28日当周，BDI指数环周上升7.5%。

进口方面，集运价格上升。CICFI综合指数为795.0点，环周上升1.6%。

6

物价：农产品价格环周上升，国际油价下降

农产品价格环周上升，猪肉价格环周上升。截至8月28日当周，农产品批发价格200指数环周上升0.1%，猪肉价格环周上升1.3%，蔬菜价格环周下降1.3%，水果价格环周下降2.5%，鸡蛋价格环周上升3.6%。

国际原油价格下降，黄金价格上升。截至8月28日当周，南华工业品价格指数环周上升0.4%，截至8月28日当周，布伦特原油现货价格环周下降3.3%，WTI原油期货价格环周下降3.2%，IPE英国天然气期货结算价环周上升4.9%，COMEX黄金期货价格环周上升2.4%，LME铜现货价格环周上升0.7%，LME铝现货价格环周下降0.2%。

商品期货市场涨跌分化。截至8月28日当周，焦煤期货结算价环周上涨15.5%，铁矿石期货结算价环周上涨2.6%，锌期货结算价环周上涨2.5%；PVC期货结算价环周下跌3.7%，生猪期货结算价环周下跌3.7%，多晶硅期货结算价环周下跌2.1%。

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利率债跟踪：2026年置换债发行进度为92.0%

下周下周（8/31-9/4），利率债已披露待发行4590亿元，净融资-1590亿元。

其中，国债发行2870亿元，到期850亿元，净融资2020亿元。

地方债发行1490亿元，到期830亿元，净融资660亿元。其中，新增一般债发行334亿元，再融资一般债318亿元，新增专项债555亿元，再融资专项债283亿元。

政金债发行230亿元，到期4500亿元，净融资-4270亿元。其中，国开行债发行0亿元，进出口银行债0亿元，农发行债230亿元。

从发行进度来看：

截至8月28日，2026年置换债已发行和已披露发行规模合计为18397亿元，累计发行进度为92.0%

截至8月28日，2026年新增一般债已发行5526亿元，累计发行进度为69.1%；新增专项债已发行28865亿元，累计发行进度为65.6%。

截至8月28日，2026年国债发行规模104569亿元，到期规模66716亿元，净融资规模34853亿元，国债累计净发行进度为56.6%。

截至8月28日，2026年政金债发行规模43511亿元，政金债累计发行进度为66.9%。

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政策周观察：两部门印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》

※风险提示

1）政策不确定性：货币政策、财政政策超预期变化。

2）基本面变化超预期：经济基本面变化可能超预期。

3）海外地缘政治风险：海外地缘政治风险存在不确定性，全球市场波动超预期。

※研究报告信息

证券研究报告：《高频跟踪周报20260829：地产信贷新模式，几点信号》

对外发布时间：2026年8月29日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：谭逸鸣S1110525050005 ；谢瑶S1110525070009