预售房“能拿房再还贷”、还款困难可展期协商⋯⋯房地产信贷迎新突破，业内：维护购房者权益成制度条款

收入骤减还不上房贷，可以协商调整还款计划了。

8月28日晚间，国家金融监督管理总局、中国人民银行印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）和《个人住房贷款管理办法（试行）》(以下简称《办法》）等文件。

相关文件中，多项针对改革完善房地产信贷管理的核心要点引起市场高度关注，如明确“存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”“贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年”“借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）”等。

“《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。”中国人民银行有关部门负责人就相关问题答记者问时表示。

“能拿房、再还贷”

《办法》第二十二条规定，借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户。借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

对此，中国人民银行有关部门负责人在答记者问中进一步阐释道：“在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

“新规按房屋交易形态细化了个人住房贷款发放时点，并全面引入受托支付，分别受托支付至主办银行资金账户、预售资金监管账户。”中指研究院分析认为，这一政策设计将个人住房贷款发放与项目交付进度深度绑定，核心指向“购房人在住房具备交付条件后才开始负担贷款本息”，是维护购房者合法权益的重要制度安排。同时通过受托支付把贷款资金、预售资金纳入封闭监管，有助于从源头上防范资金被挪用、项目烂尾的风险。

有效降低购房者还款压力

《办法》规定，个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限分别控制在50%以下（含50%）和60％以下（含60%）；贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

对此，中指研究院政策研究总监陈文静认为，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，是本次调整中影响面较广、信号意义较强的变化之一。拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，通过“以时间换空间”提升购房者贷款能力，尤其对首次置业和改善置换群体更具实际意义，贷款期限拉长有助于扩大可承受总价的购房人群覆盖面。

“按贷款100万元、年利率3%、等额本息测算，30年期月供约4216元，延至40年后月供降至约3580元，每月减少约636元，降幅约15.1%。”陈文静举例说，贷款具体期限由购房人与商业银行协商确定，最长贷款期限延长，给予了借贷双方更大灵活度。

个人住房贷款利率层面，《办法》规定，由借贷双方在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下协商确定，定价基准和定价方式等按照相关规定执行。贷款人应当建立客户差别化风险定价管理机制，根据当地房地产市场情况、借款人信用状况和还款能力等合理确定具体利率水平。

对“还款困难”首次明确展期规则

《意见》第二十六条规定，对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

同时，《办法》规定，借款人申请贷款展期的，贷款人应当审慎评估展期原因和后续还款安排的可行性。同意展期的，应当根据还款来源等情况，合理确定展期期限，并加强对贷款的后续管理，按照实质风险状况进行风险分类。

展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，贷款原期限与展期期限合计不得超过40年。

对此，中指研究院分析认为，《办法》中新增展期条款，明确展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，且原期限与展期合计不得超过40年，这给银行在借款人阶段性还款困难时提供了市场化、法治化的政策工具，也与“最长40年”的整体上限相衔接，体现了制度设计的完整性与系统性。

综合来看，“个人住房贷款领域的调整呈现‘稳杠杆、延周期、强监管’的取向，既适度放宽总债务约束、大幅延长贷款期限以更好满足合理购房需求，又严格把控资金流向、绑定交付节点以维护购房人权益。”陈文静分析。