河北
8月28号晚上，央行和金融监管总局联手发下来一份文件。
名字长得像论文题目，《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。
我第一遍扫过去，眼睛停在某一行，挪不动了。">
那行写着，个人住房贷款期限最长不超过40年。
40年。
你知道上一次有人动这个数字是哪一年吗？1999年。
从20年改成30年，然后摁在那儿，一动不动27年。
这中间楼市涨过、跌过、限过、松过，这个数字愣是没人碰。
再看文件最后那页附则，从2003年那份121号文开始，2006年、2007年两份、2008年、2010年、2011年、2015年、2016年，一共9份房地产信贷文件，同一天全部作废。
一份文件干掉9份文件，一份更比9份强。">
文件出来的当晚我去刷评论区，满屏「又来救市了」。
当然也有人补刀，说利好出尽是利空。
恰恰相反。
过去这两年出过多少政策，降首付、降利率、取消利率下限、认房不认贷，改的全是门槛，是你掏多少钱能进这道门。
门槛这东西今天降明天升，市场早就麻了，你降你的，我自岿然不动。
这次改的是门槛后面那套规则，是这个游戏怎么玩。
咱们算一笔账。
同样贷200万，按现在5年期LPR那个位置，30年月供接近9000，拉到40年，掉到7700出头。一个月少一千二出头。
一千二能干啥。北京一个三口之家，水电燃气物业加买菜，一个月差不多就这个数。
受益最大的是哪批人，本来卡在银行那道收入线上、被一句「月供不能超收入一半」挡在门外的那批。
期限拉长对月收入不高的年轻人最实惠。要知道，卡住年轻人的不是意愿，是现金流。
肯定有哥们要抬杠，多还10年，总利息多出几十万，不划算。
听着精明，其实账算反了。
房贷这东西你如果只看利息总额，就多少有点浅了。你真正要看的是现金流，也就是你的月供。
月供是生死问题，总利息是活下来以后才配讨论的问题。
我知道你心里已经排好了三条反驳。
头一条，人都没钱了，涨给谁看。第二条，人口负增长，以后房子白送都没人要。还有最后一条，政策出一次我失望一次，凭什么这次不一样。
挨个聊聊。
「人都没钱了」这句最有迷惑性，因为它特别符合体感。
但你要看钱去哪了。
1到7月全国二手房网签面积4.8亿平方米，同比涨10.2%，新房销售面积同期跌11.8%。
新房加二手房的总量，4月、5月、6月连续三个月同比正增长。
钱没消失，钱只是不肯再为一张图纸买单了。
这跟没钱是两码事。
「人口负增长」这句，我每次听见都想问一句，你是不是觉得出生率一降，北京四环内的地就变多了。
人口是几十年的慢变量，好地段的供应是硬约束。
全国300城住宅用地成交面积上半年同比掉22%，1到7月新开工面积掉24%，7月单月掉27.8%。
新开工砍成这样，一两年后的新房供应量基本是明牌。
第三条我留到最后，因为它问到点子上了。
以前出政策，大家最怕的是什么。
钱进了开发商口袋就蒸发，房子烂尾，你这边还得按月给银行还钱。
所以没人敢碰期房，新房自然卖不动。
昨天这份文件，可以说是从根上杜绝了烂尾房在资金层面的风险。
一个项目对应一家主办银行，开发贷、自有资金、预售资金、定金，全部进这一家行的账户，封闭运转。
你的房贷什么时候放出去，现房销售的，销售备案之后放；预售的，严格在项目竣工备案之后放。
就是六个字，能拿房，再还贷。
你也不用听我讲道理，去看已经发生的事就行。
7月，一线城市二手住宅价格环比涨0.2%，这是连续第5个月涨。
上海涨0.3%，广州涨0.4%，深圳涨0.2%。
上海新房价格同比涨3.0%，在一堆负号里特别扎眼。
再看库存。
7月末全国商品房待售面积75911万平方米，同比降0.8%，连续5个月往下走，跟2月末的峰值比净减4087万平方米。
这个指标此前连涨了51个月，四年多，今年3月掉头。
新开工在砍，库存也在掉，一线二手房价连着5个月往上抬。
三件事凑一块，供求关系在朝着哪个方向走，想必你也知道。
上海7月末新房去化周期只剩8个月。按现在的卖法，手上这点房子撑不到明年夏天。
剩下的环境你也顺手看一眼。
LPR已经14个月没动，1年期3.0%，5年期3.5%，历史最低。
多数城市首套首付15%，二套25%。
7月30日政治局会议把「稳定房地产市场」放进了筑牢安全屏障那一栏。
8月7日北京把非京籍买五环内房的社保年限从2年砍到1年。
这些事你连到一起看，会发现方向出奇的一致。
我不跟你猜下个月涨几个点，那是算命先生的活，谁拍胸脯报数字你就离谁远点。
但是，政策底铺完了，供给端在自己收缩，需求端在蠢蠢欲动，一线和强二线的价格已经先动了。
剩下的是时间和城市顺序。
网上那些唱衰的还在喊，喊了三年，嗓门一直挺大。
两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山。
但房子还是那个房子。它依然是普通人手里最靠谱的资产，没有之一。
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