观点直击 | 雅生活翻开了新篇章

观点网 雅生活交出了一份稳中求进的中期答卷。

进入存量竞争时代，雅生活明确要向民生服务、数字化科技、生活服务转型，从“对物的管理”逐步转向“对人的服务”。

截至2026年6月30日，雅生活实现收入60.64亿元，毛利总额8.9亿元，净利润为3.96亿元，归母净利润为3.17亿元。

逐渐翻开新的篇章，而行业格局尚未定型。经过2024至2025年的主动战略调整与低效项目出清，雅生活在2026年迎来了调整周期的尾声。

公司不再单纯追求规模数字，而是主动牺牲部分低质规模，换取更健康的现金流与利润空间，盈利质量显著改善，展现出发展韧性与长期主义定力。

“我们坚持稳中求进，兼顾品质与品牌，平衡规模增长和经营质量，打造领先的智慧能力和管理效率。同时，作为以人为本的行业，我们践行优秀文化，让团队成长、让业主感受价值。”

基本盘稳固

面对外部不确定性，雅生活坚持“质量效益型”发展转型，经营表现符合预期。

中期业绩报告里，值得关注的是盈利能力正在修复。报告期内，毛利8.9亿元，毛利率提升至14.7%，较去年同期增长0.2个百分点。

这也意味着，经历长时间的结构调整与业务优化，雅生活的成本控制、项目筛选及运营成效终于在财务报表上得到体现。

过往年度，受到以往高增长期获取的部分项目存在质量问题、收费困难或成本压力影响，雅生活利润持续承压。目前，公司对项目进行分级分类，分为粮仓、优质、提升和低效项目，对低效项目若经营改善不及预期，则主动出清。

据参会投资者转述，管理层于业绩会上表示，这种调整会在财报上产生阶段性滞后影响，比如去年退出的项目今年收入才会体现下降。经过2024-2025年的调整，到2026年基本接近尾声。

从业务端看，公司毛利率已基本企稳，上半年物业管理服务毛利率同比上升0.1个百分点至13.9%；业主增值服务毛利率提升0.7个百分点至22.5%；城市服务毛利率达到17%。

值得注意的是，虽然城市服务毛利率同比上升，但实际低于前两年水平。管理层对此表示，项目前期高毛利会伴随后期回款压力，经公司结构调整后整体更趋于平衡。

以“稳”作为主基调的雅生活已经收获利润端与经营现金流好转，在行业深度调整期，守住业务端的稳才是物企最重要的底线。

分业务看，公司物业管理录得收入50.26亿元，占公司总收入比重增至82.9%，住宅基本盘稳固，主要得益于在管规模相对稳定，加之公司上半年在外拓方面积极获取项目。

截至2026年6月30日，雅生活总在管面积达4.93亿平方米，其中第三方项目占比约81.8%，对关联方依赖度较低。

管理层表示，住宅是公司基本盘，占总收入一半，未来增量中也应至少占一半。雅生活上半年拓展了约6亿元合同，其中住宅占30%、非住占70%，但这个成绩未达预期，下半年及未来会加大投入。

从规模广度的投拓向项目管理密度转变，雅生活强调，公司今年新签合同已超过退出合同，实现了合同层面的正增长，明年收入将显现提升。

物业管理服务夯实基本盘，雅生活上半年另一个转型亮点在于社区增值服务。

报告期内，该板块录得收入4.63亿元，总量保持稳定，最大的变化则发生在业务结构上。

据公司中期业绩会披露，增值服务市场化业务占比显著提升，目前已基本没有与地产相关的增值服务，全部聚焦于面向业主的市场化服务。

在业务落地上，雅生活聚焦“本地生活、空间管家、资产管家”三大板块，公司计划未来三年打造社区产业化、市场化的业务模式，将增值服务打造为第二增长曲线。

向质量、效益转型

除了盈利能力上的修复，雅生活上半年对城市服务业务进行重构，经营性现金流得到改善。

截至2026年6月末，公司城市服务录得收入5.44亿元，占公司总收入比重为9%。

管理层表示，经过三年的项目聚焦，该板块年收入规模稳定在10亿元左右。公司近两年没有主动拓展新项目，而是对回款不佳的项目进行优化，目前留存项目的质量和回款情况基本正常。

“今年以来，政府化债力度加强，也落实到我们项目上，城市服务端现金回款明显改善。过去我们还需为城市服务做部分融资，今年融资余额下降，经营性现金流提升，不仅存量项目新增回款平稳，历史欠款也有所回收，城市服务已实现自主经营平衡，并产生正向现金流。”

回溯2024年，公司曾为应对房地产相关业务风险计提超过40亿元减值储备，导致上市以来首次亏损，当年出清300个低效项目。

进入2026年，随着历史包袱逐步出清，雅生活得以“轻装上阵”，将资源聚焦经济价值与战略价值更高的优质项目。

下定决心将过去的包袱逐一清理重新归类之后，雅生活的转型同样瞄准了智能化。

作为人力密集型行业，物业服务的痛点之一便在于非标准化与管理精细度不一，在一线场景下，业主与物业之间的沟通受时间、执行效率等方面因素影响，如何高效、高质量又低成本地解决业主反映的问题，成为物企走向智能化转型的助力。

管理层对此表示，物业服务是劳动密集型、非标行业，管理规模大、跨度大，必须靠数字化和智能化实现管控。

据了解，雅生活在智慧科技方面的投入分为两部分，一是管理现场通过物联网、传感器、算法，实时感知设备运行和服务执行情况。这部分硬件投入有些由集团直投，有些利用公共收益或维修基金改造，资金来源多样。

第二部分是管理工具层面，公司自研或与第三方合作开发人力、预算、财务、收费、客户服务等系统，助力经营决策和业主画像。

管理层表示，当前系统开发成本因行业“内卷”已大幅降低，公司每年投入约5000万元，其中常规系统维护约一半，车场改造、电梯物联网、远程监控等每项约三四百万，数据治理及各部门系统升级各小几百万，合计在5000-6000万级别。

行业全面进入存量市场竞争阶段，利润空间收窄，加大科技投入和优化费用管理则是物企当下逐渐摸索出来的解决办法。

雅生活表示，公司坚持平台化和供应链模式，避免重投资，通过链接专业服务商来开展试点，从“对物的管理”逐步转向“对人的服务”。

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