金融监管总局连发五项楼市新规，房地产融资将有哪些重大调整？

现房销售成为明确方向后，国家金融监管总局一口气发布5项政策，房地产融资制度迎来系统性改革完善。

8月28日，国家金融监管总局发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，在全面梳理房地产金融领域现有政策的基础上，立足房地产市场形势和未来发展方向，明确商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。

个人房贷两项指标松绑

为了配合推进商品住房销售制度改革，更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求，《个人住房贷款管理办法（试行）》将个人住房贷款借款人收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%、贷款期限上限由30年延长至40年。

据了解，我国商业住房贷款最长贷款年限30年自1999年实施并沿用至今，55%的收入偿债比例红线则源于2004年监管规则，两项核心指标时隔二十余年迎来首次松绑。

金融监管总局有关司局负责人表示，从安全性看，该办法将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。从可得性看，办法适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。

两项指标松绑，意味着购房者的月供压力和可贷额度空间得到实质性释放。以100万元房贷、3%年利率、等额本息还款方式测算：30年贷款期限下，月供约4200元，总还款额约151万元；延长至40年期限后，月供降至约3600元，总还款额约为170多万元左右。

招联首席经济学家董希淼认为，这次调整房贷年限和偿债比例，核心是为了在风险可控的前提下，切实降低居民购房门槛、释放合理住房需求。最长贷款期限从30年拉长至40年，直接降低月供压力，尤其利好收入不高但未来有增长空间的年轻人，让他们“敢贷、能贷”，本质上是以时间换空间。虽然期限拉长意味着总利息增加，但这一步更多是为了解决眼下“买不起”的现金流难题，给予购房者更灵活的选择空间，而非鼓励过度加杠杆。

中原地产首席分析师张大伟认为，过往55%的红线，严格限制了家庭可支配负债额度，很多收入稳定但积蓄有限的工薪家庭，无法撬动足额房贷。60%的新标准，进一步释放了家庭购房信贷潜力，让更多中等收入家庭具备购房资格，覆盖更多刚需、改善型置业群体。

拉长现售项目开发贷期限

《商品住房开发贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。

具体而言，新规要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。

同时，新规设置差异化贷款期限，预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长5年，现售项目原则上不超过5年、最长7年。

金融监管总局有关司局负责人表示，为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。

此外，新规与“白名单”机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。

覆盖商业地产、城市更新和房地产信托

《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了商业地产贷款的定义范围，指用于商业地产的建设、购买和运营，以其销售、出租、经营等产生的现金流为主要还款来源的贷款。

该办法引入了主办银行制、项目制和封闭管理，并要求银行建立健全商业地产贷款管理机制，有效识别、评估、监测、控制和缓释风险，依法合规开展业务。

金融监管总局有关司局负责人表示，考虑到商业地产开发、购买和运营阶段资金需求和还款来源存在差异，办法将商业地产贷款分为开发、购买和运营三个阶段。针对每个阶段的融资特点，办法分别从贷款用途、贷款期限、客户和项目准入、贷款管理等方面提出细化要求，更好地适配商业地产市场发展的信贷需求。为做好制度衔接，经营性物业贷款用途可按照《关于做好经营性物业贷款管理的通知》等文件的规定执行。

《城市更新项目贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性，助力高质量推进城市更新。

该办法明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。

信托是房地产重要的融资渠道之一。《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，通过明确展业规则、强化专业能力建设、加强投资者保护等要求，促进信托公司更好发挥自身特色优势开展房地产领域信托业务。

上述负责人表示，这一办法有利于提升信托服务房地产项目对接的精准性和适配性。注重引导信托公司坚持以项目为中心，创新运用主办银行模式，进一步完善资金封闭管理，切实加强投资者合法权益保护。

同时，该办法对投资非标准化资产提出专门要求，对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。

为了保障信托业在房地产领域的平稳转型和健康运行，该办法对存量业务给予了自然到期的空间，在办法发布之前形成的房地产信托业务存量资产予以到期结清。并给信托公司留出过渡期，自2027年3月1日起施行，对于新增业务要求执行新规。