重大调整！三份重磅文件完善房地产基础制度，现房销售时代加速到来

21世纪经济报道记者 张敏

房地产基础制度改革，迈出关键一步。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售。新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

当日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），提出36条完善房地产信贷管理的措施。

《意见》将个人住房贷款的最高期限延长至40年，并要求银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。《意见》同时提出与现房销售政策配套的相关措施，如“现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年”。

证监会也于同日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，推出12条资本市场支持构建房地产发展新模式的意见，涉及支持合理融资、优化监管、防范化解风险等。

“十五五”规划纲要指出，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。

这三份文件的发布，正是对“十五五”规划纲要的落实，房地产融资和销售制度也由此迎来重大变革。分析人士指出，随着市场迈入新阶段，政策端在推动房地产业实现高质量发展、加快构建房地产发展新模式方面，还将进一步发力。

商品房预售制度，是指房企将尚未竣工的商品住宅进行出售，与购房者约定交付时间，并收取定金或预付款的一项制度。

该制度最早出现在香港，也被称为“卖楼花”。我国住房制度改革初期，房地产开发企业普遍缺少资金，这在一定程度上制约了商品房的供应，为此便借鉴香港房地产开发经验，引入了该项制度。

1994年，原建设部出台《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件作出了明确规定。2001年和2004年，文件经过两次修订，该项制度也进一步完善。

近年来，随着楼市供需关系发生变化及监管措施日益完善，有关改革商品住房销售制度的讨论不断深化。

北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，我国房屋总供需已迈过平衡点，大规模建设商品房的时代已经过去。从这个意义上说，预售制度已经完成了历史使命，现房销售制度更符合现阶段的实际需要。

与预售制相对应，现房销售制度是指商品房在完成竣工验收、达到交付条件后方可进行销售的制度。该制度的核心特征是“所见即所得”，购房者可以查看房屋现状，而后再选择是否购买。该制度不仅对购房者友好，也可消除烂尾风险。

推进现房销售，有着诸多现实利好。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，当前新房市场仍然处在去库存阶段，且随着该项工作的深入，难度越来越大。推进现房销售，有望在今后1—2年内，通过新房供给“断档”，给市场修复供需关系提供喘息空间。

同时，现房销售模式下，新增的供应可彻底实现“所见即所得”，此举可倒逼开发商打磨产品，优化经营。一方面，通过推进差异化供应，改善“同质化竞争、低水平供给”的情况，优化市场供应结构；另一方面，通过改变经营方式，强化现金流管理和产品、运营等能力，实现高质量发展。

近年来，不少城市已在尝试推进现房销售。一些城市在土地出让中，设置了“竞现房面积”环节，将“现房销售”作为拿地条件之一。还有很多地方将推进现房销售写入官方文件。今年2月，福建省住建厅发布《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》，其中提出，“鼓励各地在新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。”

李宇嘉表示，尽管新房整体销售仍在下降，但现房销售仍保持稳定增长的态势。他透露，全国现房销售占比已经从2020年的10.2%增长到2025年的32.4%。

随着《通知》的发布，现房销售时代有望加速到来。分析人士普遍认为，尽管《通知》并未对现房销售制度的推行提出强制性要求，但从方向上看，这一制度的推进无疑将提速。

从当日发布的另外两份文件来看，房地产融资制度也在迎来重大调整。

《意见》涵盖对房地产开发贷款、购房贷款、经营性贷款等的管理。分析人士指出，这不仅是对房地产信贷的全面调整，且政策密度高、力度大。

在房地产开发贷款领域，政策明确提出采取“主办银行制”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于要求银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。

同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。

个人住房贷款方面，最受关注的是最高贷款期限由30年延长至40年。严跃进称，期限拉长后，购房者的月供明显下降，叠加当前首付比例和房贷利率均已处于低位，形成了“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有效降低了购房家庭的月度还款压力，对住房消费释放具有积极促进作用。

证监会发布的上述政策，在房地产融资支持方面也着墨颇多。其中，关于推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的部署，着眼盘活存量，被认为回应了房地产市场从增量扩张转向存量优化的新阶段需求。

本次政策最显著的变化，在于完善房地产证券发行人的监管要求。政策明确要求，上市房地产开发企业再融资的，重点关注其资金管理、拿地拍地、项目建设销售等内部控制制度是否健全有效，以及项目开发、注册资本缴纳、企业资质等是否合法合规。

严跃进指出，这实质上是从源头把控风险，汲取部分企业因内控缺失导致违规融资、规模盲目扩张并最终积聚重大风险的教训。

他认为，堵住制度漏洞，强化合规性，是本次政策的重要转向。当前的支持政策并非简单“输血”，而是“输血”与“堵漏”并重，在提供融资保障的同时，切断违规操作链条。

结合当日出台的其他政策，严跃进表示，房地产发展新模式的基础制度正在加速构建。对于房企而言，尽管部分条款趋于严格，但融资制度的规范化、有序化，将从根本上保障企业的长期安全。尤其对上市公司来说，既能在融资端获得有力支撑，也能在合规性和风险管控上实现提升，最终以企业的高质量发展带动行业整体高质量发展。