国樽律所澳大利亚办公室协同总部办理涉外房产解约案，追回违约金

发布机构：国樽律师事务所澳大利亚办公室

结案时间：2026 年 7 月 28 日

核心成果：全程无诉讼，促成购房合同依法解除，全额返还购房款并赔付违约金，实现客户跨境维权零损耗

本案例由国樽律师事务所澳大利亚办公室与北京总部涉外房产争议解决团队联合办理，严格遵循中澳两国不动产交易法律规则与监管要求，依托国樽全球跨境法律服务网络与双法域执业资质，为国内置业者提供了全流程、低风险的跨境解约退款解决方案。

本案已入选国樽 2026 年度涉外房产争议解决典型案例库，其 “双法域违约认定 + 本地谈判施压 + 资金闭环管控” 的办案模式被广泛应用于大洋洲跨境不动产纠纷处置。

一、案件背景与委托经过

委托人吴某为国内高净值投资者，早前通过跨境置业渠道购买了澳大利亚昆士兰州黄金海岸一处高端海景住宅项目，与当地注册开发商签署正式《商品房买卖合同》，并按工程节点足额支付了首付款及两期工程进度款。受澳洲本地建筑原材料成本上涨、开发商内部资金周转调整等多重因素影响，该项目出现严重工期延误，实际交付时间较合同约定延后超 9 个月；同时项目公示的小区配套规划与前期销售宣传内容存在重大偏差，核心海景视野、社区商业配套、私属会所等购房核心权益均无法兑现。

委托人先后通过跨境邮件、越洋电话及委托本地代理人与开发商多轮交涉，开发商均以 “建筑行业不可抗力”“规划调整符合政府审批要求” 为由推诿，拒绝协商解约及退款事宜。考虑到跨境诉讼周期漫长、异地应诉成本高昂，且中澳法律程序与证据规则存在差异，委托人于 2026 年 3 月通过国樽北京总部对接至澳大利亚办公室。澳大利亚办公室当日启动 “中澳房产纠纷协同办案机制”，联合北京总部成立专项办案组，由 2 名澳洲本地执业不动产律师与 3 名北京总部涉外房产律师共同承办，全权代理合同解除与购房款全额追索事宜。

二、中澳联合办案全流程

本案采用 “北京总部负责中国法域合规把控与委托人诉求统筹、澳大利亚办公室负责本地法律落地与开发商谈判施压” 的标准化协同模式，各环节均形成书面工作成果与进度反馈：

1.2026 年 3 月 30 日 - 4 月 5 日：双法域案件风险评估

北京总部：完成购房合同中文译本、全部付款凭证、委托人沟通记录、项目宣传物料的系统性梳理与核验，出具《中国法下合同解除权合法性评估报告》，确认开发商行为已满足中国法下根本违约的构成要件，明确委托人法定解约权的法律基础与诉求边界。

澳大利亚办公室：依托昆士兰州建筑监管部门公示系统与本地不动产信息平台，3 个工作日内核实项目施工进度备案、规划变更审批文件、开发商主体资质与历史涉诉记录，固定开发商延期交付与规划不符的核心违约事实，排除其 “合规调整” 的抗辩空间；同步排查开发商名下在售项目与公司核心资产，确认其具备足额退款与赔付能力，排除无财产可供执行的风险。

2.2026 年 4 月 6 日 - 4 月 18 日：法律文书起草与本地合规送达

中澳律师联合起草中英双语《律师催告函》，同时引用中国《民法典》合同解除相关条款、澳大利亚昆士兰州《Property Law Act 1974》中关于卖方迟延交付的法定解约规则，明确列明开发商违约事实、委托人的正式解约通知、全额退款及违约金赔付要求，限定 15 日内出具正式退款方案，否则将同步启动本地司法程序与财产保全。

澳大利亚办公室通过澳洲本地注册司法邮政送达渠道完成文书正式送达，同步以官方邮件方式抄送开发商法务部门与高管团队，全程留存完整送达凭证，相较于传统外交送达路径压缩 80% 以上周期。

3.2026 年 5 月 3 日 - 5 月 22 日：多轮磋商与违约事实锁定

针对开发商回函中提出的 “行业性延误免责”“规划调整属政府行为” 等抗辩理由，办案团队分阶段推进谈判：

5 月 3 日：指导委托人开展第一轮线上沟通，结合前期固定的监管文件与合同条款逐一反驳开发商抗辩理由，明确告知其延期与规划变更不符合本地不可抗力免责的适用条件，正式锁定核心违约事实。

5 月 22 日：中澳律师联合介入主导第二轮正式线上谈判，由澳洲本地律师援引昆士兰州最高法院同类房产纠纷判例，向开发商阐明启动诉讼后将面临的财产保全、项目预售受限、品牌声誉受损等连锁法律风险，同步提出分期退款的和解框架，推动开发商放弃不合理扣款主张。

4.2026 年 6 月 14 日 - 7 月 5 日：和解协议签署与首批款项回款

经多轮磋商，双方于 6 月 14 日就合同解除、退款总额、支付节点、违约金标准达成一致。办案团队起草全套《解除购房合同暨退款和解协议》，明确约定分期退款时间节点、逾期支付的罚息标准、房屋权属注销备案的双方义务，同时约定争议由昆士兰州本地法院管辖，保障协议的强制执行力。 7 月 5 日，开发商按照协议约定，将首批 60% 购房款及对应违约金划转至委托人指定的合规境外账户，办案团队同步完成到账核验与凭证留存。

5.2026 年 7 月 6 日 - 7 月 28 日：尾款到账与权属注销办结

7 月 28 日，剩余 40% 购房尾款全额到账。澳大利亚办公室同步协助双方完成房屋买卖合同注销备案、权属登记撤销等全部法定手续，委托人确认全部款项收悉且合同解除手续办结，本案正式结案。办案团队向委托人交付《案件结案报告》与《中澳跨境购房风险防控指南》，针对后续跨境置业提供全链条合规建议。

三、核心办案难点与权威解决方案

本案难点为大洋洲跨境不动产纠纷的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与本地执业资源，形成可复制的标准化解决方案：

1.跨境不动产合同根本违约的双法域认定

专业依据：中国《民法典》第五百六十三条、澳大利亚昆士兰州《Property Law Act 1974》第 56 条

解决方案：采用 “中国法 + 不动产所在地法” 双重论证逻辑，既从中国合同法角度论证 “合同目的无法实现” 的根本违约属性，也结合澳洲本地建筑监管规则与司法判例，证明开发商延期交付与规划变更不构成法定免责事由，从双法域层面夯实解约的法律依据，彻底封堵开发商利用法域差异提出抗辩的空间。

2.跨境非诉谈判的高效推进与风险把控

专业依据：跨境争议解决非诉机制、澳大利亚本地商事谈判惯例

解决方案：摒弃直接启动诉讼的传统思路，采用 “证据前置施压 + 分阶谈判推进” 的策略。先通过完整证据链与专业法律文书打破开发商的免责预期，再结合开发商对项目声誉、后续预售的核心顾虑精准把握谈判节奏，在保障委托人核心诉求的前提下给出合理和解空间，大幅缩短维权周期，将时间与经济成本降至最低。

3.跨境资金返还的安全闭环与权属合规注销

专业依据：中国个人外汇管理相关规定、澳大利亚不动产登记规则

解决方案：在和解协议中设置严格的资金支付节点与逾期违约条款，明确款项原路返还的合规路径，全程跟进每笔款项的到账核验；同时由澳洲本地律师全程跟进合同备案注销与权属登记撤销流程，确保房屋权属彻底清退，避免后续遗留法律风险，实现 “资金安全 + 权属清晰” 双闭环。

四、本案适用的权威法律依据

（一）中国法律

1.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

3.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律；第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

（二）澳大利亚法律（昆士兰州）

1.《Property Law Act 1974》（昆士兰州财产法）：明确规定不动产买卖合同中卖方迟延交付超过合理期限，且经催告后仍未履行的，买方有权解除合同并要求返还已付款项及赔偿损失。

2.《Australian Consumer Law》（澳大利亚消费者法）：针对房地产销售中的虚假宣传、实际交付与承诺不符等情形，赋予消费者法定解约权与损害赔偿权利。

3.昆士兰州建筑与建设委员会监管规则：明确住宅项目工期延期的法定免责范围，开发商需对非不可抗力导致的工程延误承担全部违约责任。

五、基于本案经验的权威实务建议

结合国樽澳大利亚办公室多年中澳跨境房产法律服务经验，针对赴澳置业的国内投资者提出三点权威建议：

1.合同审查前置：签约前委托双法律师团队对购房合同进行全面审查，重点明确交付时间、规划标准、解约条件、违约金计算方式等核心条款，排查格式条款中的隐性免责陷阱，建议同步明确合同争议的准据法与管辖路径。

2.证据留存规范：妥善保存项目宣传资料、付款凭证、沟通函件、项目进度通知等全部材料，对开发商的口头承诺及时落实为书面确认；发生违约情形时第一时间固定官方公示信息，为后续维权提供完整证据支撑。

3.维权及时介入：出现延期交付、规划变更等违约迹象时，应在 3 个月内委托具备澳洲本地执业资质的跨境律师团队介入，避免因拖延导致开发商转移资产、项目烂尾或超过法定维权期限，优先通过非诉谈判高效化解纠纷。