北京买房：理清思路，购房建议1989

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

想给孩子买个房，近几年不考虑上学。预算在400万左右（总价），看了东城的新景家园，国瑞城，广渠家园，朝阳丽水嘉园。东城国际。请教一下如果以后换房或者不住出租哪个小区更适合？

A：

1、不考虑上学，但想买东城的学区房，而且还是400万的占坑儿房，图什么呢？就算是想炒房，那一般也得看大趋势啊，得顺势而为，哪儿有跟大趋势反着来的？反正全北京的学区房炒房客，到2023年就全部撤出了，您现在却想往里冲，那就只能是看运气+本事了。

我只能说入学低谷期是2024年开始，今年是明确拐点，至少延续到2032年，看今年的结婚人数有可能2033或34年。现在东城的平均学区溢价已经降到了25%左右，但您看的是占坑儿房，那30%以上也正常。

买了房如果自住，这100多万是享受不到居住体验的，出租的话也没人给租金，只能闲置到用到学位为止。在此期间，溢价部分的保值看政策吧，如果有支持学区房的就行，否则至少是比例不会增长了，是否下降看行情。

2、朝阳的是指“东区国际”吧，我没听说过东城国际。简单说吧，这俩小区都是典型的公寓，优势是地段儿好+档次高+价格低=居住的性价比高，出租的话租金收益率也相对高。

但对应的是价额走势弱+流动性一般，所以价格在板块内才明显偏低的。以后最好的行情是不再落后大盘吧，短期有可能，长期的话看情况了。

3、总之如果是上学，那肯定是东城的，先看新景家园吧，属于商品房+回迁房的综合小区。国瑞城您看的应该是回迁房或公寓，广渠家园也是回迁房，自住很合适，投资角度都普通。另外最好选择溢价低的，这样租金收益率有可能高点儿，保值风险也相对小。

自住或出租那就选朝阳的这俩公寓呗，都是性价比高+租金收益率高。不过400万的价格有点儿不太对，这俩的一居室户型都80平左右呢，5万的单价感觉偏低了。

所以建议还是考察好房源吧，大概率有瑕疵甚至是硬伤。如果买了这种房，那换房时至少不占便宜，是否好出租看价格了。我不好说哪个更合适，只能是看具体房源，算算租售比吧。

仅供参考。

二

Q:

我的情况是月坛一套学区房唯一满五，孩子九月开学上6年级。房子是2020年下半年大概880万买的，1988年的，有电梯，对口三里河三小。但是当年幼升小赶上731多校划片，最后娃去了金融街学区上小学。目前房子估计跌了100多万，贷款还剩50万左右吧，离单位近，步行20分钟左右。

想咨询您一下，房子比较老，后面学位也不用，是不是应该趁早换房？还是等孩子上初中再说？如果换的话，哪里比较合适呢？

A：

1、2020年买的，贷款还剩50万？当时贷了多少啊？中介没给这操作提建议吗？

2、假定现在的价值是750万吧，三里河三区的基本是小两居，能租7/8000块钱吧。那租售比就是900以上1000左右，说明学区溢价的比例还是很高，至少30%以上，在750万中能占到200万以上。

3、这就看自己的需求吧，注重通勤那就留着自住。注重居住的性价比那就卖掉，否则这200来万的学区价值属于闲置，享受不到居住体验。注重保值的话也不建议留着，毕竟溢价高，而今后至少七八年都是入学低谷期，如果没有政策支持，这溢价比例至少不会上涨了，是否逐年下降看行情。

4、换到哪里看自己的通勤了，外人没法儿建议。如果换到海淀的羊坊店学区，那房价会降低一些，但溢价比例下降的不算太多，毕竟这几年57中成绩很好，羊坊店的溢价挺坚挺。

换到北太平庄和学院路等学区能降低很多溢价，居住的性价比和保值性都能明显提高，但这就远多了，能接受吗？

从经济角度的常规建议是，换到朝石丰等区没溢价的非学区房，租金收益率能提升30%以上，拿着租金回西城租房的话能占学区房的便宜。但这就得住别人的房子了，能接受吗？

5、总之我没什么明确建议，只能是列出这些情况供参考。

仅供参考。

三

Q:

我们全家北京土著，目前房子在丰台阳光四季小区，四居室，出租状态，卖的话报价650w。现在人住中关村，租住老破小陪孩子上学。家里还是希望最后落脚在中关村，能接受5公里范围内的距离，请问是否是换房好时机？

A：

1、阳光四季，欧尚旁边的那个是吧？四居室，现在租金多少钱，应该1万左右吧？如果能租到1万，那对标650万房价的话就不太算时机了，超过1万的话更不太算。

因为您家是大户型，这种房子适合自住，出租的话租金收益率按常规是低于平均值的。但如果能租到1万，租售比就是650，基本等于北京平均值。那如果您家房子没硬伤，这价格就有点儿偏低了。

此时置换怎么说呢，除非能买到也超值的房子，或者说超跌的，否则就不太合适了。只能说先看房吧，找找看有没有合适的。而且您家这种大户型不太好卖，还是塔楼，着急成交的话有可能又吃点儿亏。

2、另外您这5公里范围太宽泛了，好几十平方公里呢，我不知道聊什么。

3、或者说是不是只看海淀区的啊？如果是的话那就看学区溢价呗，尽量买低的。毕竟孩子已经上学，再买溢价高的就没意义了。居住的性价比低，还得承担溢价部分的保值风险。当然这也看预算，总价高的话就相对能各项兼顾了。

4、要不您还是说点儿具体的吧，要不我真不知道说什么。这一看就是刚有个想法吧？那就再细化一下，先做预算，然后把需求都列出来，之后再说板块地段儿小区和房源。一步一步来吧。

仅供参考。

四

Q:

单亲妈妈北漂16年，为了孩子落户上学在天津买房，但是北京还在租房，本来想天津的用完房子卖了在北京买，但几乎腰斩，卖不掉！想问一下北京五环外总价100的老破小现在能入手吗，现在手里够首付的钱，平时租房是2600。预计还得在北京工作8年！最近特别纠结这事，求解惑！

A：

1、五环外总价100万的老破小？是您现在租金2600的吗？什么小区这么便宜啊，南五环外大兴的这价格也少见。

2、这么说吧，如果真的是总价100万+租金2600，那我建议先再核实一下租金，感觉偏低了，应该到3000左右才合适。如果真的能租到3000，而且这套房也没什么硬伤，那可以入手，说明这套房超跌了。

但如果说租金就是2600，再高就租不出去了，而且100万也不砍价，那这套房不算多合适。说明性价比不太高，或者说是说明售价中有泡沫，大概率是因为房子有硬伤。那这种房买了就没什么意义了，价格走势弱，想出手时也未必好卖。

这可以参考东五环外管庄双桥一带的老小区，前几天网友130万买了套一居，能租到4000左右，租售比300多。而您这是100万/2600=接近400，至少不算占便宜吧。

3、另外是老破小问题，常规建议是尽量买成熟板块+地铁沿线的，这种房保值上占不到便宜也不吃亏。而像您说的这情况就得具体考察了，必须排除硬伤，否则慎重。

仅供参考。

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