链家，真急了

一大早就接到朋友微信，问链家最近怎么了

链家又强推新产品，安住，这是一个单独的app，面向委托链家卖房的房东

链家最近新动作实在太多了

2025年初链家推出美好家，进行前置化收费

2025年7月进行房客分离，员工（A）负责维护客户，店经理（M）维护房东

同时推出9分房体系，给房东分级

今年三月份总经理王拥群免职，苏州总经理接任

7月初推出房客分离2.0，部分店经理也开始维护客户

7月下旬推出小区开放日，不再一套一套的带客户看房，而是把一个小区里房源集中起来，在同一时间段开放

跟新房开盘一样，集中带看，一次看十几套

现在又推出一个房东APP，很多客户都懵了，链家这是要干嘛？链家这些新产品怎么用？

链家要干嘛？要活命呗

上海房价降了35%，其他条件不变的话，链家收入就同步下滑35%

其他条件也恶化了，链家现在收不满3%佣金，很多客户都给打折

更可怕的是，链家市场份额大幅下滑

去年9月份链家成交套数占上海26.08%，10个月后，大幅下滑到19.54%

高歌猛进时没人搞新东西，干就完了，想那么多干啥

业绩下滑越快，改革频次越高，所有公司都一样

市场份额不断下滑，领导还不天天喷你，喷一次就改一次

链家这些改革能挽回下跌吗？对行业有什么影响？

我们得先知道为什么会下滑

最近许家印被骂的很惨，大帽子一个接一个的扣

高负债、高杠杆、高周转、个人集权，当年他把这些发挥到极致，吃到时代红利当上首富

现在时代变了，让他成功的东西，转眼就成了压垮他的稻草

链家也一样，让他成功的东西，也正在压垮他

链家成为全国中介头子，靠的是搭建了最好的房源超市

深扎社区，源头上获得房源；打造楼盘字典，把每套房子标准化、数字化

推出真房源行动，提高看房效率；强调安全交易，促进用户下单

黄金年代这个体系无比高效

当时大家买房诉求很简单，基本围绕房源转，决策周期也短

更早时卖房都只是去交易中心贴张条子，写上房源信息，买房人挨个看看，看到合适的就商量定房，跟人民广场相亲一样

这种快节奏的时代，得房源者得天下

市场下行后房子不好卖了，房东找链家挂牌几个月卖不掉，自然会找其他中介试试

国家又明令禁止“独家房源”，链家房源优势在缩水

买房人也变了，买房更加谨慎，需要的辅助信息更多，决策链条拉长

要不要买房、要不要置换、买上海还是苏州、什么时候买、买青浦还是宝山、买新房还是二手、买三房还是大两房……

只是一个房源超市，解决不了上面这些问题

链家的客户一直是中间段刚需为主，三林、莘庄这些地方，适合标准化，上个月链家成交套均总价337万

豪宅市场、别墅市场、老洋房市场，链家整体做的并不好，一些个性化的服务他们给不了

一两百万的市场链家做的也不好，这些客户核心诉求是低佣金，链家也给不了

市场越差，需要个性化服务的客户就越多，大家都怕亏钱

满足不了客户需求，链家源头上失去了一些客户，房东侧就更不满意，房源垄断性降低

链家做的所有动作，都是想摆脱这个恶性循环

但是本质不会改变，链家就是一个房源超市

一切的动作，都是强化这个定位

之前的美好家、今天的安住app服务的是谁？

看起来服务的是房东，给房东流量倾斜、数据分析等等

其实服务的还是买家

流量倾斜对整体是没意义的，客户总量不会变化，数据分析更扯，找你帮我卖房，还要我自己分析市场？

做这些事情的本质是，筛选房东，把真正着急卖房、容易拿捏的房东筛选出来

之前遇到不少客户说，跟链家签了美好家，结果不断被PUA降价

你都全世界广播了我最着急卖房，当然要PUA你

现在直接把这些房东整合到一个app，房源管理效率更高

这个app跟山姆一样，集合的都是筛选过的优质房东，对成交的确有帮助

这些动作短期有效，长期困境仍然解决不了

最本质的问题是，链家始终服务买卖双方，维护不了任何一方权益

买家希望捡漏，随时掏出40米大砍刀砍价，如果服务好买方，你得放弃维护房东，砍房东价格不手软

房东已经亏了几十万上百万，真的不想再被大刀砍，如果服务好房东，你得放弃维护买方，拒绝买方大砍价

两边都服务，你帮谁说话？

链家口径是不偏袒任何一方，说直白就是和稀泥

过去三年实操中服务的是买方，主动劝房东大降价

没办法，市场下行，劝客户加价分分钟被拉黑，只能PUA房东

现在市场好转，房东不好PUA了，需要新的工具筛选

房东也不傻，很快就知道你是什么目的了

市场变了，传统的中介模式一定会被颠覆，需要真正的单边代理

链家也尝试过房客分离，但是不够彻底

员工服务买家，领导服务卖家，这叫什么单边代理

链家只要还是房源超市的定位，就做不到单边代理

因为这个定位，链家考核各个门店最重要的指标是市占率，即，片区所有二手房成交中，有多少是链家的

等于是各个片区开一个小超市，每个小超市市占率保证了，全市市占率就有保证

生意逻辑没问题，但是做不到单边代理

你自己开宝马4S店，又说帮客户推荐真正适合的车型，没人信

你可以感受一下链家看房，基本都是可以去其他区域看房，买房时还是往自己片区推

买方单边代理需要真正意义上的分析师，而不是开超市的

卖方单边代理需要真正的维护房东利益，帮房东跨平台、跨区域寻找客户，而不是打着服务房东的旗号PUA降价

房源已经没任何壁垒，降价10%门口拴条狗都能卖掉，要链家做什么

如果你还不清楚单边代理在服务上有什么区别，公众号后台回复【买房】，我们详细交流