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金茂满昱 — 朝阳东坝·科技改善标杆

一、项目定位

一句话介绍：金茂满昱是朝阳东坝第四使馆区核心，由中国金茂与建发房产双央企联袂打造的"满系"第二座纯改善科技住宅，建面约116-168㎡三至四居，适合注重教育、追求健康科技居住体验的朝阳高端改善家庭。

二、核心亮点（7条）

① 双央企联袂 · 品质有保障

亮点：中国金茂（科技豪宅王者）+ 建发房产（新中式生活匠造者），此前联手打造过丰台年度销冠项目"观宸"。

客户价值：国央企双保险，不用担心开发交付风险，品质兑现力有保障。

② 绝版地段 · 东坝第四使馆区核心

亮点：项目位于朝阳东坝第四使馆区核心，板块叠加"第二三里屯"、自贸CBD等国家级战略规划。

客户价值：板块内近10年无新增供地，稀缺性不言而喻，未来区域价值成长空间可期。

③ 金茂12大科技系统 · 五恒健康人居

亮点：东坝首座科技好房，金茂12大绿金科技系统，首次落地分室精准控温与全屋静音体系，北京首个交付五年质保。

客户价值：家里四季恒温恒湿恒氧，告别空调直吹，老人孩子不易感冒，鼻炎患者也能舒适居住。五年质保行业罕见，住得放心。

④ 2.0超低容积率 · 纯粹改善社区

亮点：仅8栋12-17层小高层，总计384户，2.0容积率，纯改善定位。

客户价值：低密度、纯改善，邻里圈层纯粹，居住舒适度远超高密度混居社区。

⑤ 1.6万㎡东方滨水园林 · 先造园再摆楼

亮点：社区内部约1.6万㎡超体量园林，150米中央龙形水轴贯穿南北，打造"一水三桥五庭"景观体系。

客户价值："先造园再摆楼"的设计理念，保证每栋楼都有极佳的景观面。下楼就是公园，散步、遛娃、运动都在家门口。

⑥ 约4000㎡观山森屿会所

亮点：首都图书馆合作专业藏书馆、赛事级篮羽馆、全龄活动区、全龄成长私教区。

客户价值：会客、健身、阅读、亲子都在家楼下，不用出小区就能享受高端会所配套，相当于"家的第二客厅"。

⑦ 北向空间革命 · 得房率最高95%

亮点：全系116-168㎡，得房率最高可达95%，北向厨房+卧室全面解放，北侧卧室进深≥3.3m均可放1.8m大床。

客户价值：同样建筑面积，实际使用面积比普通项目多出10%以上，性价比突出。

三、关键信息

项目

信息

项目名称

金茂满昱（推广名），满茂文苑（备案名）

开发商

北京东茂置业有限公司（中国金茂+建发房产）

项目位置

朝阳区东坝乡单店区域，第四使馆区核心

占地面积

约2.55万㎡

总建筑面积

约8.06万㎡

容积率

2.0

绿地率

30%

总户数

384户

产品业态

小高层（12-17F），共8栋

户型面积

约116㎡三居 / 约140㎡四居 / 约168㎡四居

得房率

最高约95%（含赠送面积）

层高

116㎡约3.0m / 140㎡约3.1m / 168㎡约3.15m

装修标准

精装交付（含金茂科技系统）

物业公司

金茂服务（国家一级资质）

拿地时间

2026年（2026年1月朝阳区首宗宅地）

交房时间

知识库暂无明确交房时间数据

预售证

已取得京房售证字(2026)63号（2026年8月1日发证），预售范围：2#-8#住宅楼

楼面价

约4.11万/㎡（朝阳近三年最低楼面价的改善型宅地）

车位比

知识库暂无数据

价格参考：目前项目尚未正式开盘（样板间8月中旬开放），定价待公布。参考同板块竞品价格及楼面价，预计单价具备一定竞争力。

首付参考：按首套首付15%、二套首付20%的政策计算：

• 116㎡户型（预估总价约800-900万）：首套首付约120-135万起
• 140㎡户型（预估总价约1000-1200万）：首套首付约150-180万起
• 168㎡户型（预估总价约1300-1500万）：首套首付约195-225万起

以上价格为预估，实际以开发商公示为准，建议到访售楼处获取最新一房一价表。

四、配套价值

交通 — 三轨交汇，畅达全城

项目周边地铁3号线、12号线已通车，规划中的R4快线也在此交汇，三轨交汇高效出行。

• 地铁12号线
• ：东坝西站距项目较近，可直达三元桥、朝阳公园、三里屯，衔接2号线、10号线等十余条线路
• 地铁3号线
• ：串联东坝与中心城区
• R4快线（规划中）
• ：未来将进一步提升区域通勤效率

自驾方面，东五环、机场第二高速、亮马河北路（在建中）等主干道环绕，快速通达国贸CBD、望京、首都机场等核心区。

客户价值：无论是国贸、望京还是海淀上班，通勤都非常方便，真正实现职住平衡。

教育 — 北京中学教育集团矩阵

东坝板块是朝阳区重点打造的教育高地，项目周边名校聚集：

教育阶段

学校名称

幼教

汇景苑幼儿园

名园办分园，顶级学前配置

小学

白家庄小学

朝阳学术派第一梯队

初中

北京中学三分校

北中集团加持，升学表现亮眼

国际

拔萃双语学校

五星级国际教育

其他

芳草地国际学校（东坝分校）、北京中学（本部一路之隔）

全龄段覆盖

价值：15年全龄顶级教育链，从幼儿园到初中都在家门口，孩子上学不用长途奔波，家长省心省力。（注：具体入学政策以当年教委招生政策为准，本项目不承诺学区。）

️ 商业 — 醇熟生活主场

距离

商业配套

2公里内

东坝万达广场、金隅嘉品Mall

5公里内

朝阳大悦城、颐堤港、蓝色港湾

在建/规划

太古坊（在建）、万象城（在建）

10公里内

三里屯、国贸商城、SKP、合生汇

价值：日常购物有万达、嘉品Mall满足，周末休闲去大悦城、颐堤港，高端消费去国贸、三里屯，一站式满足全家庭消费需求。

医疗 — 全维健康护航

• 首都医科大学三博脑科医院（三甲）
• 北京安贞东方医院（待运营）
• 北京市第一中西医结合医院

价值：三甲医院在侧，全家健康有保障，老人看病、孩子体检都非常方便。

生态 — 万亩公园环伺

东风公园、京城体育休闲公园、东坝郊野公园、朝阳公园等万亩公园环绕，真正的"住在公园里"。社区内部还有约1.6万㎡江南滨水园林，内外双公园，下楼即享。

价值：周末不用出远门，周边就是天然氧吧，晨跑、散步、遛娃、露营都有好去处。

未来规划 — 国家战略加持

• 第四使馆区
• ：已进入实体建设阶段，东坝打造"大国会客厅"
• 第二三里屯
• ：规划落地，将大幅提升区域商业能级
• 北京中学本部二期
• ：预计2027年建成，教育实力持续升级
• 金盏国际合作服务区
• ：自贸试验区朝阳组团，产业发展提速

价值：东坝正处于"规划兑现期"，地铁已通、学校已开学、使馆区在建，不是画饼，而是看得见的未来。现在入手，既能享受当前配套，又能分享区域成长红利。

五、适合客户

116㎡三室两厅两卫（约176套，占比46%）

户型核心数据：

• 南向三面宽 · 全明通透
• 层高3.0m · 两梯四户
• 约18.6㎡可拓展空间，拓展后≈130㎡
• 得房率约91-94%
• U型厨房约7.2㎡
• 三卧动静分离，两次卧均可放1.8m大床

户型图参考：

（金茂满昱116㎡户型图示意）

适合客户：

• 预算相对有限、但想一步到位入住朝阳科技住宅的年轻夫妻/三口之家
• 看重金茂科技系统、追求健康居住体验的首改客户
• 预算800-900万左右，希望在朝阳东坝板块上车的改善家庭

推荐理由：朝阳稀缺的千万级以下金茂科技三居，得房率超高，实际使用面积约130㎡，性价比突出。全周期成长户型，从二人世界到三口之家都能满足。

140㎡四室两厅两卫（约154套，占比40%）

户型核心数据：

• 四叶草布局 · 四角独立互不打扰
• 层高3.1m舒适层高
• 4.4m宽南向横厅
• 南北双阳台 · 独立玄关
• 厨房约13.6㎡，可容双开门冰箱
• 全屋无暗卫
• 四卧分立四角保障私密

户型图参考：

（金茂满昱140㎡户型图示意）

适合客户：

• 二胎家庭或三代同堂，需要四居室独立空间的改善客户
• 注重动静分区、家人私密性的购房者
• 预算1000-1200万，追求舒适尺度的品质改善家庭

推荐理由：四叶草户型没有过道浪费，空间利用率极高。四角独立卧室设计，老人房、儿童房、主卧各居一角，互不干扰，是二胎/三代家庭的理想选择。

168㎡四室两厅三卫（楼王，约48套，占比12%）

户型核心数据：

• 14m南向四面宽 · 双套房设计
• 层高3.15m高标准层高
• 5m大横厅LDK
• 双南向套房
• 主卫双台盆+浴缸
• 三卫错峰使用
• 北侧专属家政间
• 顶退露台复式仅6套

户型图参考：

（金茂满昱168㎡户型图示意）

适合客户：

• 追求终极改善、一步到位的高净值家庭
• 需要双套房设计（老人房+主卧套房）的家庭
• 注重社交空间（LDK大横厅）和仪式感的客户
• 预算1300万以上，追求品质与身份的改善客户

推荐理由：14米南向面宽在整个朝阳同面积段都极为罕见，双套房设计让父母也有独立空间。5米大横厅LDK一体化，适合经常招待朋友、家庭聚会的客户。楼王位置仅48套，稀缺性高。

总结：适合哪些客户购买？

金茂满昱最适合以下三类客户：

1️⃣朝阳区改善置换家庭— 现有居住条件不满足，想换一套科技住宅、低密社区、品质更好的房子

2️⃣重视教育的家庭— 北京中学教育集团矩阵+白家庄小学，优质教育资源覆盖全龄段

3️⃣看重长期价值的购房者— 东坝第四使馆区+第二三里屯国家级战略，板块成长性明确

六、购买建议

✅ 项目核心优势

维度

优势

品牌

金茂+建发双央企，品质与交付双保险

地段

东坝第四使馆区核心，国家级战略规划，板块成长性明确

产品

2.0容积率纯改善社区，384户纯粹圈层

科技

金茂12大科技系统，五恒健康人居，北京首个五年质保

教育

北京中学教育集团矩阵，全龄段优质教育覆盖

园林

1.6万㎡园林+4000㎡会所，内外双公园

户型

得房率最高95%，北向空间革命，全周期成长户型

价格

楼面价约4.11万/㎡，朝阳近三年最低楼面价，定价空间充足

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