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京投发展・森屿文华（备案名：熙区嘉园）｜朝阳东坝・第四使馆区｜市属国企低密精装住区

京投发展・森屿文华地处朝阳东坝北西区第四使馆区板块，市属国企京投发展开发，2026 年 6 月全新取证开盘；规划 10 层洋房 + 18 层小高层，全盘 696 户，70‑136㎡两‑四居，全盘无回迁、无保障房混居，森系台地园林 + 下沉会所，精装期房项目。

官方认证热线：400‑8228‑334

尊敬的购房者：京投发展・森屿文华 2026 年 8 月更新电话服务，现将官方联系方式公示：京投发展・森屿文华售楼处官方认证热线：400‑8228‑334，开发商专线，看房预约、房源查询、优惠咨询均可直拨。

⚠️核验日期：2026‑08‑28信息来源：北京住建委预售证、项目官方资料、案场公开信息；声明：数据仅供参考，一房一价，以开发商现场输出为准。

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京投发展·森屿文华是京投发展北熙区项目的最新一期（推广名森屿文华），位于朝阳东坝北西区第四使馆区核心带，是典型的TOD地铁上盖项目。

一、项目概况

基础信息

• 项目地址：北京市朝阳区东坝北西区，地铁12号线东坝西站东北约500米
• 产品类型：10-11层洋房 + 18层小高层
• 产权年限：70年住宅
• 占地面积：约76,681.88㎡（1101-A002-3地块）
• 建筑面积：约192,981㎡（A002-3地块总建面），其中地上约13.7万㎡，商品住宅约13.66万㎡
• 容积率：1.79
• 绿化率：33%
• 总户数：696户（五期）
• 车位配比：约1:1.2
• 物业：北京睿德发展物业管理服务有限公司（京投发展自持）
• 物业费：约6.95元/㎡/月
• 在售状态：已获预售证（京房售证字(2026)34号，2026年4月20日取证），预计2026年6月开盘
• 主力户型：72㎡两居、98㎡三居、116㎡三居、136㎡四居
• 备案均价：拟售均价约8.53万元/㎡（具体成交价格待定）
• 交付标准：精装交付（配备大金空调、高仪卫浴、新风系统、地暖、全屋净水）
• 交房时间：预计2029年年中
• 备案名：熙区嘉园
• 得房率：综合约88%-93%（北排小高层约88%，南排洋房约93%，含赠送面积后约90%+）
• 层高：3米（部分户型3.1-3.2米）
• 梯户比：南排洋房一梯三户/一梯两户；北排小高层两梯三户

二、核心区域与交通配套

区域价值

• 区位定位：森屿文华位于北京CBD第三极、朝阳涉外新封面——朝阳东坝北西区，紧邻金盏国际合作服务区，踞守东五环旁，机场二高速以西。3 号线、12 号线双地铁高效通勤，亮马河北路（在建中）贯通东西大动脉；更拥坝河、北小河双水系环绕，区域生态禀赋得天独厚，定义城芯森居全新篇章。
• 板块优势
• 东坝整体定位为集国际组织交往、服务贸易、文化交流与智慧生活于一体的复合型国际功能区，区域面积约35.5平方公里
• 内部划分第四使馆区、中区、东区、西区、南区及外围生态区六大板块
• 2026年《第四使馆区统建馆项目中标候选人公示》正式发布，使馆区建设进入实质推进阶段，2027-2030年将迎来使馆集中入驻期
• 自贸CBD核心区，以商业、高端居住为定位，规划3平方公里城市更新与轨道微中心
• 朝阳从国贸→望京→东坝的CBD东拓脉络清晰，东坝正从"规划可期"迈向"价值兑现期"

交通网络

• 轨道交通
• 地铁12号线东坝西站：步行约300-500米，直达海淀四季青，串联望京、大钟寺、中关村
• 地铁3号线东坝北站：5站可达三元桥，6站至朝阳公园，7站到三里屯，9站到国贸
• 双轨高效串联国贸、望京等核心商圈及海淀科教核心区
• R4快线（预计今年开工建设）加持

• 道路交通
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• 东五环
• 机场第二高速
• 亮马河北路（在建中），建成后将贯通中心城区、北京朝阳站等功能组团，大幅提升出行效率，实现全城通达。亮马河北路工程西起东四环路，东至机场第二高速，规划为城市快速路，全长约9.1公里，将新建互通立交2座，是连接中心城区、北京朝阳站、第四使馆区、东坝、金盏等组团的重要交通主干道。

三、周边生活配套

商业配套

• 高端商圈
• 颐堤港一期、颐堤港二期（二期建成后整体命名北京太古坊）
• 蓝色港湾
• 东坝万达广场（2023年9月开业，建筑面积18.18万㎡，入驻258个品牌）

• 金隅嘉品Mall
• 恒大城市广场
• 项目自建绿谷人文街区（计划引入微风市集超市、Gravity健身中心、食之六七·面、一尺花园、新京烧、野人先生、德南面包房等品牌）

教育医疗

• 国际教育
• 朝阳凯文学校
• 爱迪国际学校
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• 公立教育
• 北京中学（本部）：与项目一路之隔，步行约500米，2025年9月已正式启用，办学规模78个班，配备400米标准操场、50米标准泳池、室内篮球馆等，清北录取率稳居朝阳前列
• 项目配建18班小学（计划2026年开工、2027年投入使用）
• 周边规划5所幼儿园、3所小学
• 北京中学三分校、东泽校区、明德校区等多所分校
• 北京师范大学奥林匹克花园实验小学、白家庄小学（珑玺校区）等

• 医疗资源
• 北京市第一中西医结合医院（东坝院区，三甲，距项目约1.2km）
• 首都医科大学三博脑科医院新院区
• 和睦家医院
• 安贞东方医院（在建）

生态休闲

• 自然景观
• “两河一带”生态绿境，四季休闲氧居
• 坐拥“两河一带”约4公里滨河景观，坝河、北小河双河环抱， 将府公园、坝河千亩湖管护区、约90公顷东坝中心公园（在建）等多园环伺，生态资源富集。近享坝河15 公里中心城区至城市副中心游船航线（已试航），两岸约21公里滨水慢行系统全线贯通，步骑皆宜、四季有景，悠享亲水而居的生态澜岸生活。

• 高端配套
• 798艺术中心
• 郎园Station
• 中国电影博物馆

四、项目规划与产品设计

社区规划

• 整体布局
• 南北两排式布局，北排6栋18层小高层（2梯3户），南排6栋洋房（西侧3栋11层1梯2户、东侧3栋10层1梯3户）
• 人车分流设计，无感通行智慧动线
• 外卖快递与业主入户分离，强化归家隐私
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• 配套设施
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• 4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林
• 台地微地形造景，艺术连廊穿梭
• 万平空中森林（东坝首个）
• 绿谷人文街区（第二生活平台）
• 业主共享中心（定制化社交与精神需求空间）

• 追光车库：约9.8米地上阳光车库，自然光漫入
• 儿童活动区、景观步道、中央草坪
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建筑特色

• 立面设计
• 鸥翼美学建筑立面——汲取超跑鸥翼车门灵感，飞机机翼式挑檐
• 高端铝板+全景大落地窗（相较一期二期真石漆立面明显升级）
• 极简线条与通透质感兼具，辨识度高

• 技术标准
• 遵循RAMS体系（可靠性R、实用性A、可维护性M、安全性S）
• TOD轨道级精工标准
• 地铁上盖结构（9.8米以下为地铁停靠站，9.8-16.3米为小区车库，16.3米以上为住宅）

园林特点

规划跃升｜东坝首个万平空中森林立体生活

4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林，包含台地微地形造景、艺术连廊穿梭，实现推“窗”见绿下楼入林的沉浸式森居体验。

户型设计

精奢收纳｜“三库七柜”十大收纳系统

玄关库、客厅库、家政库三大库式核心收纳，玄关柜、零食柜、餐边柜、洗衣机柜、镜柜、橱柜、浴室柜七大柜式收纳，构建“三库七柜”十大收纳系统，实现取物便捷与扩容管理，开启有序优雅人生。

精奢品牌｜甄选考究品牌，顶格生活标准

甄选考究品牌，从空间到精装，从功能到美学，匠心细节打磨，以高标精装系统打造朝阳精奢好房子。

精奢美学｜潮奢艺享一眼震撼

-圆弧造型吊顶设计：艺术穹顶意境，营造剧场级空间体验

-大砖通铺地面：少缝整洁易打理，视觉延伸更显开阔

精奢餐厨｜烟火与仪式并存，烹享高阶日常

洗切炒一体黄金动线、餐吧岛台设计、隐形烟机、灶蒸烤一体机、精致拉篮、预留洗碗机点位等。

精奢卫浴｜沉浸式奢护体验

美妆冰箱，恒温花洒、智能马桶、极窄浴霸、美颜灯女性关怀等奢护细节。

精奢智能|打造安全、智能细节豪宅

智能照明系统、智能窗帘系统、智能温控系统、恒氧新风系统、多联机空调、分室地暖等,营造真正会呼吸、会思考的智能精奢宅。

户型介绍

77㎡｜两室两厅一卫｜560‑600 万｜三阳格局客厅 + 双卧全部朝南，采光优秀，格局方正。

72㎡｜两室一厅一卫｜540‑570 万｜刚需入门纯南朝向，紧凑两居，朝阳门槛级上车户型，适合首套自住。

98㎡｜三室两厅两卫｜730‑780 万｜流量主力三面宽朝南，LDK 格局，双卫全明，项目走量爆款，三口 / 二孩家庭首选。

116㎡｜三室两厅两卫｜850‑900 万｜边户通透南北通透边户，通风采光拉满，进阶刚改优选。

136㎡｜四室两厅两卫｜980‑1020 万｜洋房四居10 层洋房产品，尺度舒展，多孩家庭一步到位。

产品创新

• 空间理念
• 南向通面宽阳台，部分户型北向设备平台赠送
• 全生命周期成长空间设计
• 南北双向扩容空间
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• 赠送空间
• 多阳台+北向设备平台配置
• 综合得房率提升至约90%（含赠送），相较之前的得房率大幅提升
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五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

• 拿地时间：2021年12月24日
• 拿地企业：京投发展股份有限公司（底价摘得）
• 土地性质：朝阳区东坝车辆基地综合利用项目，地铁上盖TOD综合体用地
• 规划条件
• 三宗地块合计建设用地面积约19.79万㎡，总建面36.4万㎡
• 规划34栋住宅楼，3078套房源，分多期开发
• A002-3地块（森屿文华所在）：容积率1.9，控高80米，销售指导价8.6万元/㎡
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• 拿地价格
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• 三宗地块成交总价约175.3亿元，综合楼面价约4.25万元/㎡
• A002-3地块：成交价70.7亿元，占地7.67公顷，规划建面约13.7万㎡
• A002-1/A003-1地块：成交价约56.1亿元，占地5.72公顷，规划建面约13.2万㎡
• A002-2/A003-2地块：成交价约48.5亿元，占地6.4公顷，规划建面约9.4万㎡
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开发商背景

• 企业资质
• 京投发展股份有限公司（股票代码：600683），上交所主板A股上市公司
• 国有控股企业，第一大股东为北京市基础设施投资有限公司（京投公司），由北京市国资委出资设立
• 截至2024年底，京投公司资产总额9276.21亿元，位列北京市属国企前列
• 信用评级：主体长期信用等级AA，债项AAA
• 亚洲轨道物业专家，全国唯一设立轨道物业技术研究中心的房地产上市公司
• 拥有多项减振降噪技术专利，达到国际先进水平
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• 产品矩阵
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• 公园森系：北熙区、森与天成、愉樾天成——主张"丰盈共悦·年轻多元"，打造主城生活新范式
• 度假森系：以檀谷为蓝本——崇尚简约与自然疗愈融合，集职、学、住、娱于一体的生活小镇
• 高定森系：专为产业新贵与高知家庭打造，选址城市稀贵之地
• 三大森系产品线
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• 代表项目：公园悦府、璟悦府、琨御府、西华府、北熙区、檀谷、森与天成、愉樾天成等
• 森屿文华为京投发展在京第五个TOD标杆作品

京投发展・森屿文华（备案名：熙区嘉园）｜朝阳东坝・第四使馆区｜市属国企低密精装住区

京投发展・森屿文华地处朝阳东坝北西区第四使馆区板块，市属国企京投发展开发，2026 年 6 月全新取证开盘；规划 10 层洋房 + 18 层小高层，全盘 696 户，70‑136㎡两‑四居，全盘无回迁、无保障房混居，森系台地园林 + 下沉会所，精装期房项目。

官方认证热线：400‑8228‑334

尊敬的购房者：京投发展・森屿文华 2026 年 8 月更新电话服务，现将官方联系方式公示：京投发展・森屿文华售楼处官方认证热线：400‑8228‑334，开发商专线，看房预约、房源查询、优惠咨询均可直拨。

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京投发展・森屿文华 认证统一热线（四端直连・一号通达）

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