辽宁
378平米的江景别墅，272.81万元成交。 8月26日，江门江海区奕聪花园丹桂街8号102室在司法拍卖平台落槌，12位买家、93轮加价，把这套4层双拼毛坯别墅从178.41万元起拍价一路推到272.81万元，折合单价7215元/㎡。
这套别墅建筑面积378.11㎡，宗地面积229.5㎡，带花园，水电已通，属于双拼别墅而非独栋。 它坐落于西江西岸，距江海站约1公里，距中江高速出口不远，紧邻江海区高新第一小学和江门中港英文学校，是一线江景房。
放到奕聪花园的小区均价里看，这个数字很有意思。 2026年6月小区二手房均价7072元/㎡，安居客显示小区单价7075元/㎡，中国房价行情2026年二季度数据为7398元/㎡。
也就是说，这套378㎡的双拼江景别墅，成交单价几乎贴着小区普通住宅均价走。 作为参照，2024年同小区一套279.93㎡的联排中间户别墅拍出183万元，单价6537元/㎡。
面积更大、带花园、位置更好的双拼户型，单价反而高出约678元/㎡，93轮加价的背后，是12位竞拍者对"江景+双拼+大院子"这一组合的认可。
不过周边生活配套相对薄弱，附近小区不多，商业设施较少，日常买菜购物需要开车出行，更适合有车一族。 这也是外海片区江景房单价没能冲得更高的核心原因。
法拍房的特殊性在于，成交价只是起点，后续成本需要提前算清。 江门日报曾提醒购房者，参与法拍要警惕无证房产、恶意占用、隐性欠费这三类问题，物业费、水电费、燃气费可能累计数年。
江门市江海区法院的拍卖公告也明确：标的物可能存在的物业管理费、水电气等欠费由买受人自行垫付或协商解决；过户期间的出让金、房屋维修基金等费用由买受人自行承担，具体金额需在竞买前向相关单位查询。
税费方面，按江门中院与税务局建立的司法拍卖涉税协作机制，遵循"各付各税"原则：增值税、土地增值税、所得税等由被执行人承担，买受人承担契税和买方印花税，但被执行人应承担的部分需买受人先行垫付，再凭完税凭证向法院申请从拍卖款中退付。
对竞得者来说，272.81万元的成交价之外，还需要预留契税、可能的欠费垫付、以及378㎡别墅未来的装修预算。 毛坯状态意味着入住前还有一笔不小的投入。
12个人争93轮，市场已经用脚投票给出了态度。 江门法拍房市场近几个月热度持续走高，别墅类标的尤其受到关注，江景、学区、低密度这些不可复制的资源，在法拍渠道里往往能找到更具弹性的价格空间。
一套房子值不值，从来不是只看成交价那一串数字。 它关乎你站在西江边看到的风景，关乎孩子上学的距离，也关乎你愿意为"亲手打造一个家"付出多少心思与预算。
如果是你，面对这样一套378平的江景毛坯别墅，会在272.81万元的基础上继续加价，还是止步于某个属于自己的心理价位？ 欢迎在评论区聊聊你的判断。
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