开盘2万5，成交1万4——美的云悦江山45套在售的价格真相

一句话结论： 美的云悦江山分东园、西园，7月东园挂牌17,568/成交14,300，西园挂牌18,579/成交13,500，整体议价率约24%与板块持平。2020年首开25,000，五年跌去44%；但三期新房2026年6月以16,500起开盘，正在和二手抢客户。年度成交21套同比大增，看房1,247人——价在寻底，量在回升，北滘新城地铁江景盘的分化才刚开始。

7月两园各成交1套，单月样本太小。2025全年东园4套、西园17套，年度口径更能反映常态：东园成交14,400、西园13,800，加权约13,900元/㎡。

这个小区：北滘新城地铁口江景大盘

顺德北滘新城，广州7号线美的大道站步行约600米，4站到广州南站；3公里内4个地铁站，佛山3号线、广佛环线、广珠城际在此交会。美的置业开发，美的物业2.7元，2020年10月首开，分东园（A区）、西园（B区），17栋高层规划2,388户，容积率3.0，绿化31.5%，车位约1:2。

教育约300米到华师附属北滘学校（九年一贯制公办），医疗约900米到和祐国际医院（三甲标准），商业1公里内悦然广场、ALSO，盒马已入驻。西园为北滘必看榜第17名。

东园西园房龄不同。 西园2020年首开、2022年竣工，二手房源多；东园部分2024年底交付，三期12/13/14栋2026年6月加推、预计2027-2028年交付。两者差2-4年，三期为新规高使用率户型，不能简单视为同质产品。

历史账本：从2万5到1万4，五年过山车

2020年10月首开约25,000带装修；2021年涨至25,000-28,000；2022年中高位约30,000；此后回落，2024年约20,000。2026年6月三期加推，起价16,500，均价约15,345-17,000。

对照二手年度成交约13,900——2020年首开25,000买入，100㎡账面亏约110万（-44%）；2021年28,000买入亏约140万（-50%）；2022年30,000买入亏约160万（-53%）。

截至8月17日，项目取证1,949套、已签1,767套、可售182套，去化约91%，新房库存主要在三期。

板块未来：千亿北滘的四轨时代与机器人雄心

北滘是佛山三个GDP千亿镇街之一。2026年7月镇党代会明确"四轨交汇"——广州7号线、佛山3号线、广佛环线、广珠城际在此交会，是佛山轨道密度最高的镇街，提出围绕美的大道等站点TOD开发，建设承接广州资源"出站即落地"首选地。

产业上，北滘拥有美的（年营收超4,500亿）、碧桂园两家世界500强，两家全球灯塔工厂，机器人谷雁阵集群成型。党代会提出"三箭齐发"：传统产业数字化改造（目标规上企业数字化覆盖率超85%）、AI和低空经济成形成势、人形机器人超前布局。同月北部创新湾战略发布，北滘与乐从、陈村组成"北部F3"，17个项目落户总投资近41亿。

需辨正反面：产业底子厚是事实，但机器人和AI尚在培育期；四轨便利已部分兑现（7号线2022年开通），TOD开发需要周期；北滘二手房库存不低，三期182套可售加周边竞品持续供应，供给压力是短期压制价格的直接因素。

成交比板块贵15%，议价率与板块持平

北滘33个样本：挂牌15,800、年度成交12,058、议价率23.7%、周期305天。7月成交10,800/67套。

云悦江山年度成交约13,900，比板块 贵15% ；挂牌东园17,568高板块11%、西园18,579高18%。议价率东园18% 小于 板块，价格相对坚挺；西园25.7% 略大于 板块，砍价空间更大。同板块合景天銮成交13,538、深业城三期9,371，云悦江山与合景天銮基本同价位，多了地铁口+江景+华师附校的组合溢价。

成交周期262-263天，均快于板块305天，说明价格让到位后成交效率不差。

东园抗跌、西园补跌，近1年分化明显

近1年竞争力：东园 -0.6% ，跑赢北滘-1.7%、佛山-5.7%，6次跑赢板块；西园 -4.5% ，跑输北滘但跑赢顺德和佛山，4次跑赢板块。

东园近1年几乎走平，西园跌幅是东园的7.5倍。原因：西园交付早、投资客出货集中（31套对14套），2025年成交17套以价换量明显；东园部分2024年底才交付，二手挂牌少、三期新房价16,500形成锚。

近3年西园-27.7%，与北滘-26.3%、顺德-27.4%持平，跑赢佛山-30.6%；东园2024Q2前无成交记录，3年数据不完整。西园近3年区间最高成交均价仅1.48万——2021-2022年新房2.5-3万的价格，二手市场从未真正接盘。

2025年价跌量增明确：东园成交4套（+300%）、西园17套（+183%），看房合计758人（+32%），降价后看房和成交都在涨。

45套在售加62套未上架，供给压力持续

两园45套在售加62套未上架，潜在供给107套。2025年新增挂牌合计96套，而年度成交仅21套——新增挂牌是成交量的4.6倍。以2,388户算挂牌率2.3-2.7%不算高，但换手率极低（东园0.158%/西园0.074%），大盘存量沉淀多。

看房热度是亮点：西园890人超区域94%小区，东园357人超75%，关注度高但转化需价格让步。东园近1年成交8套中三室占88%，90-120㎡三房是绝对主力。

三期182套可售新房是最大外部变量：均价15,345-17,000与二手14,000价差仅10-20%，但新规高使用率、带装修、楼层新，对二手形成直接挤压。新房不卖完，二手难独立企稳。

给佛山人的观察

1. 东园西园不是一回事。 东园部分2024年底交付、在售少、议价率18%相对抗跌；西园2022年竣工、31套在售、议价率26%，砍价空间更大。出价前先分清房龄和产品，别只看单价。

2. 三期新房价是明牌。 16,500起与二手14,000价差10-20%，买二手拿着新房价往下谈；卖二手别挂18,000+陪跑，13,000-14,500是实际成交带。

3. 2021-2022年高位入手最受伤。 100㎡亏110-160万账面腰斩，但三期16,500封死了上涨空间。不急住的可以等，但三期库存消化+产业兑现至少3-5年。

4. 价跌量增是积极信号但供给未消化。 年度成交21套同比大增、看房1,247人，14,000一线有刚需接盘；但96套新增挂牌对21套成交，买家选择多，262天周期是现实。

5. 千亿北滘是中长期底牌，短期看供需。 四轨、机器人谷、北部创新湾是3-5年逻辑；地铁和华师附校已兑现。自住可在13,000-14,500淘笋盘，投资需等库存消化和成交量持续放大。