香港北都首个片区试点背后的“蛇口模式”

2026年8月24日，由招商蛇口旗下招商局置地有限公司联合中国海外发展有限公司、华润置地（海外）有限公司、中国旅游集团投资运营有限公司、京东集团股份有限公司、信和置业有限公司等六家企业组成的联营公司“洪水桥新发展有限公司”，成功投得香港北部都会区洪水桥／厦村新发展区首个“片区开发”试点项目。

这是招商蛇口继香港粉岭北大型商住项目、元朗锦上路二期商住项目之后，深度参与北部都会区建设的第三个项目。

图片来源：香港特区政府

北都提速与洪水桥项目：产业先行的制度创新

北部都会区是香港优化空间格局、对接粤港澳大湾区协同发展的战略平台，国家“十五五”规划纲要明确支持其加快建设。香港特区政府以“产业带动”及“基建先行”为原则推进北部都会区发展，并创新推出“片区开发”模式——由政府拣选具规模的住宅、产业及公共设施综合地块，交由中标发展商统一开发，借助市场力量提速建设。作为北都首个试点，洪水桥片区的定位是“高端专业服务和物流枢纽”，与深圳前海直接对接，未来五年将为北都贡献近三成的新增熟地。

此次招标采用“双信封制”，价格建议仅占三成权重，七成聚焦于产业发展、龙头引进和就业创造等非价格指标，从制度上确保“产业先行”，杜绝过往“重住宅、轻产业”的弊端。

洪水桥片区开发项目将提供现代物流产业设施、社区配套商业与3000余个居住单位。项目毗邻深圳前海和南山，规划中的港深西部铁路（洪水桥至前海）已写入国家“十五五”规划，建成后两地通勤仅需约15分钟，将深度强化“一小时生活圈”。特区政府还将洪水桥大学城用地大幅扩展至22公顷，明确将校园与产业园区、物流圈、住宅区及社区配套整合规划，形成“产学城区”布局。

值得注意的是，这一“以产业为先导、以规划为引领、以运营为保障”的开发理念，与招商蛇口在内地四十余年片区开发实践中积累的经验体系高度契合。

图片来源：官方效果图

扎根香港：招商蛇口的本地深耕

招商局集团是总部在香港的百年央企，业务覆盖交通物流、综合金融、地产园区、科创产业四大领域。作为该集团旗下城市综合开发运营旗舰企业，招商蛇口多年来扎根香港，依托招商局置地、招商局商业房托基金等上市平台，已形成覆盖住宅开发、资产运营与物业服务的多元业务矩阵。

在住宅开发领域，招商蛇口在香港将军澳、土瓜湾、九龙城、粉岭、锦上路等区域已获取7个住宅项目，正稳步推进开发销售，将累计为市场提供9000余伙优质住宅单位。其中，由招商局置地联合信和置业、嘉华国际、嘉里建设合作发展的将军澳日出康城第13期项目“海瑅湾”，自2026年3月推向市场以来，开售11天售出363伙住宅单位。

招商蛇口也是近年来持续深耕香港市场的中资企业之一。公司主动响应特区政府北部都会区规划，先后参与粉岭住宅地块开发、元朗锦上路站二期商住项目，此次中标洪水桥片区开发试点，三年内在北都沿线落三子，在港业务已从单一住宅开发拓展至产业园区、商业写字楼、长租公寓等多元业态，展现出系统化深耕的战略定力。

在资产运营层面，公司已持有及管理3个商业项目，并形成了CM系列不断丰富的产品线。招商蛇口自主开发运营的CM+香港壹棠酒店及服务式公寓已获市场多个奖项认可；甲级智能写字楼CMP香港招商局广场于2025年10月落成开业，逆市积极招商，表现领先市场；响应“留学香港”品牌打造的CM+U香港壹间嘉寓，该学生公寓项目于今年8月完成全面改造并开始运营，出租率达100%。

图片来源：日出康城11期凯柏峰实拍

在社区服务与公益领域，招商蛇口在招商局集团的统筹下，积极响应特区政府“社区客厅试行计划”，高质量建成香港第七家社区客厅——深水埗东社区客厅，提供一站式民生服务、邻里温情活动，会员拍卡使用次数已超过16万人次，被《人民日报》形容为劏房住户“第二个家”。围绕集团“招商幸福邨”和“1872青年赢”两大品牌，招商蛇口持续开展系列青老活动，连续三届举办“精进杯”深港青少年足球交流赛，累计超二百名青少年以球会友；连年承办“城市探秘”“海上学堂”活动，超50所香港中小学师生积极响应，累计参与人数突破万人；支持举办沙田青年音乐节、沙田单车节等大型活动，挖掘地区特色，关爱基层青年。义工服务队扎根社区一线，定期上门探访独居长者及基层困难家庭，以持之以恒的善意践行“服务社会、造福民众”的初心。

图片来源：活动现场

一种模式的跨域验证：从蛇口到北都

香港特区政府在本次招标中明确要求投标方须有“产业运营经验”，以区别于传统住宅开发。这正是招商蛇口差异化的核心竞争力所在。

从蛇口工业区起步，经过四十多年实践积累，招商蛇口在片区开发、产业规划、园区运营等方面形成了系统的经验体系和成熟的操盘能力——从产业定位、空间规划、招商落地到运营服务，各环节均有完整的操作方法论和项目验证。公开信息显示，公司主导了蛇口工业区、漳州开发区等片区规划建设和产业升级，深度参与了深圳前海自贸区、海南自贸港等国家级园区项目。在深圳蛇口片区，公司全程参与了5次产业升级，完成超10平方公里老旧工业区的整体更新；在前海片区，招商局集团与前海管理局成立合资公司，统筹开发运营妈湾约2.9平方公里区域，这是深圳特区内当前开发规模体量最大的项目。

事实上，招商蛇口早已开始从住宅开发向综合开发运营转型，探索将内地片区开发、产城融合的系统经验带入香港。洪水桥项目的成功中标，使这一经验体系实现了首次系统性跨域验证。

从更广的视角看，此次地产发展商与科技、产业企业跨界合作，为特区政府力推的“片区开发”模式投下了信心票，也为内地企业参与香港大型项目建设提供了可资参考的样板。

图片来源：官方效果图

今年上半年，招商蛇口累计签约销售金额同比增长8.3%，行业排名第四位，并已形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大境内公募REITs赛道，具备开发、运营、REITs退出的完整闭环能力。稳健的经营和充裕的现金流，为其践行“扎根香港”战略提供了坚实支撑。

分析认为，招商蛇口在中标洪水桥项目后，有望将内地园区开发的系统经验与香港北部都会区的制度创新相结合，为北都的产城融合提供一种可参照的开发样本。随着港深西部铁路等跨境基础设施的推进，这种模式的后续演进值得持续关注。