上市三十周年，华润置地要在上海外滩干一件大事

城市发展正在经历一场深刻的逻辑转变。

从增量扩张到存量提质，这不仅是政策文件的表述变化，更是中国城市面向未来的必然选择。越来越多的迹象表明，今天的城市更新面对的是一个业态空间多元、技术手段复杂的局面——超高层住宅、风貌保护、历史街区活化、商业运营、文化空间营造等，往往需要在同一片土地上交织共生。

当城市发展的命题从“建什么”变成“怎么更新”，这要求开发者具备远超传统“开发商”的视野和能力。一个问题随之浮现：谁有能力承载这样的命题？以“创建世界一流的城市投资开发运营商”为己任的华润置地，用三十年的时间回答了这个问题。

三十年回望，三条战略奔涌进化之路

时光回到30年前。

1996年，华润置地在香港联交所挂牌上市，彼时市值仅约17亿港元。三十年后，这家企业已成长为业务布局遍及180余座城市的城市投资开发运营商，市值超2000亿港元。三十年间，华润置地已成长为覆盖开发销售、商业运营、资产管理、城市运营等多个领域的城市投资开发运营商，营业额从8亿元到2814亿元，实现约420倍扩张；归母净利润从3亿到254亿元，翻了94倍。

但数字只是表象。真正值得审视的，是这家企业在上市三十年里完成的几次关键转身。

2005年，华润置地确立了“住宅开发+投资物业”双轮驱动的生意模式，由住宅发展商向综合型房地产企业转变。2019年，随着行业从增量时代迈向存量时代，华润置地正式转型为城市投资开发运营商。2026年，在上市三十周年与“十五五”开局的交汇点上，华润置地将战略定位升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”。

三次战略转型，勾勒出一条清晰的进化路径。华润置地早已不是传统意义上的开发商——其战略定位的升级，顺应了城市从增量开发向存量提质增效转变的趋势，以“投资-开发-运营”三位一体为核心，以片区统筹为重要抓手，实现业务一体化协同发展。

这，意味着华润置地同时具备了几种稀缺能力。

商办开发运营的深厚积累，让它拥有强大的高端供应链体系与资产管理能力。截至2025年底，华润置地资产管理规模达人民币5022亿元，在营购物中心98座，租金收入219亿元。从深圳万象城起步，华润置地已构建了“投融产建管退”全周期资产管理能力。

华润置地建设运营的后海地标 示意图

长周期的战略定力，让它能够穿越行业波动，聚焦未来价值。华润置地始终以长期主义为核心底色，在行业周期更迭中保持战略定力，走出了一条区别于传统“三高”房企的高质量发展之路。在深圳南山，华润置地用时十余年，通过大冲城市更新、大沙河生态景观提升、后海新区建设运营，成功构建了全局规划、一体开发、分期建设、统一运营的大片区统筹“南山模式”。

上海华润中心 实景图

综合项目操盘能力则让它能在业态配比和空间融合上实现精准把控。从住宅开发到商业运营，从资产管理到城市运营，华润置地已形成覆盖全链条的能力体系。

“文商旅体展演游”复合业态 示意图

放眼全球，这样的能力正是一流城市更新项目成功的关键。例如，纽约哈德逊广场之所以成为城市更新的代表作，正在于开发者有能力把办公、住宅、商业、文化等不同业态“垂直堆叠”进同一片区域，让纽约获得了一个新的城市竞争力锚点。

同样，上市三十年来，华润置地积累的也正是这样一种能力——不是单纯的盖楼，而是理解城市、服务城市、与城市共同生长的能力。

三十年更新，读懂余庆里的城市命题

时光来到2026年，华润置地打造的余庆里项目正蓄势待发，一如这三十年来华润置地的每一次与城市同频共生的注脚。三十年积累的城市运营能力，当汇聚于这个位于上海外滩的项目时，它要回答的，便是一座城市的时代命题。

2025年8月，华润置地联合上海南房集团，以244.7亿元拿下上海市浦东后滩与黄浦区余庆里组合地块资产包，创下当年全国单次拿地金额最高纪录。

余庆里不是一个可以被任意开发商接手的地产项目。它所处的位置，是地理标签，更是上海的精神地标。

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余庆里板块位于黄浦CAZ（中央活动区）核心，地处人民广场、外滩、老城厢三大历史风貌区交汇点，紧邻大世界、淮海东路与云南南路百年商街。地块承载的不仅是地段价值，还有近两百年的城市记忆——外滩，作为上海开埠以来近现代城市文明的起点与金融贸易的策源地，是上海作为卓越全球城市最为硬核的精神内核。金陵东路骑楼见证东西方建筑艺术融合，大世界开创大众娱乐先河，四明公所凝聚商帮力量。这些历史印记共同构成了余庆里多元共生的文化基因。

它不是单一地块的开发，而是与嘉里建设的金陵东路项目连片整体打造。项目共涉及5幅地块，涵盖超高层住宅、风貌别墅、骑楼商业、建筑保护等多种业态。项目整体遵循“北商南住”的功能布局，从北向南由商业业态逐步过渡到纯住宅区域，包含51套超塔住宅和49套风貌别墅。

面对这样的城市更新，将多元业态整合为一个有机整体的系统才是关键。华润置地之所以能成为解题者，是因为它用三十年的时间，积累了从片区统筹的系统思维，到历史保护的敬畏之心，从商业运营的专业功底，到长周期开发的战略耐心。

三十年再出发，为全球城市预设战略

解题不是目的，留下什么才是关键。当华润置地以三十年的综合能力完成对余庆里的“读懂”与“作答”，它最终要交付给上海的，不是一批可售的住宅，不是一个封闭的社区，而是一个能够持续参与城市未来竞争的公共资产——一个与纽约哈德逊广场、伦敦国王十字站区同台对话的城市作品。

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首先，它“读懂”了余庆里。复原金陵东路骑楼风貌是项目最核心的亮点——通过“修旧如旧”工艺，石库门、骑楼等风貌肌理将得到保留，再现中国最早现代化市政规划雏形。项目计划打造复合型商业街区，集成风貌住宅、文化展示、特色消费、休闲娱乐等功能，并打造“Inner Street”漫步走廊，延续百年美食街基因，活化老字号本帮风味。

其次，余庆里将与金陵东路传统的骑楼历史风貌街区深度融合，推动传统风貌街区与城市中央活动中心区融合，成为构建连通外滩—淮海路—新天地的世界城市门廊。这是华润置地献给上海城市发展的又一个门面担当。

而最重要的是，华润置地深知，余庆里最终要交付的，不是一个可销售的产品，而是一个可持续的服务未来的城市资产。

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它为上海核心区补上了稀缺的居住拼图：淮海路首现风貌住宅及150米地标住宅，高楼层可直面外滩及陆家嘴城市天际线。主力户型350-700平方米，在上海核心区高端住宅市场中形成差异化优势。同时，项目又可以通过空间活化与功能重塑，打造历史底蕴与现代生活深度共生的复合型社区。这使得这片区域在延续城市记忆、凝聚公共情感的同时，也能服务当下生活。

这让人想起哈德逊广场之于纽约的意义——它让曼哈顿的西侧重新锚定了全球竞争力。而余庆里的意义，同样超越了项目本身。它不只是华润置地上市三十周年的里程碑，更是上海在城市最核心的肌理中，完成的一次高难度城市更新实践。它用风貌保护延续了城市记忆，用复合业态激活了公共空间，用系统思维连通了外滩、淮海路与新天地，为上海嵌入了一块提升全球城市能级的战略拼图。

2026年，恰逢华润置地上市三十周年，也是“十五五”规划的开局之年。在这个时间节点上，余庆里的呈现并非偶然——它是华润三十年能力积淀的一次集中兑现，更是这家企业从“开发商”走向“世界领先城市投资开发运营商”的注脚。三十年来，华润置地始终在参与一件事：不是建造建筑，而是参与城市精神的持续生长。

从深圳大冲到上海余庆里，从“南山模式”到世界城市门廊，华润置地用三十年证明了一个判断：真正能承载一流城市命题的，是视野最全面、能力最复合的城市投资开发运营商。而当这样的能力与上海这座城市的雄心相遇，余庆里便不再只是一个项目，它是华润置地上市三十周年的全球旗舰作品，更是上海面向未来、面向全球的一枚城市勋章——它标志着，中国城市的核心区更新，已经可以与全球任何一座卓越城市比肩而立。

来源：叶莺、俞冰礼