中报观察 | 鹰君在回暖楼市中加仓

观点网 8月26日晚，鹰君集团有限公司公布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩。

在全球宏观不确定性加剧、高利率环境延续的背景下，这份成绩单呈现出鲜明的“结构性分化”：核心业务端，酒店一枝独秀、物业开发断档；账面利润端，核心溢利下滑、法定溢利却实现扭亏。

具体来看，上半年集团核心业务收益35.73亿港元，较2025年同期的40.01亿港元下降10.7%；权益持有人应占核心溢利5.12亿港元，同比下降14.3%，每股核心溢利0.68港元。

按法定会计准则计，收益50.13亿港元，同比下降7.5%；但权益持有人应占法定溢利录得3.27亿港元，而去年同期为亏损10.57亿港元。

这一“扭亏”主要源于投资物业公平值变动由上年同期亏损21.61亿港元转为盈利1.80亿港元。

图1：鹰君集团2026年上半年核心溢利与法定溢利同比对比

股东回报方面，董事会宣派中期股息每股0.37港元，低于去年同期的0.41港元；值得注意的是，集团于今年4月2日以实物分派方式，向股东派发朗廷酒店投资股份合订单位作特别股息，基准为每持有15股鹰君股份获派1个单位，分派后鹰君对朗廷的持股由70.26%微降至69.32%。

三大业务板块冷热不一

拆开鹰君集团35.73亿港元的核心业务收益，三个分部的冷热一目了然。

酒店分部是上半年当之无愧的引擎：收益25.71亿港元，同比增长7.6%，占总收益比重高达72%；酒店EBITDA录得4.75亿港元，较上年同期的4.09亿港元大增16.3%，盈利质量提升快于收入增长。

分区域看，北美是最大市场，收益14.41亿港元、增长7.8%，澳洲及新西兰亦录得增长；在中国内地，集团持续拓展“毅风”品牌，今年6月青岛新店开业、7月下旬长沙分店投入运营，轻资产布局加快。

香港本地酒店的表现同样可圈可点，受惠访港旅游需求回升，旗下朗廷、康得思、逸东三间酒店整体入住率维持91.9%的高位，平均房租上升6.1%至每晚1656港元——“量价齐稳”支撑了酒店板块的利润弹性。

与酒店的强势上涨形成对照，物业销售则出现明显的周期性断档。上半年，鹰君集团旗下的物业销售收益仅3.58亿港元，较去年同期的9.06亿港元大跌60.5%。主因在于白石角“朗涛”项目可供出售的货尾有限，而何文田“朗贤峰”项目于期内并未展开销售。

“朗贤峰”已于2025年上半年完成交付，其后销售贡献自然归零。

分析认为，这一下滑更多反映的是项目开发节奏情况，而非需求端的恶化。

收租平台方面，冠君产业信托受写字楼市场调整拖累：来自冠君的分派收入2.75亿港元，同比下降8.8%；管理费收入1.36亿港元，下降4.6%。

尽管中环写字楼租赁气氛有所改善，花园道三号及朗豪坊办公楼仍面临租金下调压力。

图2：鹰君集团2026年上半年核心业务分部收益同比

香港楼市回暖

法定业绩的扭亏为盈，是鹰君集团本期中报最大的账面亮点。

3.27亿港元的法定溢利，对应上年同期亏损10.57亿港元，一来一回的落差，核心变量在于投资物业公平值——由上年同期大幅亏损21.61亿港元转为今年盈利1.80亿港元，折射出香港及海外物业估值企稳的信号。

截至6月30日，集团综合借贷净额238.59亿港元，较2025年底的214.13亿港元增加24.46亿港元，主要用于期内购置香港住宅物业及支付合营项目地价；按核心资产负债表计，净杠杆比率7.0%（2025年底为2.9%），法定口径净杠杆比率34.7%，若按酒店市值计算可降至25.5%，其整体仍处行业较低水平。

在香港楼市尚未全面回暖之际，鹰君选择“逆市加仓”住宅资产。

期内集团参与了两个住宅合营项目：一是与信和置业合组财团于1月以16.1亿港元投得新清水湾道佐敦谷彩兴路地皮，为2026年首幅住宅用地；二是4月与信和置业、中海、招商局置地合组财团，透过港铁招标取得锦上路站第二期发展权，计划总投资额逾130亿港元，预计提供约1,290个住宅单位，该项目已于8月完成补地价登记，金额逾23.74亿港元。

两个项目中，鹰君均仅持有少数权益，以小博大、控制风险。

此外，集团于上半年购入176个位于优质地段的住宅单位作长线投资，押注租赁市场的结构性需求。

这一判断并非无据，中原地产数据显示，2026年上半年香港一手私人住宅买卖合约登记1.24万宗、总值1506.98亿港元，金额创31年来半年度新高；中原城市领先指数（CCL）上半年累计上升10.98%，创8年同期最大升幅；住宅租金连涨18个月，上半年升约2.5%。

由此可见，香港楼价、租金、成交的“三升”共振，为鹰君的长线持仓提供了充足信心。

图3：2026年上半年香港楼市关键指标半年度变化

综上，鹰君集团于2026年上半年的表现，是典型的“收租+酒店”防御型模式在周期换挡期的样本——开发业务因项目断档失速，但酒店16.3%的EBITDA增长有效托底，投资物业估值回升则修复了账面利润。实物分派朗廷股份作特别股息，既释放了酒店资产的内在价值，也让股东直接分享复苏红利。

至于下半年，随着锦上路站二期等合营项目推进、朗贤峰货值逐步去化，叠加香港楼市回暖趋势，鹰君的业绩弹性有望进一步修复。

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