李海若：数据资产如何重构物业价值｜2026博鳌物业暨城市服务大会

本文整理自李海若先生在2026博鳌物业暨城市服务大会上的演讲内容。

李海若（星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理）：尊敬的各位领导、专家、各位同仁：

大家上午好！我是来自星河智善生活的李海若，很荣幸今天来做分享。我今天要讲的主题是数据资产，数据资产对物业价值重构的一些意义。

昨天在接受主办方采访的时候，我提到了我们物业其实有一个很重要的使命，就是资产的保值增值。昨天我开玩笑说，我们做再多的对客服务和经营运营，增加业主的黏性，其实带来的效果还不如让业主的房子增值5%。

在当前环境下，这看起来是比较难的事情，但是我今天会提出另辟蹊径的一种思路，希望能够有所借鉴。

围绕五个方向来讲：物业的核心使命，数据资产的现状，物业公司所扮演的角色，数据资产的实施路径，以及最终的总结。

先看背景，有几个问题可以在讲之前做一个探讨。一个是我们现在面临一个什么样的市场环境：左边是最近五年我们持有不动产的估值趋势，右边是物业的经营数据，可以明显看出不动产价值正在不断贬损，物业也是如此，在收入增速上，包括对客服务满意度、收缴率，都承载着很大的压力，主要是行业下行期所致。

但是这两者还是有联系的，每当我去现场走场的时候就尤为明显。

到了现场问一线同事为什么收缴率上不来，听到的原因大多数就是经济行情不好、业主的资产在贬值、物业费价格高了，而没有物业服务本身的原因。

但两者之间其实是很有关联的，物业也很难独善其身。

第二个就是我们物业公司现在正在做什么。很多公司都在做数智化，就是AI赋能、人机协同，但都不是我今天分享的重点。什么智慧工单、智慧监控、无人机器人的应用等等，这些确实取得了一定的经济效果，但从某些方面来讲，降本增效不是这件事带来的最重要意义。

最近这三年，我们数智化后带来的降本增效，占总物业成本支出的比例基本就在0.3%-2%之间。虽然我们确实实现了这种降本增效，但其对持有型资产整体估值的占比却非常低。

物业成本在整个持有型资产的运营总成本里占比大概是50%-70%，而总运营成本和物业成本占持有型资产估值都只有3到5个点，占比非常低。

这就导致无论我们在物业上做再多的降本增效，就拿一个10万平方米的商业综合体举例，物业降本2%，对估值的影响也只有0.08%。

所以我们在想，能不能另辟蹊径走一条路，在其他方面为资产保值增值，特别是持有型资产，带来一些作用。

这就是问题三，我们接下来还能做什么？核心就是今天要讲的主题：数据资产化。

我们在做数智化的同时，背后还有一层很重要的价值还没有开发出来。通过数据资产化，我们可以提升资产的价值，也提升资产的流动性，这一块我后面会详细讲。

简单说一下现在数据资产的发展现状。去年我们已经有136家上市公司披露了数据资产入表，涉及38亿元；非上市公司有417家，也是通过数据资产的方式入了表。

带来的意义，第一是增强融资能力，第二是实现资本化，第三是体现流动性。典型的案例比如银行授信，青岛北岸控股、深圳神州数码、江苏海银资产都是通过数据资产入表，大幅提升了融资的授信额度。

包括RD的应用，举的是厦门火炬的案例，在RD的折现率上也有显著表现。包括REITs，上海的产业园等等，这些都是将数据融入到资本化的过程中，降低其折现率，提升其流动性。

深圳市在今年3月1号正式发布了建筑数据资产管理标准，核心就是提供了政策支持，是数据资产入表合法合规的指导性文件。我们公司也非常有幸参与了文件的编制，同时也拿出了其中一个项目——星河中心，作为这次数据资产化的试点。

通过建筑数据资产管理标准的文件可以看到，看似数据资产化跟物业比较遥远，但实际上，持有型资产的数据分类在整个标准里有1100多项，我们仔细核查后发现，有953项都是跟物业强相关，要么是物业主导，要么是物业参与。

所以，任何资产运营公司在做资本化的过程中，或者说在做融资授信的过程中，要用到数据资产的时候，一定是绕不开物业企业。

接下来介绍我们试点过程中的一些路径：首先就是做数据资产的梳理，其次做数据资产质量评价，这两个都是根据刚才提到的标准来做的，因为标准里有相应的规范制度，包括数据质量的规范性、完整性、准确性、一致性、时效性、应用性这六个维度。

数据资产质量评价合格之后，才是数据资产的确权和评估，最后再完成入表。以星河中心作为实践案例来讲，第一步要做的就是建设数智化工具，然后实施数智化升级，不可能是手工记录的原始时代，肯定是在数智化充分应用的情况下，才能掌握基础数据以及经营滚动数据的生成。

核心围绕的是四类数据：设备运维类、运维管理类、能源与空间类、经营与客户类，这四类数据对数智化过程起到非常关键的作用。

我介绍一下这四类数据的应用。首先，对于设备运维类数据我们做了几个动作，比如说统一设备编码、构建数字孪生AI智能化运维，但今天不是讲技术，这些是我们在项目上实际应用的案例，包括构建了自己的galaxy数字孪生平台。

这个平台能产生什么价值呢？业主价值、降本增效不再多说，归集数据也是如文所示，核心是要讲数据价值。

这些动作沉淀下来的数据，首先能证明设备真实的健康度，证明当下的状态是确定的；然后通过设施设备的故障率、剩余寿命以及未来capex的预测，可以说明其是可预测的，通过现在的数据是可以推导未来的。现实可靠，未来可预期，其实这正是资本市场非常关注的数据。

第二是运营管理类数据，这里我们做了两个智能体，一个是HRBP，是用来调度的，可以理解为一个项目经理，做人力和资源的调度；第二个是飞马智能体，做全生命周期的监控，是从故障报修到及时响应。

运营管理类数据的业务价值类似，就不再赘述。

数据价值方面，以前运营管理好不好更多是看经验，现在有了这些数据支撑之后，可以形成可量化、标准化、可复制的模式和规则，这是提升NOI和资本市场认可度的重要因素。

场景三是能源与空间类数据，我们做了galaxy能源系统和空间管理系统，智能计量与分析，包括环境感应和智能控制、空间可视化BIM模型。这些很多公司都在做，只是进度上有些差异，我就不再过多介绍，还是围绕做这些事情之后所沉淀出来的数据和带来的价值来展开。

数据价值方面，首先节能降耗本身对NOI提升的意义就很大。之前看过一些权威数据的统计，在建筑运营的过程中，能源成本实际要占整个运营成本的30%以上，占很大的比重，节能降耗可以直接提升NOI数据。

在现在的双碳和绿色金融时代，能源策略和数据能够证明我们的方案是最优、最合理的，这也是未来资产价值评估中很重要的因素。

最后是经营与客户类数据，我们做了经营业财一体化和客户数据数智化，业务价值也不再多说。数据价值就是收支和客户这两端：收支能体现的数据就是现金流，客户端体现的数据是客户对我们的认可度，这两个也是资本市场看重的。这就是第一部分——做数智化。

第二部分是形成数据资产，确定数智化转型的成果。首先是数据资产质量评价，严格按照刚才所说的建筑数据资产管理标准的六性要求进行打分，合格之后形成15类的数据库；然后是数据确权，找第三方会计师事务所做数据确权与数据价值评估，我们主要用的是收益法来做估值；最后完成入表登记。

第三步是价值兑现。以前我们往往以为资产的价值只有实物价值，现在引入建筑数据之后有了数据价值，建筑最终的总资产一定是建筑实物与数据价值的总和。这是我们公司目前的情况和下一步的规划。

具体而言，第三步是投资验证和价值兑现：第一是数据资产授信，我们已经完成；第二是会持续输出项目，阶段性还会继续做6个项目；第三是形成一定的机制，输出优秀的案例。这一块在融资授信上已经有了很明显的成果，我们的授信额度直接上浮了8%。

最后小结，在完成这三个步骤之后，未来物业公司的价值定位和核心能力在哪里？就回到了最开始的主题：物业公司在数据资产背景下的价值重新定义。

首先是价值边界的延伸，我总结出了四个方面：我们不仅是数据的生产者，还是一个治理者，也是一个应用者。最终我们还要用数据来创造相应的价值，这是价值边界的延伸，通过另外的巧思办法来提升资产价值，为持有型资产保值增值。

未来物业公司的核心能力，我认为有三点：一是把服务做好，二是把运营做精，三是把数据做成资产。

最后总结，下一个十年，我觉得既要比谁管得细，还要比谁更能让资产保值增值。从数智化走向数据资产，从物业原来成本中心的定位走向价值中心，从服务执行者走向资产价值协同的管理者。

我想这就是物业企业正在经历的转型，也是未来增长的方向。我的演讲完毕，谢谢大家。

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