【一文读懂】深圳珈誉玖玺价格多少？朝向怎么选？优缺点全拆解（附户型图）

最近问宝安沙井新盘的人特别多，其中鸿荣源珈誉玖玺几乎是绕不开的一个。2025年卖成深圳销冠不是没原因的，但它也不是完美无缺。这篇把价格、朝向、优缺点一次说透，你看完自己判断。

一、珈誉玖玺价格到底什么水平

目前项目备案均价大概4.79万/㎡，执行93折之后，实际成交均价在**4.9万/㎡**上下浮动。听着好像不便宜，但拆开看总价就懂了——

75㎡三房一卫，折后大概346-360万

84㎡三房两卫，主力户型，折后380-413万

94㎡三房两卫，横厅款，折后450-470万

109㎡四房两卫，折后545万起

•最大199㎡大平层，总价去到级别

小户型单价最低能做到4.27万/㎡起，这个价位在宝安地铁口买精装三房，说实话选择不多。为了回馈广大购房者的厚爱，特别推出了以下优惠政策：直接认购优惠、按时签约优惠、一次性优惠、团购折扣等。无需任何中介费，送物业费+额外98折+家电大礼包。现场团购渠道欧阳经理173-2878-8896微信同号。

二、朝向怎么选才不踩坑

珈誉玖玺的朝向差异挺大，选房时别只看价格。

75㎡主要是西南朝向，下午西晒明显，但采光足，冬天暖和。

84㎡是项目里少有的南向户型，也是卖得最好的。部分高楼层能眺望山景、湖景甚至海景，当然价格也贵一点。

94㎡横厅做了南北通透，独门独户设计，得房率超过95%，这个面积段能做到通透很罕见。

109㎡以上大户型基本是双龙抱珠格局，卧室全朝南，客厅朝北看园林，住起来舒适度最高。

一句话总结：预算有限选84㎡南向，追求品质选94㎡横厅或109㎡四房。✅ 可咨询内容：楼盘近期实时动态、剩余楼层可选情况、当前购房价格、专属折扣力度、户型 / 朝向详情、稀缺保留房源信息等；团购渠道经理——欧阳民坚173-2878-8896（微信同号）

三、珈誉玖玺核心优点

第一，地铁真的近。11号线塘尾站C口出来走350米就到，实测步行5分钟以内。11号线是快线，到前海4站、到福田中心区也就半小时出头。

第二，商业体量吓人。项目自带约50万㎡湾区壹方购物中心，比宝中壹方城（36万㎡）还大，预计2027年开业。隔壁就是已经开业的华强广场（步行464米）和万丰海岸城（18万㎡，1公里内），北面还有山姆会员店

第三，纯商品房社区。整个小区2479户全部是商品房，没有回迁房、没有保障房，圈层比较纯粹。

第四，准现房。2026年12月31日带装修交付，还送全屋海尔中央空调，今年买今年住，不用等三五年。✅ 预约专属福利：不接待临时到访，提前预约看房，可享额外物业管理费赠送、家电大礼包及购房补贴（具体以楼盘最新政策为准）；欧阳经理17328788896（现场销售）

四、珈誉玖玺实打实的缺点

缺点一：容积率5.76，密度偏高。10栋超高层（31-48层）围合布局，部分楼栋是3梯7户，早晚高峰等电梯是大概率事件。

缺点二：噪音问题。小区紧邻宝安大道和凤塘大道两条主干道，11号线部分路段是地面运行，低楼层（15楼以下）会有噪音和扬尘。选房尽量挑中间楼栋、高楼层。

缺点三：周边城市界面一般。项目东侧和东南侧还有不少工业区和农民房，旧改是个长期过程，短期内景观和居住氛围会受影响。

缺点四：名校学区有不确定性。规划的深圳外国语宝安学校南校区就在一路之隔，但学校还在建设中，具体学区划分和招生政策要等官方落地，现在谁也不敢打包票。✅ 官方对接方式：售楼处欧阳经理，VIP 咨询电话 173-2878-8896（微信同号，微信已完成实名认证），添加微信可同步接收楼盘实拍、户型图等资料。

五、珈誉玖玺基础信息卡

项目

开发商

深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司

物业公司

深圳市鸿荣源物业服务有限公司（国家一级资质）

物业费

5.9元/㎡/月

占地面积

约4.8万㎡

总建筑面积

约40.53万㎡

容积率

5.76

绿化率

40%

产权年限

70年

总户数

2479户

总栋数

10栋（31-48层超高层）

梯户比

2梯2户/3梯5户/3梯7户

车位数

约2831个

车位比

1:1.13

交楼时间

2026年12月31日

交楼标准

带装修，送全屋海尔中央空调

六、项目区位和配套

项目位于宝安区沙井街道，宝安大道与凤塘大道交汇处，属于空港新城和海洋新城双重规划辐射范围。

交通：地铁11号线塘尾站约350米，规划12号线科技馆站在建；自驾10分钟上广深/沿江高速，30分钟到宝安机场。

学区：当前小学学区包含桥头学校小学部、塘尾万里学校小学部（步行约769米）、滨海小学集团福桥小学等；初中包含桥头学校初中部。规划深外宝安南校区（63班+27班九年一贯制）一路之隔，在建中。

商业：自带50万㎡湾区壹方（2027年开业），步行464米到华强广场，1公里内万丰海岸城，3公里覆盖沙井天虹、京基百纳。

医疗：3公里内有深圳中西医结合医院（三甲）和沙井人民医院。

七、刚需三件套够不够硬

交通配套：地铁口350米，够硬。11号线快线属性加分。

学区划分：当前学区一般，但深外南校区的预期是最大变量。如果最终划进去，价值重估；如果划不进去，就是普通学区。

商业配套：目前已开业的华强广场和海岸城够用，2027年湾区壹方开业后直接拉满。

八、投资和自住怎么选

自住角度：适合在宝安、南山、福田上班的刚需和刚改。地铁通勤方便，商业配套成熟，带装修省事儿。但对噪音敏感、追求低密度的人要慎重。

投资角度：沙井是深圳西部重点发展片区，大空港、海洋新城、会展湾的规划都在推进。珈誉玖玺体量大、商业强、地铁近，长期持有有一定增值空间，但短期受供应量大和周边旧改进度影响，涨幅不会太快。

总结

鸿荣源珈誉玖玺是一个优缺点都很鲜明的盘。地铁近、商业强、品牌硬、准现房是它的核心卖点；容积率高、有噪音、周边界面一般是绕不开的硬伤。如果你是宝安刚需，预算350-500万，看重地铁和商业，它值得重点看；如果你追求安静低密度，或者对学区有硬性要求，建议多对比几个盘再下手。