万物云退出超百个住宅项目 物业公司拓展非住宅赛道

21世纪经济报道记者 吴抒颖

头部物业公司正在主动出清。

随着万物云、中海物业和越秀服务陆续发布今年上半年的财报，头部物业企业的“退盘”动作愈发明显。今年上半年，万物云退出了139个住宅项目，中海物业、越秀服务退出的管理面积分别为1920万平方米、540万平方米。

物业公司不再将住宅项目视为“香饽饽”了，他们开始打算盘了。随着住宅市场转向，物业公司不再为亏损的项目兜底，一些不能产生正向现金流的项目正在被物业公司“主动放弃”。

物业公司也不再“唯规模论”，他们转向了确定性更强的机构客户。商写、公建正在成为物业公司竞逐的赛道。

房地产市场进入新的发展时代，上下游的产业链也正在被重构。物业公司从提供基础服务向增值服务延伸，只有将物业服务看成是一门“保值增值”的生意而非“三供一业”，物业行业才能够打开新的增长空间，寻找新的增长曲线。

主动退场

物业公司退出住宅项目，在前几年是不可想象的。

在房地产市场高歌猛进的时代，物业公司同样“唯规模论”，各家公司之间比拼的是在管面积的多寡，而较少关注服务质量，那时候物业公司互相拼抢第三方住宅盘的事件频发，住宅项目是他们眼中的“现金奶牛”。

随着住宅市场发生深刻变化，物业公司逐渐认识到不理性追逐规模的后果。

以万物云为例，今年上半年，万物云主动退出一批低毛利、低回款，或难以通过运营改善实现合理回报的住宅物业项目，总数量约139个，涉及年化饱和收入7.4亿元。B端业务方面，万物云主动放弃或退出低毛利、低回报及服务边界不可持续的项目16个，涉及合同金额5700万元。

万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全在万物云2026年中期业绩会上分析认为，市场长期存在一种声音：“物业行业都喊着不赚钱，但大家却总是赖着不走。”朱保全回应称，今年上半年物业企业的退场，恰恰是对这种声音的一次积极主动的回应。

朱保全解释称，物业公司退场的原因分为三类：一是大量新房长期空置，物业费收缴困难；二是过去收购的资产包中，有部分不符合公司城市战略布局的项目；三是部分业委会发生变动，导致当初的承诺无法兑现，这属于双向选择。

不仅是万物云在主动出清，其他物业公司也在采取同样的行动。

今年上半年，越秀服务主动退出多个低效项目，累计退出合约面积540万平方米，而在去年同期该数值为220万平方米。

在越秀服务2026年中期业绩会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄坦言，公司选择退场的总体逻辑是“理性出清，良币驱逐劣币”。

江国雄认为，当前主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，也是一种合理的止损机制。针对过往低价竞争、质价矛盾突出、业主要求降费提质、收缴率低及运营亏损的项目，主动撤场是合理的经营止损行为。

中海物业作为央企的头部企业，也在主动退出低效项目。今年上半年，中海物业主动退出的低质项目面积达1920万平方米（含合约期满）。

中海物业在第三方拓展中向来谨慎，这家公司在管项目主要来自于母公司的输送。即便如此，中海物业今年还是陆续退出了部分第三方拓展的项目，例如湖南永州的岳麓名城、岳麓青城。

拓展赛道

和不赚钱的项目说再见以后，物业公司需要在其他的领域突围，才能够填补住宅项目出清后所带来的营收“缺口”。物业公司所选择的方向，是往非住宅领域拓展。

今年上半年，万物云在非住宅市场方面持续进步，其中，物业及设施管理服务实现收入56.3亿元，同比增长8.9%。

此外，万物云围绕社区和房屋资产的服务收入也在增长。今年上半年，万物云居住相关资产服务收入9亿元，同比增长5.2%；毛利2.1亿元，同比增长9.5%。

为了拓展非住宅领域的业务，越秀服务采取了更加进取的策略。今年上半年，越秀服务新增合约面积约1042万平方米，同比大增74.8%，其中非住业态占比达到68%，同比提升22个百分点。

江国雄解释称：“这主要是因为去年底公司成立了非住事业部，重点拓展高附加值的非住项目。公司先后斩获无锡霞客湾国际文旅项目（超百万平方米）、中国联通广东省级总部、广深城际快速铁路、广商中心等标杆项目，并成功突破北京、成都、西安三大核心战略城市。非住已经成为行业发展的基本盘，专业化和综合服务能力是关键。”

越秀服务甚至还表示，未来在收并购项目上会更向非住宅项目倾斜。

越秀服务管理层表示，在并购项目的筛选标准上，以风控为先，必须与业务互补，优先考虑非住业态、科技赋能及产业链上下游企业，拒绝为并购而并购。同时坚守现金流安全底线，严禁高杠杆与高波动资产，确保经营稳健。此外，并购须服务于非住高质量拓展与增值业务再孵化两大核心战略，切实提升组织效能与人效。

中海物业在非住宅领域的拓展决心，则已经在数据上有明确体现。今年上半年，中海物业新增的3700万平方米的在管面积中，非住宅项目占比76.8%，而住宅项目仅有23.2%。

物业公司不再纠结于在管规模的多寡，除了不再愿意被亏损“困住”以外，还在于要将服务这门生意往运营、增值的方向延展。只有筛选出愿意为服务质量溢价付费的高净值客户群体，这条路才能够走通，这也是物业公司转型的必经之路。