津南区红盘！【中建悦庐桐溪】央企低密改善，宋韵实景标杆

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优势总结

双地铁6/1号线 高效通达全城

多景区+多公园 生态环境优美

建面约115-205平米 洋房社区

如果要给中建悦庐桐溪找一个关键词，那一定是“刚刚好”。

它刚好落在津南与河西的交界线上，虽然是津南的土地，但出门就是河西的地界儿。

这意味着，你不用离开熟悉的大梅江生活圈，却能拥有一个密度更低、更舒适的居住环境。

【土拍回顾】

该地块位于津南区双港镇，四至范围为东至规划特殊用地西边界，南至淇水道，西至鄱阳路，北至渌水道。

由中建地产&中建丝路&轨交集团以11.95亿元摘得，成交楼面价12104元/平方米（纯住宅）。

该地块出让土地面积107606平米，其中城镇住宅土地面积82274.5平米，建筑面积98729.4平米。

【项目信息】

住宅占地面积：8.23万平米

住宅总建面：9.87 万平米

楼栋数：29

容积率：1.2

绿地率：35%

业态：4-10 层洋房

面积段：建面约115-205平米

总户数：760

车位数量：1243

车位比： 1:1.6

出房率：95%-100%

物业费：3.99元/月/㎡

交房时间：2027/12/30

【周边配套】

一路之隔，一边是河西的繁华，一边是住区的低密。这种平衡，确实是这片难得的底色。

交通

自驾的话，“三横三纵”的路网覆盖得挺全。外环南路、解放南路这些主干道都在周边。11分钟到梅江环宇城，20分钟到小白楼，通勤效率在线。

地铁的话，1号线双林站/6号线渌水道站环绕，快速通达全城。

教育

3公里半径里，幼儿园到中学都有覆盖，53所幼儿园、20所小学、8所中学。像师范大学第二附属小学分校、第二新华中学也在其中，日常接送压力不大。

商业

开车11分钟到梅江环宇城，永旺、山姆也不远。另外项目自带2000㎡沿街商业，日常买个菜、临时缺点什么，下楼就能解决，这点确实挺方便。

【外立面】

项目整体是往“粉墙黛瓦”那个方向走的，但没做仿古，而是用现代材料去呈现。

4层的洋房用了干挂石材，8-10层的用了铝板，都是比较耐看的材质，再加上大面的玻璃，简洁干净。没有那种涂料的廉价感，时间久了应该也还显得新。

细节上花了一点心思。比如屋顶用深色金属线条勾勒，石材的分缝隐约能看出一点传统斗拱的影子。

整体色调偏“云灰”，留白比较多，天光和流云映在立面上，确实有点“建筑为框、自然为画”的意思。

玻璃占比很大，室内看出去通透，室外看过来也显得轻盈。没有那种刻意的装饰符号，但骨子里的审美是东方的那一套。

【社区园林】

项目边上挨着一个约2.73万㎡的C型城市公园，相当于三面被绿化围着，算是一个天然屏障。

园区里的景观有一条主线，灵感从“梧桐”来，整体做了“一带六重八境”的格局。有意思的是，他们从南方引进了水杉，在天津做了一片“水杉林庭”这个算少见的，走进去感觉会比普通园林更清幽一些。

归家动线花了点心思。入口是松石配照壁，遮了一下视线，不至于一眼望穿。往里走，两边是胸径40厘米左右的成年法桐，树冠能连起来，夏天遮阴效果应该不错。

景墙上隐约能看到金属镂刻的梧桐纹样，再往里走能听见水声，整个动线算是把“先闻水声，再见梧梢”做出来了。

活动区也分得比较细。给孩子玩的有浅溪戏水区，边上种了梧桐，夏天玩水不至于暴晒。

大人的部分有健身区、半场篮球，还有一个标准网球场，而且场地的处理上没太突兀，和景观融得还行。

【社区会所】

社区里面做了一个约3000㎡的双会所，功能分得比较细。恒温泳池、健身房、瑜伽区、私宴厅这些都涵盖了，大概有十项左右。

比较特别的一点是，会所由专业团队提前介入运营，交付的时候就能直接用，不用等商家入驻，这点倒是不错。

1.2的容积率，在主城区算是低的了。加上全架空的处理，把社区活动空间拉出来一层，透光和通透感会比常规项目好不少，这个指标确实拿得出手。

户型上做了阳台、露台、退台的组合，等于往外延伸了一些可用的空间。晾晒、种花、放空都行，算是给日常多了一点可以自由支配的余地。

会所前面提过，双会所、十大功能、前置运营。私宴、茶室、恒温泳池、SPA都在里面，基本把日常社交和休闲的需求覆盖了。

还有那片水杉林庭。从南方引种的水杉，配合架空层的微气候，营造安缦酒店般的静谧与高级感，和之前说的“三面环绿”也能对应上。

整体看下来，项目在密度、空间、材质、景观几个维度上，都算是往“静奢”那个方向靠的。

【户型赏析】

建面约115平米户型

客厅开间做到约6米，空间豁亮是一方面，关键是家里活动区域大了，孩子跑得开，朋友来也不局促。

南向总面宽约12.9米，三个房间都朝南。主卧次卧都能晒到太阳，早晨阳光能直接洒到床上。

主卧做了270°转角窗，而且没有立柱遮挡。视野确实开阔，窗外的景观感觉能拉进屋里。

配上进深约1.8米的阳台，晾晒、喝茶、放个躺椅都够用，阳台和客厅连在一起，视觉上空间感也会延伸一些。

建面约127平米户型

进门先是一个独立的玄关厅，这个设计比较实用。换鞋、放包、拆快递都能在这里完成，不用直接进到客厅。

往里走是横厅布局，开间约7米。客厅和餐厅连在一起，空间感比较通透，家里有孩子的话活动空间足够。

南向总面宽约14.2米，做了四面宽，三个卧室加客厅都朝南，通风采光都在线，冬天晒太阳应该挺舒服。

阳台是加分项。进深约1.8米，长度超过10米，算是一个跑道式阳台。晾衣服只是一部分功能，还能放把躺椅、摆几盆植物，或者干脆做个户外茶台。

建面约139平米户型

进门是一个独立的"光厅"，这个词用得贴切。有采光，有过渡空间，换鞋、放包、临时放个婴儿车或者快递箱都够用。内外的界限感拉得比较清楚，进门不至于直接撞见客厅。

核心区是约40㎡的方厅。这个面积确实宽绰，客厅餐厅一体化之后，空间是打开的。家庭聚会、朋友来玩、孩子在地上铺轨道，都施展得开。偶尔在家办公，也能隔出一块安静角落。

南向总面宽约15.9米，依然是四面宽，三个卧室加客厅全朝南。到了这个面积段，每个家庭成员都能分到一个南向房间，不用谁将就谁，这一点比较周到。

主卧做了270°无柱转角窗，视野确实通透。下午阳光从不同方向进来，屋里显得亮堂。

建面约146平米户型

进门这个约7㎡的独立门厅，差不多是一个小房间的尺度。内外有界，换鞋、放包、收纳都足够用，这种过渡空间确实舒服。

往里走是约50㎡的方厅，客厅餐厅完全打开，想怎么摆都行。

南向总面宽约16.4米，做了四面宽，三个卧室加客厅全朝南。全龄段都能晒到太阳，这一点比较周到。

主卧延续了270°环幕视野，无立柱遮挡，窗外的景观能多角度收入，从早到晚的光线变化都能感受到。

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