8万+豪宅惊现数百斤格栅砸落，保利在北京的高端牌局还能打下去吗？

（图源：北京保利天汇公众号）文/地产金融视界

在楼市舆论场中，“塌房”早已成为楼盘品质翻车、口碑崩塌的形容词。但对于北京朝阳东坝保利天汇的业主而言，“塌房”不再是戏谑的比喻，而是真实发生、直击居住安全的惊魂一幕。

作为保利高端“天字系”标杆作品、单价8万+的城市高端改善盘、2024年北京8万+住宅网签销冠，依托央企保利的金字招牌，保利天汇从开盘之初就备受市场追捧，无数业主怀揣对高端人居的期待，耗资千万置业安家。

然而，一纸交付、一场事故，彻底撕碎了项目的高端滤镜。

据自媒体“地产瞭望”，7月30日，保利天汇南区车库入口突发惊险事故，一阵巨大的轰鸣声响彻园区，车库上方重达数百斤的金属格栅骤然脱落，大面积构件直接封堵整个行车通道。彼时正有一位业主驾车驶入车库，距离坍塌区域仅十余米，侥幸躲过一劫。

事后回想，该业主依旧心有余悸：“几百斤的金属构件，如果晚几秒砸在车上、砸到人身上，后果不堪设想。”

一场真实的建筑构件坍塌事故，让保利天汇的品质问题彻底浮出水面。这场意外绝非个例，而是项目交付乱象的冰山一角。

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千万豪宅全面翻车：从安全隐患到货不对板，高端底色尽失

2023年10月12日，保利天汇正式开盘，凭借亮眼的外立面设计、精致的园林规划、气派的社区入户配套，加上高得房率、稀缺外置阳台、精细化收纳设计等产品亮点，迅速引爆北京改善市场。

据“保利发展在北京”公众号消息，开盘当日，保利天汇交出了45.29亿的“成绩单”，站在了北京8万+高端改善赛道的前端。

在近年来楼市内卷的大环境下，北京楼市提前交付已成行业常态，不少楼盘提前半年甚至一年交付。而保利天汇合同约定2026年6月30日交付，实际交房日期为6月25日-30日，几乎是“卡点”完成。

而接踵而至的品质问题，更是不断消耗了业主的信任。

随后，业主请来的验房师进场查验，一次性检出85项大小问题，细节瑕疵遍布全屋。壁布污渍明显、过门石歪斜、石膏吊顶开裂、地板跑灰严重、窗户把手卡顿、抽屉开合不畅、柜面与踢脚线衔接不平等问题普遍存在，高端项目应有的精细化做工严重缺失。

不仅如此，实际交付的新房还存在结构性质量隐患。

据了解，保利天汇某业主新房主卧卫生间墙面，出现了巴掌大小的明显渗水痕迹，卫生间门框也因受潮凸起变形。为排查隐患、避免墙体持续发霉变质，维修人员揭开壁布、拆卸门框后，问题彻底暴露：大面积墙体留存黄褐色水渍，壁布背部整体潮湿霉变，拆卸下来的门框湿漉漉的表面，已经滋生大片黑色霉菌。

面对业主提出“拆除卫生间对应墙面瓷砖，重新做好防水工艺后再恢复铺贴”的解决方案，保利方面仅将问题归咎于分水阀故障，提出仅维修分水阀、更换墙面壁布的简易整改方案，治标不治本，无法从根源解决渗水隐患。

更让业主寒心的是，在双方未达成共识、未提前沟通告知的情况下，开发商擅自进场对房屋进行拆改施工，无视业主合法权益，强硬推进敷衍式整改。

这种回避核心问题、消极处置售后问题的态度，彻底激化了业主与开发商的矛盾。

私人住宅质量堪忧，公共区域的品质更是彻底跌破高端盘底线。

作为小区核心通行区域，车库每逢雨天必然漏水，积水遍布地面，潮湿环境加速设施老化，整体品质甚至不如普通刚需楼盘。除车库外，小区储藏间同样存在漏水问题，公共空间防水工程失守。

园区园林与公区配套的兑现情况，更是上演了“买家秀与卖家秀”。

前期宣传图中精致灵动的社区水系，交付后要么水体发黑发臭、藻类滋生、常年不清理更换，要么彻底干涸见底、毫无景致；园区地砖破损松动、外立面施工粗糙凹凸不平，随处可见敷衍施工的痕迹。

作为小区门面的社区大门，也大幅缩水减配。效果图中轻奢大气、仪式感十足的入户大门，实景交付质感粗糙、细节简陋；而前期重点宣传、能够提升归家尊崇感的仪式感落客区，更是直接取消。

如今业主打车归家，只能穿梭于绿化带与自行车道抵达小区大门，既无高端盘的仪式感，也极大影响日常出行便利性。

从房屋本体质量缺陷、公共区域安全隐患，到规划设计漏洞、宣传交付严重不符，再到售后整改敷衍推诿，保利天汇的交付翻车是全方位、多层次的问题爆发。

多位业主多次整理问题清单、主动沟通诉求，却始终得不到实质性回应，整改进度拖沓滞后，大量问题悬而未决，千万级高端豪宅的居住体验大打折扣。

值得注意的是，在2025年8月，就有保利天汇购房者通过人民网领导留言板发起投诉，问题涵盖投诉沙盘变更、施工减配、宣传落差及沟通不畅等问题。

针对业主的集中投诉，朝阳区房管局牵头组建了由区住建委、区市场监管局参与的工作专班，通过现场查看项目进展、约谈开发企业负责人等方式展开全面核查，并据此形成了针对性回应。

在沙盘变更与虚假宣传方面，专班核查后表示，保利天汇项目的沙盘等宣传材料与规划许可内容保持一致，未发现违反相关规定的宣传行为；而开发商方面也否认存在擅自更改沙盘的情况。

关于施工减配的争议，回应明确：由于项目目前仍处于施工阶段，尚未进入竣工验收环节，暂无法对是否存在减配问题作出认定。不过，经核实，当前工程实体与施工设计图纸及《北京市商品房预售合同》中的约定是相符的。同时，官方也为业主提供了后续建议——若坚持认为存在虚假宣传，可补充提交相关证据材料，或依据预售合同中的争议解决条款，通过法律途径维护自身权益。

针对沟通及企业管理问题，房管局已正式约谈开发企业，将工作人员沟通态度方面的问题反馈给对方，要求企业立即开展自查自纠，严格遵守房地产销售相关法规，并建立常态化沟通机制，及时回应业主的合理诉求。

但是，在保利天汇项目交付前期，6月17日，北京市朝阳区市场监督管理局公示处罚文书（京朝市监处罚〔2026〕4941号），对保利天汇项目开发商北京朝新和筑置业有限公司处以警告、罚款10万元的行政处罚。

处罚信息显示，当事人将105、110、115、119、136户型向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局规划报备为“书房”的房间，在售楼处电子屏、微信视频号、微信公众号、小红书账号等多个渠道宣传为“卧室”。

针对该问题，北京市朝阳区房屋管理局已于2025年10月向当事人下达《责令改正通知书》，要求对各类销售宣传材料进行整改，并暂停了该项目的网签资格。

关于业主反映的多次擅自修改小区大门宣传图及沙盘、未按报规图纸预留出租汽车站位置（落客区）、宣称“天字系高端项目”实际建设品质与宣传不符等问题，经调查研判，未发现当事人存在虚假商业宣传的违法事实。

多盘接连翻车：保利北京项目质量、合规、交付问题集中爆发2

保利天汇的品质崩塌并非孤例。梳理保利在北京近两年操盘、合作的多个重点楼盘可以发现，项目口碑分化严重、质量瑕疵频发、交付翻车、去化疲软，已成为保利北京区域的普遍现状，高端改善产品线集体失守。

位于海淀永丰的保利建工·嘉华天珺，是保利联合北京建工打造的核心区改善项目，2024年7月以89.01亿元高价摘地，定位区域高端人居作品。但项目入市后市场表现惨淡、口碑争议不断。

据北京住建委信息，项目整体获批准销售套数为1524套，其中东区2025年1月取证，西区2025年4月取证，截至2026年8月24日，项目全盘仅网签369套，整体去化率仅24.2%。

去化低迷的背后，是产品品质争议频发。据乐居财经等报道，有业主反映，项目会所地砖存在视觉杂乱问题，担心存在安全隐患。尽管海淀区房管局回应项目“所涉地砖材料已进行进场监理报验和复试报告，符合国家相关标准和规范要求”，但仍有业主指出，部分楼栋外立面施工工艺粗糙，与开发商宣称的“高端定位”不符。

合规与开发乱象同样凸显。朝阳保利朝观天珺项目，2025年12月被购房者在人民网领导留言板实名举报，涉嫌多达13条违规问题，覆盖开发建设、宣传销售、配套兑现等多个方面。针对这一举报，朝阳区有关部门表示，已经对保利朝观天珺项目进行约谈，交给规自委朝阳分局核查；对消费材料不满足防火等级要求的问题，已经取样送检，目前监测报告尚未完全出具。但目前，人民网领导留言板栏目已经无法查询到相关“举报”内容。

去化方面，保利朝观天珺的表现同样不佳，自2025年5月取得预售证之后，截至2026年8月24日，该项目656套房源仅网签289套，整体去化率44.05%。

此外，朝阳王四营保利锦上一期，2024年8月交房后出现重大交付隐患。据北京交通广播等媒体报道，开发商在未完成正式电源建设、不满足交付标准的前提下，擅自将施工临时电源用作居民日常供电。不稳定的临时供电导致2025年6月小区频繁断电，甚至出现业主被困电梯的安全事故，严重威胁业主人身安全。直至2025年7月，项目才完成高压部分供电改造，彻底解决供电隐患，长达近一年的违规交付、用电不安全问题，尽显项目交付管控的混乱与敷衍。

即便是与绿城合作的和锦诚园（大兴区），同样难逃品质翻车、售后推诿的困境。据北京商报等媒体报道，有业主长期反馈项目存在屋顶渗水、电梯运行噪音超标、室内墙面鼓包、社区直饮水发黄等多重质量与运维问题，覆盖房屋本体、公共设施、社区运维全维度，还有多位业主在小区的多个地方发现老鼠并报告后，物业才开始有所行动。入户检查、在公共区域放置鼠药、聘请专业除鼠团队……但未能取得明显效果。

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销售排名滑落至第九，保利北京陷入“量价齐跌”困境

项目品质的持续翻车、口碑的不断透支，直接映射在保利北京的销售数据与市场排名上。曾经稳居北京房企第一梯队的保利，正持续丢失市场份额，行业排名逐年下滑，核心竞争力大幅弱化。

中指研究院发布的数据显示，2024年保利发展在北京实现销售额236.9亿元，稳居北京房企销售榜第四位，依旧保持头部房企影响力。但进入2025年，市场颓势快速显现，全年销售额降至166.8亿元，行业排名滑落至第七位，销量与排位双重下滑。2026年市场压力进一步加剧，1-7月保利北京销售额仅87.5亿元，位列第九位，与头部房企差距持续拉大。

横向对比来看，保利北京的掉队态势尤为明显。2026年1-7月，北京房企销售榜前六名席位被中海、华润、城建、招商、中建智地、中国金茂牢牢占据，其中中海地产单城销售额高达302.96亿元，华润置地128.44亿元，均是保利北京同期销售额的数倍。即便放宽至2026年上半年数据，保利北京权益销售额40.4亿元，仅位列行业第十一位，彻底跌出北京房企第一梯队。

在项目翻车、区域销量下滑的同时，保利发展整体经营业绩也迎来明显承压。根据2026年半年度业绩快报数据，保利发展上半年实现营业收入1028.97亿元，同比下降11.95%；归属于上市公司股东的净利润仅19.28亿元，同比下降38.96%。

对于业绩大幅下滑，保利发展方面解释称，报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，导致公司相关利润指标同比下降。

与利润大幅下滑形成强烈反差的是，保利依旧维持激进的全国拿地扩储节奏。据不完全统计，2026年1月9日以来，保利发展累计拍下22宗地块（权益比例涵盖50%-100%），分别位于北京、上海、广州、深圳、杭州等地。

一边是土地市场的高调出击，一边是已交付项目的品质争议与业主诉求悬而未决。当扩张的速度持续跑赢交付的诚意，那些被保利写进合同、被寄予厚望的“天字系”承诺，究竟能在北京市场兑现几分？

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